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Détails du bien

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface71m²
Coût Total97 270€
Loyer Annuel9 236€
Rentabilité9.50%
Cashflow/mois+183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 500 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 077,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 7, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Rue Portefort - En face de la maison médical. Au 6ème étage avec ascenseur, magnifique appartement traversant et lumineux T3 de 70,81 m² en comprenant entrée, salon, cuisine aménagée indépendante, dressing, deux chambres, salle d'eau, wc séparé et de nombreux rangements. Double vitrage PVC, DPE D. Dans les charges tout est compris (chauffage, eau chaude, eau froide, ascenseur, syndic, commun etc..). Cave.

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Total : 97 270€
Prix d'acquisition : 76 500€
Travaux : 14 650€
Valeur du bien : 91 150€
Frais de notaire : 6 120€
Coût estimé : 6 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9236€/an
Fourchette totale : 601€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 7212€ - 11830€/an
Rentabilité brute :9.50%
Fourchette de rentabilité :7.41% - 12.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 018,18 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 290 €
Prix d'achat :76 500 €
Décote à l'achat :-66 790€ (-46.6%)
Marge achat-revente :46 020€ (32.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 510,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 256,63€
Coût de l'assurance :8 511,13€
Taxe foncière : 923,65€/an
Soit par mois : 76,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 769,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 587,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :182,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - chauffage en bon état
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations et électroménager de la cuisine
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 650 €(206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - chauffage en bon état.
  • Cuisine:8 200€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 1200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète: 2500€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des estimations de milieu de gamme.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 236 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 265 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 270 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 179 €
Revenus locatifs : +9 236 €
Charges déductibles : -19 179 €
Résultat foncier Année 1 : -9 943 €(Déficit de 9 943 €)
Imputable sur revenu global : 9 943 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 529 €/an
Revenus locatifs : +9 236 €
Charges déductibles : -4 529 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 707 €/an
Prix d'achat du bien : 76 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 725 €(65% de 76 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 808 €/an
Calcul : 49 725 € × 3,636% = 1 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 236 €19 182 €3 268 €-9 946 €9 946 €--
29 421 €4 446 €3 181 €4 976 €---
39 610 €4 356 €3 092 €5 254 €---
49 802 €4 263 €2 999 €5 539 €---
59 998 €4 167 €2 903 €5 831 €---
610 198 €4 067 €2 803 €6 130 €---
710 402 €3 965 €2 701 €6 437 €---
810 610 €3 858 €2 594 €6 752 €---
910 822 €3 748 €2 484 €7 074 €---
1011 038 €3 634 €2 370 €7 404 €---
1111 259 €3 516 €2 252 €7 743 €---
1211 484 €3 395 €2 131 €8 090 €---
1311 714 €3 269 €2 004 €8 445 €---
1411 948 €3 138 €1 874 €8 810 €---
1512 187 €3 003 €1 739 €9 184 €---
1612 431 €2 864 €1 600 €9 567 €---
1712 680 €2 719 €1 455 €9 960 €---
1812 933 €2 570 €1 306 €10 363 €---
1913 192 €2 415 €1 151 €10 777 €---
2013 456 €2 255 €991 €11 200 €---
2113 725 €2 090 €826 €11 635 €---
2213 999 €1 919 €655 €12 081 €---
2314 279 €1 742 €478 €12 538 €---
2414 565 €1 559 €295 €13 006 €---
2514 856 €1 369 €105 €13 487 €---
TOTAL295 846 €93 509 €47 257 €202 338 €9 946 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 984 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 338 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 236 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 940 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 940 €-2 984 €+4 924 €
2+1 940 €+1 493 €+447 €
3+1 940 €+1 576 €+364 €
4+1 940 €+1 662 €+278 €
5+1 940 €+1 749 €+191 €
6+1 940 €+1 839 €+101 €
7+1 940 €+1 931 €+9 €
8+1 940 €+2 025 €-85 €
9+1 940 €+2 122 €-182 €
10+1 940 €+2 221 €-281 €
11+1 940 €+2 323 €-383 €
12+1 940 €+2 427 €-487 €
13+1 940 €+2 534 €-594 €
14+1 940 €+2 643 €-703 €
15+1 940 €+2 755 €-815 €
16+1 940 €+2 870 €-930 €
17+1 940 €+2 988 €-1 048 €
18+1 940 €+3 109 €-1 169 €
19+1 940 €+3 233 €-1 293 €
20+1 940 €+3 360 €-1 420 €
21+1 940 €+3 490 €-1 550 €
22+1 940 €+3 624 €-1 684 €
23+1 940 €+3 761 €-1 821 €
24+1 940 €+3 902 €-1 962 €
25+1 940 €+4 046 €-2 106 €
Total+48 500 €+60 701 €+-12 201 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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