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Achat appartement

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface84.87m²
Coût Total201 320€
Loyer Annuel11 898€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-274€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 84.87 m²
Prix au m² : 1 237,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 84.87 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, Une entrée, Salle de séjour

Rouen Gauche - Proximité Saint Sever et Boulevard de l'Europe Un appartement de Type 3 de 85m² situé au 2ème étage et divisé en : Entrée, séjour/salon, cuisine avec coin repas, dégagement, 2 chambres, salle de bains, WC.

Charges de Copropriété : 358€/trim Taxe Foncière : 1.111€/an

Contactez directement Charles-Edouard LESAULT

LES PLUS : Belle surface; petite copropriété, beau potentiel..

105 000 euros. 100 000 euros + Honoraires de négo. : 5 000 euros (soit 5% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.447230, 1.101300
Total : 201 320€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 87 920€
Valeur du bien : 192 920€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.87m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 991€/mois
Loyer annuel estimé : 11898€/an
Fourchette totale : 779€ - 1263€/mois
Fourchette annuelle : 9343€ - 15151€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :994,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 053,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 163,62€
Coût de l'assurance :17 615,50€
Taxe foncière : 1 111,00€/an
Soit par mois : 92,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 119,33€/mois
Soit par an : 1 431,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 991,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 265,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84.87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, y compris les placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais électroménager daté
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette usée et peinture des murs
Quantité: 25 m² de sol et murs
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement de la moquette usée, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - murs abîmés et moquette usée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 920 €(1 036 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ + Installation: 1500€ = 5500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ + Installation: 500€ = 3000€
  • Cuisine:30 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, et main d'œuvre) = 15000€
  • Salon:4 000€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Remplacement moquette: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 1000€ = 2000€
  • Chambres:10 620€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Remplacement moquette: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Mise aux normes électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3000€ = 7200€
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre) = 12000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 898 €/an
Calcul : 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 718 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 320 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 111 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 432 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 885 €
Revenus locatifs : +11 898 €
Charges déductibles : -97 885 €
Résultat foncier Année 1 : -85 987 €(Déficit de 85 987 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 587 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 965 €/an
Revenus locatifs : +11 898 €
Charges déductibles : -9 965 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 933 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64587.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 898 €97 892 €6 724 €-85 994 €21 400 €64 594 €64 594 €
212 136 €9 793 €6 545 €2 343 €--62 251 €
312 379 €9 608 €6 360 €2 771 €--59 480 €
412 626 €9 416 €6 169 €3 210 €--56 270 €
512 879 €9 218 €5 970 €3 661 €--52 609 €
613 136 €9 013 €5 766 €4 123 €--48 486 €
713 399 €8 801 €5 554 €4 598 €--43 888 €
813 667 €8 582 €5 334 €5 085 €--38 804 €
913 940 €8 355 €5 108 €5 585 €--33 218 €
1014 219 €8 121 €4 873 €6 098 €--27 120 €
1114 504 €7 878 €4 631 €6 625 €--20 495 €
1214 794 €7 627 €4 380 €7 166 €---
1315 089 €7 368 €4 120 €7 722 €---
1415 391 €7 099 €3 852 €8 292 €---
1515 699 €6 822 €3 574 €8 877 €---
1616 013 €6 535 €3 287 €9 478 €---
1716 333 €6 238 €2 990 €10 096 €---
1816 660 €5 930 €2 683 €10 730 €---
1916 993 €5 613 €2 365 €11 381 €---
2017 333 €5 284 €2 036 €12 049 €---
2117 680 €4 944 €1 696 €12 736 €---
2218 033 €4 592 €1 345 €13 441 €---
2318 394 €4 229 €981 €14 165 €---
2418 762 €3 852 €605 €14 909 €---
2519 137 €3 463 €216 €15 674 €---
TOTAL381 095 €266 273 €97 164 €114 821 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 821 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 499 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 499 €-6 420 €+8 919 €
2+2 499 €0 €+2 499 €
3+2 499 €0 €+2 499 €
4+2 499 €0 €+2 499 €
5+2 499 €0 €+2 499 €
6+2 499 €0 €+2 499 €
7+2 499 €0 €+2 499 €
8+2 499 €0 €+2 499 €
9+2 499 €0 €+2 499 €
10+2 499 €0 €+2 499 €
11+2 499 €0 €+2 499 €
12+2 499 €+2 150 €+349 €
13+2 499 €+2 317 €+182 €
14+2 499 €+2 488 €+11 €
15+2 499 €+2 663 €-164 €
16+2 499 €+2 844 €-345 €
17+2 499 €+3 029 €-530 €
18+2 499 €+3 219 €-720 €
19+2 499 €+3 414 €-915 €
20+2 499 €+3 615 €-1 116 €
21+2 499 €+3 821 €-1 322 €
22+2 499 €+4 032 €-1 533 €
23+2 499 €+4 250 €-1 751 €
24+2 499 €+4 473 €-1 974 €
25+2 499 €+4 702 €-2 203 €
Total+62 475 €+40 595 €+21 880 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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