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Maison à Masseube 5 pièces 120 m²

VilleMasseube (32)
Surface120m²
Coût Total120 400€
Loyer Annuel11 322€
Rentabilité9.40%
Cashflow/mois+226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 583,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à Masseube 32140 25km de Auch • Surface habitable : 120 m² • 5 pièces, avec de beaux volumes • Maison lumineuse

Rez-de-chaussée : Entrée, spacieuse salle de séjour lumineuse, cuisine à aménager salle de bains, WC à l’étage

🔧 Travaux à prévoir, idéale pour : une résidence principale personnalisée ou un investissement immobilier

Emplacement central le secteur, toutes commodités accessibles à pied.

Ville : Masseube
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32140
Coordonnées : 43.429300, 0.578830
Total : 120 400€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 44 800€
Valeur du bien : 114 800€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11322€/an
Fourchette totale : 728€ - 1223€/mois
Fourchette annuelle : 8733€ - 14678€/an
Rentabilité brute :9.40%
Fourchette de rentabilité :7.25% - 12.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :866,44 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 973 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-33 973€ (-32.7%)
Marge achat-revente :-16 427€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 623,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 532,53€
Coût de l'assurance :9 030,00€
Taxe foncière : 1 132,16€/an
Soit par mois : 94,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 943,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 717,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :225,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent travaux de finition
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 800 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation)
  • Isolation:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€/fenêtre = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (prix moyen incluant pose)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Entrée:400€
    Peinture murs/plafonds entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Masseube (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 322 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 982 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 132 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 275 €
Revenus locatifs : +11 322 €
Charges déductibles : -50 275 €
Résultat foncier Année 1 : -38 953 €(Déficit de 38 953 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 553 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 475 €/an
Revenus locatifs : +11 322 €
Charges déductibles : -5 475 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 847 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17553.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 322 €50 279 €3 986 €-38 957 €21 400 €17 557 €17 557 €
211 548 €5 372 €3 879 €6 176 €--11 382 €
311 779 €5 262 €3 769 €6 517 €--4 865 €
412 015 €5 148 €3 655 €6 866 €---
512 255 €5 031 €3 537 €7 224 €---
612 500 €4 909 €3 415 €7 591 €---
712 750 €4 783 €3 289 €7 967 €---
813 005 €4 653 €3 159 €8 352 €---
913 265 €4 518 €3 025 €8 747 €---
1013 530 €4 379 €2 885 €9 152 €---
1113 801 €4 235 €2 741 €9 566 €---
1214 077 €4 086 €2 593 €9 991 €---
1314 359 €3 932 €2 439 €10 427 €---
1414 646 €3 773 €2 279 €10 873 €---
1514 939 €3 608 €2 115 €11 330 €---
1615 237 €3 438 €1 945 €11 799 €---
1715 542 €3 262 €1 769 €12 280 €---
1815 853 €3 080 €1 587 €12 773 €---
1916 170 €2 892 €1 399 €13 278 €---
2016 493 €2 697 €1 204 €13 796 €---
2116 823 €2 496 €1 003 €14 327 €---
2217 160 €2 288 €795 €14 872 €---
2317 503 €2 073 €580 €15 430 €---
2417 853 €1 851 €357 €16 002 €---
2518 210 €1 621 €127 €16 589 €---
TOTAL362 636 €139 667 €57 533 €222 969 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 322 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 378 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 378 €-6 420 €+8 798 €
2+2 378 €0 €+2 378 €
3+2 378 €0 €+2 378 €
4+2 378 €+600 €+1 778 €
5+2 378 €+2 167 €+211 €
6+2 378 €+2 277 €+101 €
7+2 378 €+2 390 €-12 €
8+2 378 €+2 506 €-128 €
9+2 378 €+2 624 €-246 €
10+2 378 €+2 745 €-367 €
11+2 378 €+2 870 €-492 €
12+2 378 €+2 997 €-619 €
13+2 378 €+3 128 €-750 €
14+2 378 €+3 262 €-884 €
15+2 378 €+3 399 €-1 021 €
16+2 378 €+3 540 €-1 162 €
17+2 378 €+3 684 €-1 306 €
18+2 378 €+3 832 €-1 454 €
19+2 378 €+3 983 €-1 605 €
20+2 378 €+4 139 €-1 761 €
21+2 378 €+4 298 €-1 920 €
22+2 378 €+4 461 €-2 083 €
23+2 378 €+4 629 €-2 251 €
24+2 378 €+4 801 €-2 423 €
25+2 378 €+4 977 €-2 599 €
Total+59 450 €+66 891 €+-7 441 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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