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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface81m²
Coût Total197 140€
Loyer Annuel11 305€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 138 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 703,7 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 5 chambres, Pas de balcon

L'agence Immoplus vous propose de découvrir cet appartement de type F4 réaménagé pour de la colocation avec 5 chambres, une cuisine, une salle d'eau, un point d'eau et un WC. Stationnement facile et cave. Travaux à prévoir pour retrouver l'usage d'origine. Pour toute visite ou renseignement veuillez contacter l'agence.   Les informations relatives à l'état des risques et pollutions pour ce bien peuvent être consultées sur le site Géorisques :

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80090
Coordonnées : 49.872661, 2.312087
Total : 197 140€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 48 100€
Valeur du bien : 186 100€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 942€/mois
Loyer annuel estimé : 11305€/an
Fourchette totale : 762€ - 1165€/mois
Fourchette annuelle : 9138€ - 13985€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 875 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 875 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :-13 875€ (-9.1%)
Marge achat-revente :-45 265€ (-29.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :976,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 033,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 776,41€
Coût de l'assurance :17 249,75€
Taxe foncière : 1 130,48€/an
Soit par mois : 94,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 942,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 128,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, réfection de la plomberie et de l'électricité, et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - traces d'humidité et meubles vieillots nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et remplacement du revêtement de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 55 m² total)
Raison: État moyen visible - besoin de rafraîchissement et amélioration esthétique
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, revêtement de sol, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 100 €(594 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 81 m² × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:9 600€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 800€/m² = 9 600€ (incluant meubles, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 2 000€/m² = 16 000€ (incluant éléments sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Peinture murs: 55 m² × 30€/m² = 1 650€, Revêtement de sol: 55 m² × 40€/m² = 2 200€, Main d'œuvre: 650€
  • Salon:7 000€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement de sol: 30 m² × 40€/m² = 1 200€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 3 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région Hauts-de-France.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 942 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 305 €/an
Calcul : 942 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 140 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 130 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 538 €
Revenus locatifs : +11 305 €
Charges déductibles : -56 538 €
Résultat foncier Année 1 : -45 233 €(Déficit de 45 233 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 833 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 438 €/an
Revenus locatifs : +11 305 €
Charges déductibles : -8 438 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 867 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23833.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 305 €56 544 €6 624 €-45 240 €21 400 €23 840 €23 840 €
211 531 €8 268 €6 448 €3 262 €--20 577 €
311 761 €8 087 €6 266 €3 675 €--16 902 €
411 997 €7 898 €6 078 €4 098 €--12 804 €
512 237 €7 704 €5 883 €4 533 €--8 271 €
612 481 €7 502 €5 682 €4 979 €--3 291 €
712 731 €7 294 €5 473 €5 437 €---
812 986 €7 078 €5 258 €5 908 €---
913 245 €6 855 €5 035 €6 390 €---
1013 510 €6 624 €4 804 €6 886 €---
1113 780 €6 385 €4 565 €7 395 €---
1214 056 €6 139 €4 318 €7 918 €---
1314 337 €5 883 €4 063 €8 454 €---
1414 624 €5 619 €3 798 €9 005 €---
1514 916 €5 345 €3 525 €9 571 €---
1615 215 €5 062 €3 242 €10 152 €---
1715 519 €4 770 €2 949 €10 749 €---
1815 829 €4 467 €2 646 €11 363 €---
1916 146 €4 154 €2 333 €11 992 €---
2016 469 €3 830 €2 009 €12 639 €---
2116 798 €3 494 €1 674 €13 304 €---
2217 134 €3 147 €1 327 €13 987 €---
2317 477 €2 789 €968 €14 688 €---
2417 826 €2 417 €597 €15 409 €---
2518 183 €2 033 €213 €16 150 €---
TOTAL362 095 €189 388 €95 776 €172 707 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 707 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 374 €-6 420 €+8 794 €
2+2 374 €0 €+2 374 €
3+2 374 €0 €+2 374 €
4+2 374 €0 €+2 374 €
5+2 374 €0 €+2 374 €
6+2 374 €0 €+2 374 €
7+2 374 €+644 €+1 730 €
8+2 374 €+1 772 €+602 €
9+2 374 €+1 917 €+457 €
10+2 374 €+2 066 €+308 €
11+2 374 €+2 218 €+156 €
12+2 374 €+2 375 €-1 €
13+2 374 €+2 536 €-162 €
14+2 374 €+2 702 €-328 €
15+2 374 €+2 871 €-497 €
16+2 374 €+3 046 €-672 €
17+2 374 €+3 225 €-851 €
18+2 374 €+3 409 €-1 035 €
19+2 374 €+3 598 €-1 224 €
20+2 374 €+3 792 €-1 418 €
21+2 374 €+3 991 €-1 617 €
22+2 374 €+4 196 €-1 822 €
23+2 374 €+4 406 €-2 032 €
24+2 374 €+4 623 €-2 249 €
25+2 374 €+4 845 €-2 471 €
Total+59 350 €+51 812 €+7 538 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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