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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVibraye (72)
Surface131m²
Coût Total146 446€
Loyer Annuel11 816€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 320 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 758,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Située en hyper centre de Vibraye , cette maison de village représente une excellente opportunité d'investissement. Au rez de chaussée , on y trouve un séjour, une cuisine aménagée équipée, une chambre de plain-pied, une buanderie, des WC indépendants, une salle d'eau avec douche à italienne. À l'étage : 2 chambres et un grand grenier avec un vrai potentiel d'optimisation. Il y a également un espace véranda une cave, un grand garage et une petite cour qui complète l'ensemble. Chauffage central gaz de ville. Ce bien est idéal pour une grande famille ou pour un investisseur. Contacter Aurelie au O6.12.23.54.35 (7.96 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Vibraye
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72320
Coordonnées : 48.062195, 0.743575
Total : 146 446€
Prix d'acquisition : 99 320€
Travaux : 39 180€
Valeur du bien : 138 500€
Frais de notaire : 7 946€
Coût estimé : 7 946€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 985€/mois
Loyer annuel estimé : 11816€/an
Fourchette totale : 787€ - 1231€/mois
Fourchette annuelle : 9450€ - 14775€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 090,82 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 897 €
Prix d'achat :99 320 €
Décote à l'achat :-43 577€ (-30.5%)
Marge achat-revente :-3 549€ (-2.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 446€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :715,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 757,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 114,99€
Coût de l'assurance :12 814,02€
Taxe foncière : 1 181,63€/an
Soit par mois : 98,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 984,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :128,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel d'optimisation du grenier
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz
Quantité: 1 système
Raison: Maison - Assurer le bon fonctionnement et la sécurité du chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement général
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 180 €(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 980€
    Isolation des combles perdus: 131 m² × 80€/m² = 10480€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 500€
    Remplacement des fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 900€ = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Vibraye), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 816 €/an
Calcul : 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 446 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 182 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 601 €
Revenus locatifs : +11 816 €
Charges déductibles : -45 601 €
Résultat foncier Année 1 : -33 785 €(Déficit de 33 785 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 385 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 421 €/an
Revenus locatifs : +11 816 €
Charges déductibles : -6 421 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12384.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 320 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 558 €(65% de 99 320 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 348 €/an
Calcul : 64 558 € × 3,636% = 2 348 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 816 €45 606 €4 731 €-33 789 €21 400 €12 389 €12 389 €
212 053 €6 298 €4 604 €5 755 €--6 634 €
312 294 €6 166 €4 471 €6 128 €--506 €
412 540 €6 029 €4 335 €6 510 €---
512 790 €5 888 €4 194 €6 902 €---
613 046 €5 743 €4 048 €7 304 €---
713 307 €5 592 €3 898 €7 715 €---
813 573 €5 437 €3 742 €8 137 €---
913 845 €5 276 €3 582 €8 569 €---
1014 122 €5 110 €3 416 €9 012 €---
1114 404 €4 938 €3 244 €9 466 €---
1214 692 €4 761 €3 067 €9 931 €---
1314 986 €4 578 €2 884 €10 408 €---
1415 286 €4 389 €2 695 €10 897 €---
1515 591 €4 194 €2 499 €11 398 €---
1615 903 €3 992 €2 297 €11 912 €---
1716 221 €3 783 €2 089 €12 438 €---
1816 546 €3 567 €1 873 €12 978 €---
1916 877 €3 345 €1 650 €13 532 €---
2017 214 €3 115 €1 420 €14 100 €---
2117 558 €2 877 €1 183 €14 682 €---
2217 910 €2 631 €937 €15 278 €---
2318 268 €2 377 €683 €15 890 €---
2418 633 €2 115 €421 €16 518 €---
2519 006 €1 844 €150 €17 162 €---
TOTAL378 481 €149 650 €68 115 €228 831 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 816 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 481 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 481 €-6 420 €+8 901 €
2+2 481 €0 €+2 481 €
3+2 481 €0 €+2 481 €
4+2 481 €+1 801 €+680 €
5+2 481 €+2 071 €+410 €
6+2 481 €+2 191 €+290 €
7+2 481 €+2 315 €+166 €
8+2 481 €+2 441 €+40 €
9+2 481 €+2 571 €-90 €
10+2 481 €+2 704 €-223 €
11+2 481 €+2 840 €-359 €
12+2 481 €+2 979 €-498 €
13+2 481 €+3 122 €-641 €
14+2 481 €+3 269 €-788 €
15+2 481 €+3 419 €-938 €
16+2 481 €+3 573 €-1 092 €
17+2 481 €+3 732 €-1 251 €
18+2 481 €+3 893 €-1 412 €
19+2 481 €+4 060 €-1 579 €
20+2 481 €+4 230 €-1 749 €
21+2 481 €+4 404 €-1 923 €
22+2 481 €+4 584 €-2 103 €
23+2 481 €+4 767 €-2 286 €
24+2 481 €+4 955 €-2 474 €
25+2 481 €+5 148 €-2 667 €
Total+62 025 €+68 649 €+-6 624 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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