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Appartement 3 pièces 87 m²

Bien expiré
VilleRumilly (74)
Surface87m²
Coût Total210 480€
Loyer Annuel13 783€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 2 068,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre

A VENDRE EN EXCLUSIVITÉ à RUMILLY : au premier étage d'une maison de ville située à deux pas des commerces, découvrez ce type 3 bis au cachet unique, mêlant volumes atypiques et ambiance chaleureuse. L'appartement type loft offre une belle pièce de vie avec cuisine équipée ouverte, sublimée par de belles poutres en bois et des soupentes qui apportent un charme authentique. Une mezzanine aménagée en chambre vient compléter les deux chambres existantes, offrant un espace supplémentaire idéal pour un coin nuit cosy, un bureau ou une zone de détente. L'appartement dispose également d'une place de parking privative et une cave, atouts rares en centre-ville. Un bien au style singulier, mêlant charme et praticité, idéal pour ceux qui recherchent un lieu de vie atypique et chaleureux, proche de toutes les commodités. Référence agence : 4188 Référence annonce : B3FY-OK4-D64 Date de réalisation du diagnostic : 22/01/2019 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 11

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1197 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Rumilly
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74150
Coordonnées : 45.868240, 5.947066
Total : 210 480€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 16 080€
Valeur du bien : 196 080€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 13.20€/m²/mois
Fourchette : 10.66€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1149€/mois
Loyer annuel estimé : 13783€/an
Fourchette totale : 928€ - 1422€/mois
Fourchette annuelle : 11132€ - 17066€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 046,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :61,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 108,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 605,49€
Coût de l'assurance :18 417,00€
Taxe foncière : 1 378,35€/an
Soit par mois : 114,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 148,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 223,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien léger recommandé.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 1 salle à manger (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 080 €(185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Entretien parquet: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rumilly (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 149 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 783 €/an
Calcul : 1 149 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 480 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 737 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 378 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 344 €
Revenus locatifs : +13 783 €
Charges déductibles : -25 344 €
Résultat foncier Année 1 : -11 561 €(Déficit de 11 561 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 861 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 264 €/an
Revenus locatifs : +13 783 €
Charges déductibles : -9 264 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 519 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 860.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 783 €25 351 €7 156 €-11 567 €10 700 €867 €867 €
214 059 €9 082 €6 967 €4 977 €---
314 340 €8 886 €6 771 €5 454 €---
414 627 €8 684 €6 569 €5 943 €---
514 920 €8 474 €6 359 €6 445 €---
615 218 €8 257 €6 142 €6 961 €---
715 522 €8 033 €5 918 €7 489 €---
815 833 €7 801 €5 686 €8 032 €---
916 150 €7 561 €5 445 €8 589 €---
1016 473 €7 312 €5 197 €9 161 €---
1116 802 €7 054 €4 939 €9 748 €---
1217 138 €6 788 €4 673 €10 350 €---
1317 481 €6 512 €4 397 €10 969 €---
1417 830 €6 227 €4 112 €11 604 €---
1518 187 €5 931 €3 816 €12 256 €---
1618 551 €5 626 €3 511 €12 925 €---
1718 922 €5 309 €3 194 €13 612 €---
1819 300 €4 982 €2 867 €14 318 €---
1919 686 €4 643 €2 528 €15 043 €---
2020 080 €4 292 €2 177 €15 788 €---
2120 482 €3 929 €1 814 €16 552 €---
2220 891 €3 554 €1 439 €17 338 €---
2321 309 €3 165 €1 050 €18 144 €---
2421 735 €2 762 €647 €18 973 €---
2522 170 €2 346 €231 €19 824 €---
TOTAL441 489 €172 561 €103 605 €268 928 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 928 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 895 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 895 €-3 210 €+6 105 €
2+2 895 €+1 233 €+1 662 €
3+2 895 €+1 636 €+1 259 €
4+2 895 €+1 783 €+1 112 €
5+2 895 €+1 934 €+961 €
6+2 895 €+2 088 €+807 €
7+2 895 €+2 247 €+648 €
8+2 895 €+2 410 €+485 €
9+2 895 €+2 577 €+318 €
10+2 895 €+2 748 €+147 €
11+2 895 €+2 924 €-29 €
12+2 895 €+3 105 €-210 €
13+2 895 €+3 291 €-396 €
14+2 895 €+3 481 €-586 €
15+2 895 €+3 677 €-782 €
16+2 895 €+3 878 €-983 €
17+2 895 €+4 084 €-1 189 €
18+2 895 €+4 296 €-1 401 €
19+2 895 €+4 513 €-1 618 €
20+2 895 €+4 736 €-1 841 €
21+2 895 €+4 966 €-2 071 €
22+2 895 €+5 201 €-2 306 €
23+2 895 €+5 443 €-2 548 €
24+2 895 €+5 692 €-2 797 €
25+2 895 €+5 947 €-3 052 €
Total+72 375 €+80 678 €+-8 303 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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