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Appartement 5 pièces 100 m²

Bien expiré
VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface100
Coût Total300 760
Loyer Annuel20 010
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-77
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 2 290 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 100 m² - Appartement 5 pièces 100 m²

Votre agence Arthurimmo Limeil-Brévannes vous propose en exclusivité ce superbe 5 pièces avec balcon donnant sur le lac.

Idéalement situé dans un environnement calme et familial, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports, et à seulement 10 minutes à pied de la gare RER A, cet appartement de 5 pièces saura vous séduire par ses volumes et sa luminosité.

Il se compose : d'une entrée, une cuisine aménagée et équipée possibilité d'ouvrir sur le séjour, avec un accès direct au balcon pour profiter des beaux jours. Côté nuit, un dégagement avec rangements, l’appartement propose quatre belles et grandes chambres, idéales pour une famille ou pour aménager un bureau confortable. Vous bénéficiez également d’une salle de bain, un WC séparé et d'un grand cellier.

Une place de parking sécurisée complète ce bien rare sur le secteur.

Un appartement alliant confort, luminosité, fonctionnalité et emplacement privilégié – une opportunité à ne pas manquer !

Surface : 100 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.756130, 2.503650
Total : 300 760
Prix d'acquisition : 229 000
Travaux : 53 440
Valeur du bien : 282 440
Frais de notaire : 18 320
Coût estimé : 18 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 16.67€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1667€/mois
Loyer annuel estimé : 20010€/an
Fourchette totale : 1378€ - 2018€/mois
Fourchette annuelle : 16536€ - 24214€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 045 €/m²
Basé sur :251 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :304 500
Prix d'achat :229 000
Décote à l'achat :-75 500 (-24.8%)
Marge achat-revente :3 740€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :300 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 489,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :87,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 577,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 118,06
Coût de l'assurance :26 316,50
Taxe foncière : 2 000,99€/an
Soit par mois : 166,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 667,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 744,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 440(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:12 600
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€, Main d'œuvre: 2100€
  • Eau chaude:4 200
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 8000€, Peinture murs: 500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 4000€, Peinture murs: 500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Électricité:6 000
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 1500€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Boissy-Saint-Léger). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 667 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 010 €/an
Calcul : 1 667 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 300 760 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 053 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 001 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 440
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 589
Revenus locatifs : +20 010
Charges déductibles : -66 589
Résultat foncier Année 1 : -46 580(Déficit de 46 580 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 180
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 149 €/an
Revenus locatifs : +20 010
Charges déductibles : -13 149
Résultat foncier Années 2+ : 6 860 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25179.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 01066 59910 106-46 58921 400 €25 189 €25 189 €
220 41012 8919 8377 519--17 670 €
320 81812 6139 5608 205--9 465 €
421 23512 3269 2728 909--556 €
521 65912 0298 9759 630---
622 09311 7228 66810 371---
722 53411 4048 35011 131---
822 98511 0758 02111 910---
923 44510 7347 68112 710---
1023 91410 3827 32913 531---
1124 39210 0186 96414 374---
1224 8809 6416 58815 238---
1325 3779 2526 19816 126---
1425 8858 8485 79517 037---
1526 4038 4315 37717 972---
1626 9317 9994 94618 931---
1727 4697 5534 49919 916---
1828 0197 0914 03720 928---
1928 5796 6133 55921 966---
2029 1516 1193 06523 032---
2129 7345 6072 55424 126---
2230 3285 0782 02425 250---
2330 9354 5311 47726 404---
2431 5543 96491127 589---
2532 1853 37932528 806---
TOTAL640 923275 899146 118365 02421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 365 024
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 202 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 202-6 420+10 622
2+4 2020+4 202
3+4 2020+4 202
4+4 2020+4 202
5+4 202+2 722+1 480
6+4 202+3 111+1 091
7+4 202+3 339+863
8+4 202+3 573+629
9+4 202+3 813+389
10+4 202+4 059+143
11+4 202+4 312-110
12+4 202+4 572-370
13+4 202+4 838-636
14+4 202+5 111-909
15+4 202+5 391-1 189
16+4 202+5 679-1 477
17+4 202+5 975-1 773
18+4 202+6 278-2 076
19+4 202+6 590-2 388
20+4 202+6 910-2 708
21+4 202+7 238-3 036
22+4 202+7 575-3 373
23+4 202+7 921-3 719
24+4 202+8 277-4 075
25+4 202+8 642-4 440
Total+105 050+109 507+-4 457
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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