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Maison à vendre

VilleMerlerault (61)
Surface116m²
Coût Total116 260€
Loyer Annuel10 008€
Rentabilité8.61%
Cashflow/mois+141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 534,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Kitchenette, Cave, Salon (total 20 m²), 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud, Toilettes dans la salle de bains

A visiter maison de bourg en rénovation !! Cette maison mitoyenne offre au rez de chaussée, un couloir qui dessert un beau séjour de 20m2, un espace cuisine et une belle vue sur une cour extérieure sans vis à vis. A l'étage vous bénéficiez d'un gros potentiel. Un grand palier avec possibilité d'installer des espaces de rangement, dessert trois chambres, une salle de bain à aménager et un dressing. Au dernier étage, les combles sont aménageables et pourrait accueillir d'autres chambres ou bureau ou salle de jeu.

Cet immeuble bénéficie également des fenêtres en PVC double vitrage, des volets roulant manuels en façade, d'un extérieur, d'une cave et d'un espace de stationnement.

Travaux à prévoir et à terminer pour une future belle maison. Venez découvrir ce bien à fort potentiel. Possibilité de faire deux duplex pour du locatif !! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°421 506 544 - Greffe de ALENCON) Guillaume DESJARDINS Entrepreneur Individuel Réf.916785

Ville : Merlerault
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61240
Coordonnées : 48.700552, 0.286717
Total : 116 260€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 49 300€
Valeur du bien : 111 300€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 834€/mois
Loyer annuel estimé : 10008€/an
Fourchette totale : 666€ - 1044€/mois
Fourchette annuelle : 7997€ - 12524€/an
Rentabilité brute :8.61%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 10.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :500 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 000 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :+4 000€ (+6.9%)
Marge achat-revente :-58 260€ (-100.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 609,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 482,53€
Coût de l'assurance :10 172,75€
Taxe foncière : 1 000,78€/an
Soit par mois : 83,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 833,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 693,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :140,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 116 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles plus performants si nécessaire
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine à rénover entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain à rénover entièrement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres à rénover entièrement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon à rénover entièrement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 300 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 800€
    Isolation des combles: 116 m² × 50€/m² = 5800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:2 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres (60 m²): 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation lourde:3 000€
    Rénovation salon (20 m²): 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 834 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 008 €/an
Calcul : 834 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 903 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 260 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 001 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 610 €
Revenus locatifs : +10 008 €
Charges déductibles : -54 610 €
Résultat foncier Année 1 : -44 602 €(Déficit de 44 602 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 202 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 310 €/an
Revenus locatifs : +10 008 €
Charges déductibles : -5 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 698 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23202.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 008 €54 614 €3 906 €-44 606 €21 400 €23 206 €23 206 €
210 208 €5 210 €3 803 €4 998 €--18 209 €
310 412 €5 103 €3 695 €5 309 €--12 899 €
410 620 €4 992 €3 584 €5 628 €--7 271 €
510 833 €4 877 €3 469 €5 956 €--1 315 €
611 049 €4 758 €3 351 €6 291 €---
711 270 €4 635 €3 228 €6 635 €---
811 496 €4 508 €3 101 €6 988 €---
911 726 €4 377 €2 969 €7 349 €---
1011 960 €4 241 €2 833 €7 720 €---
1112 199 €4 100 €2 692 €8 100 €---
1212 443 €3 954 €2 546 €8 489 €---
1312 692 €3 803 €2 396 €8 889 €---
1412 946 €3 648 €2 240 €9 299 €---
1513 205 €3 486 €2 079 €9 719 €---
1613 469 €3 319 €1 912 €10 150 €---
1713 739 €3 147 €1 739 €10 592 €---
1814 013 €2 968 €1 561 €11 045 €---
1914 294 €2 784 €1 376 €11 510 €---
2014 579 €2 592 €1 185 €11 987 €---
2114 871 €2 395 €987 €12 476 €---
2215 168 €2 190 €783 €12 978 €---
2315 472 €1 979 €571 €13 493 €---
2415 781 €1 760 €352 €14 022 €---
2516 097 €1 533 €126 €14 564 €---
TOTAL320 553 €140 975 €56 483 €179 578 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 578 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 008 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 102 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 102 €-6 420 €+8 522 €
2+2 102 €0 €+2 102 €
3+2 102 €0 €+2 102 €
4+2 102 €0 €+2 102 €
5+2 102 €0 €+2 102 €
6+2 102 €+1 493 €+609 €
7+2 102 €+1 990 €+112 €
8+2 102 €+2 096 €+6 €
9+2 102 €+2 205 €-103 €
10+2 102 €+2 316 €-214 €
11+2 102 €+2 430 €-328 €
12+2 102 €+2 547 €-445 €
13+2 102 €+2 667 €-565 €
14+2 102 €+2 790 €-688 €
15+2 102 €+2 916 €-814 €
16+2 102 €+3 045 €-943 €
17+2 102 €+3 177 €-1 075 €
18+2 102 €+3 313 €-1 211 €
19+2 102 €+3 453 €-1 351 €
20+2 102 €+3 596 €-1 494 €
21+2 102 €+3 743 €-1 641 €
22+2 102 €+3 893 €-1 791 €
23+2 102 €+4 048 €-1 946 €
24+2 102 €+4 206 €-2 104 €
25+2 102 €+4 369 €-2 267 €
Total+52 550 €+53 873 €+-1 323 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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