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Achat : Maison Houdan (78550)

VilleHoudan (78)
Surface209m²
Coût Total424 240€
Loyer Annuel34 980€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+560€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 378 000 €
Surface : 209 m²
Prix au m² : 1 808,61 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 209 m², 7 pièces, 5 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, 935 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking

Maison À Vendre. Secteur calme et verdoyant, à quelques minutes de la Rn12 et de Houdan, pavillon récent de 2014 comprenant : entrée, séjour double de 52m² avec poêle à granules, cuisine ouverte aménagée et équipée, chambre, salle d'eau et toilette et grande buanderie. A l'étage : Palier desservant quatre belles chambres, salle de bains avec baignoire balnéo et toilette. Double vitrage et chauffage électrique. Terrain clos de murs avec garage indépendant. Taxe foncière 1291 €.

Ville : Houdan
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78550
Coordonnées : 48.786790, 1.601130
Total : 424 240€
Prix d'acquisition : 378 000€
Travaux : 16 000€
Valeur du bien : 394 000€
Frais de notaire : 30 240€
Coût estimé : 30 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 209m²
Loyer prédit : 13.95€/m²/mois
Fourchette : 10.96€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 2915€/mois
Loyer annuel estimé : 34980€/an
Fourchette totale : 2291€ - 3710€/mois
Fourchette annuelle : 27488€ - 44514€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 10.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 402,69 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :711 162 €
Prix d'achat :378 000 €
Décote à l'achat :-333 162€ (-46.8%)
Marge achat-revente :286 922€ (40.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :424 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 123,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :123,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 247,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :212 913,63€
Coût de l'assurance :37 121,00€
Taxe foncière : 1 291,00€/an
Soit par mois : 107,58€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 914,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 355,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :559,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 2014, généralement classée B ou A.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rangement et un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire balnéo, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 000 €(77 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Houdan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 980 €/an
Calcul : 2 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 662 €/an
Base de calcul : Emprunt de 424 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 485 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 291 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 438 €
Revenus locatifs : +34 980 €
Charges déductibles : -33 438 €
Résultat foncier Année 1 : 1 542 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 438 €/an
Revenus locatifs : +34 980 €
Charges déductibles : -17 438 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 542 €/an
Prix d'achat du bien : 378 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 245 700 €(65% de 378 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 935 €/an
Calcul : 245 700 € × 3,636% = 8 935 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 980 €33 452 €14 676 €1 528 €---
235 679 €17 067 €14 292 €18 612 €---
336 393 €16 669 €13 893 €19 724 €---
437 121 €16 257 €13 481 €20 864 €---
537 863 €15 830 €13 054 €22 033 €---
638 620 €15 388 €12 612 €23 233 €---
739 393 €14 930 €12 154 €24 463 €---
840 181 €14 456 €11 680 €25 725 €---
940 984 €13 965 €11 189 €27 020 €---
1041 804 €13 456 €10 680 €28 348 €---
1142 640 €12 930 €10 154 €29 711 €---
1243 493 €12 384 €9 608 €31 109 €---
1344 363 €11 820 €9 044 €32 543 €---
1445 250 €11 235 €8 459 €34 015 €---
1546 155 €10 629 €7 853 €35 526 €---
1647 078 €10 002 €7 226 €37 076 €---
1748 020 €9 353 €6 577 €38 667 €---
1848 980 €8 680 €5 904 €40 300 €---
1949 960 €7 984 €5 208 €41 976 €---
2050 959 €7 262 €4 486 €43 697 €---
2151 978 €6 515 €3 740 €45 463 €---
2253 018 €5 742 €2 966 €47 276 €---
2354 078 €4 941 €2 165 €49 137 €---
2455 160 €4 111 €1 336 €51 048 €---
2556 263 €3 253 €477 €53 010 €---
TOTAL1 120 411 €298 310 €212 914 €822 102 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 822 102 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 980 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 346 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 346 €+458 €+6 888 €
2+7 346 €+5 584 €+1 762 €
3+7 346 €+5 917 €+1 429 €
4+7 346 €+6 259 €+1 087 €
5+7 346 €+6 610 €+736 €
6+7 346 €+6 970 €+376 €
7+7 346 €+7 339 €+7 €
8+7 346 €+7 717 €-371 €
9+7 346 €+8 106 €-760 €
10+7 346 €+8 504 €-1 158 €
11+7 346 €+8 913 €-1 567 €
12+7 346 €+9 333 €-1 987 €
13+7 346 €+9 763 €-2 417 €
14+7 346 €+10 205 €-2 859 €
15+7 346 €+10 658 €-3 312 €
16+7 346 €+11 123 €-3 777 €
17+7 346 €+11 600 €-4 254 €
18+7 346 €+12 090 €-4 744 €
19+7 346 €+12 593 €-5 247 €
20+7 346 €+13 109 €-5 763 €
21+7 346 €+13 639 €-6 293 €
22+7 346 €+14 183 €-6 837 €
23+7 346 €+14 741 €-7 395 €
24+7 346 €+15 314 €-7 968 €
25+7 346 €+15 903 €-8 557 €
Total+183 650 €+246 631 €+-62 981 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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