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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-des-Corps (37)
Surface75m²
Coût Total139 890€
Loyer Annuel9 187€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 286,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/15 étage, Ascenseur, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Gardien, Interphone, Non meublé

Idéalement situé, proche des commerces et de la GARE DE SAINT-PIERRE-DES-CORPS. APPARTEMENT T3 de 75 m2 avec balcon, situé au 3 ème étage. Comprenant une entrée, un salon/séjour lumineux, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau et un toilette. Contactez-moi sans tarder !..

Cette annonce référence 311180 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier DAMIEN JOUGUET (EI) immatriculé au RSAC de TOURS (37000) sous le numéro 83940947100019.

Prix du bien : 96 500,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 1 500,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/10/2025 Score DPE : 135 kWhEP/m²/an Score GES : 10 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 890.00 euros et 1204.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Pierre-des-Corps
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.395950, 0.720180
Total : 139 890€
Prix d'acquisition : 96 500€
Travaux : 35 670€
Valeur du bien : 132 170€
Frais de notaire : 7 720€
Coût estimé : 7 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9187€/an
Fourchette totale : 619€ - 947€/mois
Fourchette annuelle : 7427€ - 11364€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 575,34 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 151 €
Prix d'achat :96 500 €
Décote à l'achat :-21 651€ (-18.3%)
Marge achat-revente :-21 739€ (-18.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 733,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 962,68€
Coût de l'assurance :12 240,37€
Taxe foncière : 918,70€/an
Soit par mois : 76,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 765,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 935,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite une rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation importante
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 670 €(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 1 × 15000€ = 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:14 400€
    Salle de bain complète: 1 × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Pierre-des-Corps. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain incluent des rénovations complètes, tandis que les travaux de peinture et de revêtement de sol sont basés sur des estimations réalistes. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 187 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 696 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 890 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 919 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 670 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 274 €
Revenus locatifs : +9 187 €
Charges déductibles : -43 274 €
Résultat foncier Année 1 : -34 087 €(Déficit de 34 087 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 23 387 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 604 €/an
Revenus locatifs : +9 187 €
Charges déductibles : -7 604 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 583 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 23387.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 725 €(65% de 96 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 281 €/an
Calcul : 62 725 € × 3,636% = 2 281 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 187 €43 279 €4 700 €-34 092 €10 700 €23 392 €23 392 €
29 371 €7 484 €4 575 €1 887 €--21 505 €
39 558 €7 355 €4 446 €2 203 €--19 301 €
49 749 €7 221 €4 313 €2 528 €--16 773 €
59 944 €7 083 €4 175 €2 861 €--13 912 €
610 143 €6 940 €4 032 €3 203 €--10 708 €
710 346 €6 792 €3 884 €3 554 €--7 155 €
810 553 €6 639 €3 731 €3 914 €--3 241 €
910 764 €6 481 €3 572 €4 283 €---
1010 979 €6 317 €3 409 €4 662 €---
1111 199 €6 148 €3 239 €5 051 €---
1211 423 €5 972 €3 064 €5 450 €---
1311 651 €5 791 €2 883 €5 860 €---
1411 884 €5 604 €2 695 €6 281 €---
1512 122 €5 409 €2 501 €6 713 €---
1612 364 €5 209 €2 300 €7 156 €---
1712 612 €5 001 €2 093 €7 611 €---
1812 864 €4 786 €1 878 €8 078 €---
1913 121 €4 564 €1 656 €8 557 €---
2013 384 €4 334 €1 426 €9 050 €---
2113 651 €4 096 €1 188 €9 555 €---
2213 924 €3 850 €942 €10 074 €---
2314 203 €3 595 €687 €10 608 €---
2414 487 €3 332 €424 €11 155 €---
2514 777 €3 059 €151 €11 717 €---
TOTAL294 262 €176 341 €67 963 €117 922 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 922 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 929 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 929 €-3 210 €+5 139 €
2+1 929 €0 €+1 929 €
3+1 929 €0 €+1 929 €
4+1 929 €0 €+1 929 €
5+1 929 €0 €+1 929 €
6+1 929 €0 €+1 929 €
7+1 929 €0 €+1 929 €
8+1 929 €0 €+1 929 €
9+1 929 €+313 €+1 616 €
10+1 929 €+1 399 €+530 €
11+1 929 €+1 515 €+414 €
12+1 929 €+1 635 €+294 €
13+1 929 €+1 758 €+171 €
14+1 929 €+1 884 €+45 €
15+1 929 €+2 014 €-85 €
16+1 929 €+2 147 €-218 €
17+1 929 €+2 283 €-354 €
18+1 929 €+2 423 €-494 €
19+1 929 €+2 567 €-638 €
20+1 929 €+2 715 €-786 €
21+1 929 €+2 867 €-938 €
22+1 929 €+3 022 €-1 093 €
23+1 929 €+3 182 €-1 253 €
24+1 929 €+3 347 €-1 418 €
25+1 929 €+3 515 €-1 586 €
Total+48 225 €+35 376 €+12 849 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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