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Maison de ville 7 pièces 188 m²

VilleGignac (34)
Surface188m²
Coût Total313 700€
Loyer Annuel24 395€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 1 271,28 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 7 pièces principales

Située à Gignac, magnifique vigneronne avec de très beux volumes, se compose d'une grande salle à manger, d'une cuisine équipée et d'un salon très confortable. A l'étage l'espace nuit dispose de 3 chambres et de 2 salles d'eau. Un bel espace donnant sur une terrasse avec une vue dégagée. Au rdc une grande remise pour du stockage. Honoraires à charge acquéreur : 5.75% Référence annonce : 257-9726J Date de réalisation du diagnostic : 11/04/2023 Prix hors honoraires : 226 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 160 € et 3 000 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Gignac
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34150
Coordonnées : 43.653030, 3.554730
Total : 313 700€
Prix d'acquisition : 239 000€
Travaux : 55 580€
Valeur du bien : 294 580€
Frais de notaire : 19 120€
Coût estimé : 19 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 7.67€ - 15.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 2033€/mois
Loyer annuel estimé : 24395€/an
Fourchette totale : 1442€ - 2866€/mois
Fourchette annuelle : 17303€ - 34394€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 10.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 733,8 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :513 954 €
Prix d'achat :239 000 €
Décote à l'achat :-274 954€ (-53.5%)
Marge achat-revente :200 254€ (39.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :313 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 535,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :125,48€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 660,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 904,32€
Coût de l'assurance :37 644,00€
Taxe foncière : 2 439,51€/an
Soit par mois : 203,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 032,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 864,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :168,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'espace d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 580 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 280€
    Isolation toiture/combles: 188 m² × 60€/m² = 11280€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 2700€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gignac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 033 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 395 €/an
Calcul : 2 033 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 187 €/an
Base de calcul : Emprunt de 313 700 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 506 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 440 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 713 €
Revenus locatifs : +24 395 €
Charges déductibles : -69 713 €
Résultat foncier Année 1 : -45 318 €(Déficit de 45 318 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 918 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 133 €/an
Revenus locatifs : +24 395 €
Charges déductibles : -14 133 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23917.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350 €(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 395 €69 723 €10 197 €-45 328 €21 400 €23 928 €23 928 €
224 883 €13 868 €9 923 €11 015 €--12 912 €
325 381 €13 584 €9 639 €11 797 €--1 116 €
425 888 €13 291 €9 345 €12 598 €---
526 406 €12 987 €9 042 €13 419 €---
626 934 €12 674 €8 729 €14 260 €---
727 473 €12 350 €8 405 €15 123 €---
828 022 €12 015 €8 070 €16 007 €---
928 583 €11 670 €7 724 €16 913 €---
1029 154 €11 312 €7 367 €17 842 €---
1129 738 €10 943 €6 998 €18 795 €---
1230 332 €10 561 €6 616 €19 771 €---
1330 939 €10 167 €6 222 €20 772 €---
1431 558 €9 759 €5 814 €21 798 €---
1532 189 €9 338 €5 393 €22 851 €---
1632 833 €8 903 €4 958 €23 930 €---
1733 489 €8 453 €4 508 €25 036 €---
1834 159 €7 988 €4 043 €26 171 €---
1934 842 €7 508 €3 563 €27 334 €---
2035 539 €7 011 €3 066 €28 528 €---
2136 250 €6 498 €2 553 €29 751 €---
2236 975 €5 968 €2 023 €31 007 €---
2337 714 €5 421 €1 475 €32 294 €---
2438 469 €4 854 €909 €33 614 €---
2539 238 €4 269 €324 €34 969 €---
TOTAL781 383 €301 116 €146 904 €480 267 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 480 267 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 123 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 123 €-6 420 €+11 543 €
2+5 123 €0 €+5 123 €
3+5 123 €0 €+5 123 €
4+5 123 €+3 445 €+1 678 €
5+5 123 €+4 026 €+1 097 €
6+5 123 €+4 278 €+845 €
7+5 123 €+4 537 €+586 €
8+5 123 €+4 802 €+321 €
9+5 123 €+5 074 €+49 €
10+5 123 €+5 353 €-230 €
11+5 123 €+5 638 €-515 €
12+5 123 €+5 931 €-808 €
13+5 123 €+6 232 €-1 109 €
14+5 123 €+6 540 €-1 417 €
15+5 123 €+6 855 €-1 732 €
16+5 123 €+7 179 €-2 056 €
17+5 123 €+7 511 €-2 388 €
18+5 123 €+7 851 €-2 728 €
19+5 123 €+8 200 €-3 077 €
20+5 123 €+8 558 €-3 435 €
21+5 123 €+8 925 €-3 802 €
22+5 123 €+9 302 €-4 179 €
23+5 123 €+9 688 €-4 565 €
24+5 123 €+10 084 €-4 961 €
25+5 123 €+10 491 €-5 368 €
Total+128 075 €+144 080 €+-16 005 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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