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Détails du bien

VilleNissan-lez-Enserune (34)
Surface270m²
Coût Total311 700€
Loyer Annuel31 333€
Rentabilité10.05%
Cashflow/mois+724€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 740,74 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Electricité

NISSAN-LEZ-ENSÉRUNE, Maison de 370 m² de surface totale avec garage et terrasse Au cœur d'un agréable hameau situé à proximité du centre village de Nissan-lez-enserune, découvrez cette maison ancienne offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement. Avec environ 370 m² de surface totale répartis sur 15 pièces, ce bien à rénover conserve les éléments authentiques de l'ancien : carreaux de ciment, tomettes, cheminée et éléments en pierre. Ses plusieurs entrées permettent d'envisager différentes configurations selon les besoins et les envies. La propriété dispose également d'un garage de 53 m² ainsi que d'une terrasse. Le chauffage est électrique et certaines fenêtres sont en PVC double vitrage. Un bien atypique qui séduira les amateurs de rénovation souhaitant valoriser ses volumes et ses nombreux éléments anciens. Pour tout renseignement complémentaire, merci de contacter votre agence Century 21 Comminges Immobilier à Béziers au 04 67 93 52 80. Nous vous OFFRONS l'ESTIMATION de votre Maison, Appartement, Immeuble. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 4930.0 € et 6720.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Alexandra ALVIER EI, agent commercial (RSAC 843392085) - https://www.century21-comminges-beziers.com/mentions_legales/

Ville : Nissan-lez-Enserune
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34440
Coordonnées : 43.277519, 3.069398
Total : 311 700€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 95 700€
Valeur du bien : 295 700€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 9.67€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 13.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 2611€/mois
Loyer annuel estimé : 31333€/an
Fourchette totale : 1871€ - 3643€/mois
Fourchette annuelle : 22458€ - 43716€/an
Rentabilité brute :10.05%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 14.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 045,7 €/m²
Basé sur :242 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :552 338 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-352 338€ (-63.8%)
Marge achat-revente :240 638€ (43.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :311 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 535,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :90,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 626,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 944,28€
Coût de l'assurance :27 273,75€
Taxe foncière : 3 133,28€/an
Soit par mois : 261,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 611,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 887,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :723,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (270 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres à estimer (environ 30 m² de surface totale)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation à définir)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: salon complet (estimation à définir)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 8 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 8 chambres (estimation à définir)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour mise aux normes
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 700 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Isolation:16 200€
    Isolation toiture/combles: 270 m² × 60€/m² = 16200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 m² × 400€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:9 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:24 000€
    Rénovation 8 chambres: 8 × 3000€ = 24000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:6 000€
    Réfection plomberie complète: 1 plomberie × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nissan-lez-Enserune. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 333 €/an
Calcul : 2 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 308 €/an
Base de calcul : Emprunt de 311 700 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 091 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 133 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 232 €
Revenus locatifs : +31 333 €
Charges déductibles : -110 232 €
Résultat foncier Année 1 : -78 900 €(Déficit de 78 900 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 500 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 532 €/an
Revenus locatifs : +31 333 €
Charges déductibles : -14 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 800 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57499.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 333 €110 242 €10 318 €-78 910 €21 400 €57 510 €57 510 €
231 959 €14 267 €10 042 €17 693 €--39 817 €
332 599 €13 981 €9 757 €18 617 €--21 200 €
433 251 €13 687 €9 462 €19 564 €--1 636 €
533 916 €13 382 €9 157 €20 534 €---
634 594 €13 066 €8 842 €21 528 €---
735 286 €12 740 €8 516 €22 546 €---
835 992 €12 403 €8 179 €23 588 €---
936 711 €12 055 €7 830 €24 657 €---
1037 446 €11 694 €7 470 €25 751 €---
1138 195 €11 321 €7 097 €26 873 €---
1238 958 €10 936 €6 712 €28 022 €---
1339 738 €10 538 €6 313 €29 200 €---
1440 532 €10 125 €5 901 €30 407 €---
1541 343 €9 699 €5 475 €31 644 €---
1642 170 €9 259 €5 035 €32 911 €---
1743 013 €8 803 €4 579 €34 210 €---
1843 873 €8 332 €4 108 €35 541 €---
1944 751 €7 845 €3 621 €36 906 €---
2045 646 €7 341 €3 117 €38 305 €---
2146 559 €6 821 €2 596 €39 738 €---
2247 490 €6 282 €2 058 €41 208 €---
2348 440 €5 725 €1 501 €42 715 €---
2449 409 €5 150 €925 €44 259 €---
2550 397 €4 554 €330 €45 843 €---
TOTAL1 003 599 €350 250 €148 944 €653 349 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 653 349 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 333 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 580 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 580 €-6 420 €+13 000 €
2+6 580 €0 €+6 580 €
3+6 580 €0 €+6 580 €
4+6 580 €0 €+6 580 €
5+6 580 €+5 670 €+910 €
6+6 580 €+6 458 €+122 €
7+6 580 €+6 764 €-184 €
8+6 580 €+7 077 €-497 €
9+6 580 €+7 397 €-817 €
10+6 580 €+7 725 €-1 145 €
11+6 580 €+8 062 €-1 482 €
12+6 580 €+8 407 €-1 827 €
13+6 580 €+8 760 €-2 180 €
14+6 580 €+9 122 €-2 542 €
15+6 580 €+9 493 €-2 913 €
16+6 580 €+9 873 €-3 293 €
17+6 580 €+10 263 €-3 683 €
18+6 580 €+10 662 €-4 082 €
19+6 580 €+11 072 €-4 492 €
20+6 580 €+11 491 €-4 911 €
21+6 580 €+11 921 €-5 341 €
22+6 580 €+12 362 €-5 782 €
23+6 580 €+12 814 €-6 234 €
24+6 580 €+13 278 €-6 698 €
25+6 580 €+13 753 €-7 173 €
Total+164 500 €+196 005 €+-31 505 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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