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Détails du bien

Bien expiré
VilleClermont ferrand (63)
Surface67.19m²
Coût Total98 460€
Loyer Annuel8 741€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 67.19 m²
Prix au m² : 1 294,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 10
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SIXIEME AVENUE CLERMONT-FERRAND vous propose à la vente cet appartement traversant à proximité immédiate des transports en communs !

Situé au dixième étage d'une résidence des années 2000, le bien se compose d'une entrée avec rangements donnant accès à la cuisine indépendante équipée et au séjour agrémenté d'un agréable balcon couvert avec vue dégagée.

Côté nuit, on retrouve deux belles chambres, une salle de bains et un WC séparé.

En sus, une cave facilitant le stockage, un grand garage et une place de parking.

Chauffage collectif au gaz. Menuiseries en PVC double vitrage.

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite !

Copropriété de 230 lots - dont 115 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2478.00 euros. Charlotte SOLELHAC (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 922367568 - Clermont-Ferrand.

Ville : Clermont ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.811604, 3.107009
Total : 98 460€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 91 500€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.19m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8741€/an
Fourchette totale : 569€ - 933€/mois
Fourchette annuelle : 6825€ - 11195€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 11.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :486,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 515,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 520,02€
Coût de l'assurance :8 615,25€
Taxe foncière : 874,08€/an
Soit par mois : 72,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 206,50€/mois
Soit par an : 2 478,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 728,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 794,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 67.19 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système à 3000€ + Installation: 1500€ = 4500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Les coûts incluent l'achat et l'installation du chauffe-eau thermodynamique. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 741 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 286 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 460 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 874 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 478 €/an
Calcul : 207 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 482 €
Revenus locatifs : +8 741 €
Charges déductibles : -11 482 €
Résultat foncier Année 1 : -2 741 €(Déficit de 2 741 €)
Imputable sur revenu global : 2 741 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 982 €/an
Revenus locatifs : +8 741 €
Charges déductibles : -6 982 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 759 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 741 €11 485 €3 289 €-2 745 €2 745 €--
28 916 €6 898 €3 201 €2 018 €---
39 094 €6 807 €3 111 €2 287 €---
49 276 €6 714 €3 017 €2 562 €---
59 461 €6 617 €2 920 €2 845 €---
69 651 €6 516 €2 820 €3 134 €---
79 844 €6 413 €2 716 €3 431 €---
810 040 €6 306 €2 609 €3 735 €---
910 241 €6 195 €2 498 €4 047 €---
1010 446 €6 080 €2 383 €4 366 €---
1110 655 €5 961 €2 265 €4 694 €---
1210 868 €5 839 €2 142 €5 029 €---
1311 085 €5 712 €2 015 €5 374 €---
1411 307 €5 580 €1 884 €5 727 €---
1511 533 €5 445 €1 748 €6 089 €---
1611 764 €5 304 €1 608 €6 460 €---
1711 999 €5 159 €1 462 €6 840 €---
1812 239 €5 009 €1 312 €7 230 €---
1912 484 €4 853 €1 157 €7 631 €---
2012 734 €4 693 €996 €8 041 €---
2112 988 €4 526 €830 €8 462 €---
2213 248 €4 354 €658 €8 894 €---
2313 513 €4 176 €480 €9 337 €---
2413 783 €3 993 €296 €9 791 €---
2514 059 €3 802 €106 €10 257 €---
TOTAL279 971 €144 437 €47 520 €135 533 €2 745 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 823 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 533 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 741 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 836 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 836 €-823 €+2 659 €
2+1 836 €+605 €+1 231 €
3+1 836 €+686 €+1 150 €
4+1 836 €+769 €+1 067 €
5+1 836 €+853 €+983 €
6+1 836 €+940 €+896 €
7+1 836 €+1 029 €+807 €
8+1 836 €+1 120 €+716 €
9+1 836 €+1 214 €+622 €
10+1 836 €+1 310 €+526 €
11+1 836 €+1 408 €+428 €
12+1 836 €+1 509 €+327 €
13+1 836 €+1 612 €+224 €
14+1 836 €+1 718 €+118 €
15+1 836 €+1 827 €+9 €
16+1 836 €+1 938 €-102 €
17+1 836 €+2 052 €-216 €
18+1 836 €+2 169 €-333 €
19+1 836 €+2 289 €-453 €
20+1 836 €+2 412 €-576 €
21+1 836 €+2 539 €-703 €
22+1 836 €+2 668 €-832 €
23+1 836 €+2 801 €-965 €
24+1 836 €+2 937 €-1 101 €
25+1 836 €+3 077 €-1 241 €
Total+45 900 €+40 660 €+5 240 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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