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Appartement à vendre Decazeville

Bien expiré
VilleDecazeville (12)
Surface129.66m²
Coût Total156 450€
Loyer Annuel10 355€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 129.66 m²
Prix au m² : 1 002,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

TRES BEL APPARTEMENT T4 DE 129,66 M² Situ� au premier �tage d'un petit immeuble en copropri�t� sans charges. Enti�rement r�nov� avec go�t, il offre de beaux volumes et une atmosph�re moderne et chaleureuse. Compos� pi�ce principale salon s�jour avec tr�s beau plancher au sol cuisine ouverte am�nag�e et �quip�e, 3 chambres, salle d'eau et wc individuel. Nombreux rangements. L'appartement dispose d'une grande terrasse, id�ale pour profiter des beaux jours, ainsi que de menuiseries en PVC double vitrage �quip�es de volets roulants solaires. Sa situation centrale permet de profiter imm�diatement des commerces, �coles et services de la ville, tout en b�n�ficiant d'un logement spacieux, confortable et sans travaux � pr�voir. Chauffage po�le � granules Les honoraires sont � la charge du vendeur. Honoraires � la charge du vendeur. Classe �nergie D, Classe climat B. Les informations sur les risques auxquels ce bien est expos� sont disponibles sur le site G�orisques : georisques.gouv.fr.

  • https://files.netty.immo/file/company54044kwe/160/28H8s/honoraires_4.pdf
Ville : Decazeville
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.558515, 2.254207
Total : 156 450€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 16 050€
Valeur du bien : 146 050€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129.66m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 8.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10355€/an
Fourchette totale : 692€ - 1076€/mois
Fourchette annuelle : 8305€ - 12911€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 807,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 519,88€
Coût de l'assurance :13 298,25€
Taxe foncière : 1 035,47€/an
Soit par mois : 86,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 862,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 893,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du poêle à granulés, si nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture).
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 050 €(124 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 050€
    Remplacement poêle à granulés: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1050€
  • Cuisine - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture 3 chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Entretien parquet 36 m²: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decazeville (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 050€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 355 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 034 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 450 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 035 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 652 €
Revenus locatifs : +10 355 €
Charges déductibles : -22 652 €
Résultat foncier Année 1 : -12 297 €(Déficit de 12 297 €)
Imputable sur revenu global : 12 297 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 602 €/an
Revenus locatifs : +10 355 €
Charges déductibles : -6 602 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 753 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 355 €22 656 €5 039 €-12 302 €12 302 €--
210 562 €6 470 €4 903 €4 092 €---
310 773 €6 329 €4 762 €4 444 €---
410 989 €6 184 €4 616 €4 805 €---
511 208 €6 033 €4 466 €5 175 €---
611 432 €5 878 €4 311 €5 554 €---
711 661 €5 718 €4 150 €5 943 €---
811 894 €5 552 €3 985 €6 342 €---
912 132 €5 381 €3 813 €6 751 €---
1012 375 €5 204 €3 637 €7 171 €---
1112 622 €5 021 €3 454 €7 601 €---
1212 875 €4 832 €3 265 €8 042 €---
1313 132 €4 637 €3 070 €8 495 €---
1413 395 €4 436 €2 868 €8 959 €---
1513 663 €4 228 €2 660 €9 435 €---
1613 936 €4 013 €2 445 €9 923 €---
1714 215 €3 791 €2 223 €10 424 €---
1814 499 €3 561 €1 994 €10 938 €---
1914 789 €3 324 €1 757 €11 465 €---
2015 085 €3 079 €1 512 €12 006 €---
2115 387 €2 826 €1 258 €12 561 €---
2215 694 €2 564 €997 €13 130 €---
2316 008 €2 294 €727 €13 714 €---
2416 328 €2 015 €448 €14 313 €---
2516 655 €1 727 €160 €14 928 €---
TOTAL331 665 €127 755 €72 520 €203 910 €12 302 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 691 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 910 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 355 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 174 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 174 €-3 691 €+5 865 €
2+2 174 €+1 228 €+946 €
3+2 174 €+1 333 €+841 €
4+2 174 €+1 441 €+733 €
5+2 174 €+1 552 €+622 €
6+2 174 €+1 666 €+508 €
7+2 174 €+1 783 €+391 €
8+2 174 €+1 903 €+271 €
9+2 174 €+2 025 €+149 €
10+2 174 €+2 151 €+23 €
11+2 174 €+2 280 €-106 €
12+2 174 €+2 413 €-239 €
13+2 174 €+2 548 €-374 €
14+2 174 €+2 688 €-514 €
15+2 174 €+2 831 €-657 €
16+2 174 €+2 977 €-803 €
17+2 174 €+3 127 €-953 €
18+2 174 €+3 281 €-1 107 €
19+2 174 €+3 440 €-1 266 €
20+2 174 €+3 602 €-1 428 €
21+2 174 €+3 768 €-1 594 €
22+2 174 €+3 939 €-1 765 €
23+2 174 €+4 114 €-1 940 €
24+2 174 €+4 294 €-2 120 €
25+2 174 €+4 478 €-2 304 €
Total+54 350 €+61 173 €+-6 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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