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Appartement à vendre Decazeville

Bien expiré
VilleDecazeville (12)
Surface129.66
Coût Total156 450
Loyer Annuel10 355
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 129.66 m²
Prix au m² : 1 002,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

TRES BEL APPARTEMENT T4 DE 129,66 M² Situ� au premier �tage d'un petit immeuble en copropri�t� sans charges. Enti�rement r�nov� avec go�t, il offre de beaux volumes et une atmosph�re moderne et chaleureuse. Compos� pi�ce principale salon s�jour avec tr�s beau plancher au sol cuisine ouverte am�nag�e et �quip�e, 3 chambres, salle d'eau et wc individuel. Nombreux rangements. L'appartement dispose d'une grande terrasse, id�ale pour profiter des beaux jours, ainsi que de menuiseries en PVC double vitrage �quip�es de volets roulants solaires. Sa situation centrale permet de profiter imm�diatement des commerces, �coles et services de la ville, tout en b�n�ficiant d'un logement spacieux, confortable et sans travaux � pr�voir. Chauffage po�le � granules Les honoraires sont � la charge du vendeur. Honoraires � la charge du vendeur. Classe �nergie D, Classe climat B. Les informations sur les risques auxquels ce bien est expos� sont disponibles sur le site G�orisques : georisques.gouv.fr.

  • https://files.netty.immo/file/company54044kwe/160/28H8s/honoraires_4.pdf
Ville : Decazeville
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.558515, 2.254207
Total : 156 450
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 16 050
Valeur du bien : 146 050
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129.66
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 8.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10355€/an
Fourchette totale : 692€ - 1076€/mois
Fourchette annuelle : 8305€ - 12911€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 450
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 807,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 519,88
Coût de l'assurance :13 298,25
Taxe foncière : 1 035,47€/an
Soit par mois : 86,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 862,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 893,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du poêle à granulés, si nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture).
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 050(124 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 050
    Remplacement poêle à granulés: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1050€
  • Cuisine - Rénovation complète:3 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:2 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:3 000
    Peinture 3 chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Entretien parquet 36 m²: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decazeville (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 050✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 355 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 034 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 450 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 035 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 652
Revenus locatifs : +10 355
Charges déductibles : -22 652
Résultat foncier Année 1 : -12 297(Déficit de 12 297 €)
Imputable sur revenu global : 12 297
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 602 €/an
Revenus locatifs : +10 355
Charges déductibles : -6 602
Résultat foncier Années 2+ : 3 753 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 35522 6565 039-12 30212 302 €--
210 5626 4704 9034 092---
310 7736 3294 7624 444---
410 9896 1844 6164 805---
511 2086 0334 4665 175---
611 4325 8784 3115 554---
711 6615 7184 1505 943---
811 8945 5523 9856 342---
912 1325 3813 8136 751---
1012 3755 2043 6377 171---
1112 6225 0213 4547 601---
1212 8754 8323 2658 042---
1313 1324 6373 0708 495---
1413 3954 4362 8688 959---
1513 6634 2282 6609 435---
1613 9364 0132 4459 923---
1714 2153 7912 22310 424---
1814 4993 5611 99410 938---
1914 7893 3241 75711 465---
2015 0853 0791 51212 006---
2115 3872 8261 25812 561---
2215 6942 56499713 130---
2316 0082 29472713 714---
2416 3282 01544814 313---
2516 6551 72716014 928---
TOTAL331 665127 75572 520203 91012 302Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 691
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 910
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 355 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 174 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 174-3 691+5 865
2+2 174+1 228+946
3+2 174+1 333+841
4+2 174+1 441+733
5+2 174+1 552+622
6+2 174+1 666+508
7+2 174+1 783+391
8+2 174+1 903+271
9+2 174+2 025+149
10+2 174+2 151+23
11+2 174+2 280-106
12+2 174+2 413-239
13+2 174+2 548-374
14+2 174+2 688-514
15+2 174+2 831-657
16+2 174+2 977-803
17+2 174+3 127-953
18+2 174+3 281-1 107
19+2 174+3 440-1 266
20+2 174+3 602-1 428
21+2 174+3 768-1 594
22+2 174+3 939-1 765
23+2 174+4 114-1 940
24+2 174+4 294-2 120
25+2 174+4 478-2 304
Total+54 350+61 173+-6 823
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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