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Immense appartement de 158 m2 rue Carnot

VilleAvignon (84)
Surface158m²
Coût Total276 371€
Loyer Annuel19 114€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 248 677 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 1 573,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immense appartement de 158 m2 rue Carnot - Au cœur de la rue Carnot dans un immeuble bourgeois,

Immense appartement T3 avec de beaux volumes, une impressionnante pièce de vie de plus de 100m2, deux chambres. Une cave complète le tout.

Vendu libre d’occupation.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 755 € et 2 375 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.947724, 4.811753
Total : 276 371€
Prix d'acquisition : 248 677€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 256 477€
Frais de notaire : 19 894€
Coût estimé : 19 894€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1593€/mois
Loyer annuel estimé : 19114€/an
Fourchette totale : 1217€ - 2085€/mois
Fourchette annuelle : 14604€ - 25016€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 783,33 €/m²
Basé sur :1004 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :439 766 €
Prix d'achat :248 677 €
Décote à l'achat :-191 089€ (-43.5%)
Marge achat-revente :163 395€ (37.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 371€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 383,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :80,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 464,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 702,51€
Coût de l'assurance :24 182,46€
Taxe foncière : 1 911,35€/an
Soit par mois : 159,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 592,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 623,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 121 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, vérification des équipements)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, vérification des équipements)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(49 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres (30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 114 €/an
Calcul : 1 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 371 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 967 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 230 €
Revenus locatifs : +19 114 €
Charges déductibles : -20 230 €
Résultat foncier Année 1 : -1 117 €(Déficit de 1 117 €)
Imputable sur revenu global : 1 117 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 430 €/an
Revenus locatifs : +19 114 €
Charges déductibles : -12 430 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 683 €/an
Prix d'achat du bien : 248 677 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 640 €(65% de 248 677 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 878 €/an
Calcul : 161 640 € × 3,636% = 5 878 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 114 €20 239 €9 561 €-1 126 €1 126 €--
219 496 €12 189 €9 310 €7 307 €---
319 886 €11 930 €9 051 €7 956 €---
420 283 €11 661 €8 782 €8 623 €---
520 689 €11 383 €8 504 €9 306 €---
621 103 €11 095 €8 216 €10 008 €---
721 525 €10 796 €7 918 €10 729 €---
821 955 €10 488 €7 609 €11 468 €---
922 395 €10 168 €7 289 €12 227 €---
1022 842 €9 836 €6 958 €13 006 €---
1123 299 €9 493 €6 615 €13 806 €---
1223 765 €9 138 €6 259 €14 627 €---
1324 241 €8 770 €5 892 €15 470 €---
1424 725 €8 389 €5 511 €16 336 €---
1525 220 €7 995 €5 116 €17 225 €---
1625 724 €7 586 €4 707 €18 138 €---
1726 239 €7 163 €4 284 €19 076 €---
1826 764 €6 725 €3 846 €20 039 €---
1927 299 €6 271 €3 393 €21 028 €---
2027 845 €5 801 €2 923 €22 043 €---
2128 402 €5 315 €2 436 €23 087 €---
2228 970 €4 811 €1 932 €24 159 €---
2329 549 €4 289 €1 410 €25 260 €---
2430 140 €3 749 €870 €26 391 €---
2530 743 €3 189 €311 €27 554 €---
TOTAL612 212 €218 469 €138 703 €393 744 €1 126 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 338 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 393 744 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 114 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 014 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 014 €-338 €+4 352 €
2+4 014 €+2 192 €+1 822 €
3+4 014 €+2 387 €+1 627 €
4+4 014 €+2 587 €+1 427 €
5+4 014 €+2 792 €+1 222 €
6+4 014 €+3 002 €+1 012 €
7+4 014 €+3 219 €+795 €
8+4 014 €+3 440 €+574 €
9+4 014 €+3 668 €+346 €
10+4 014 €+3 902 €+112 €
11+4 014 €+4 142 €-128 €
12+4 014 €+4 388 €-374 €
13+4 014 €+4 641 €-627 €
14+4 014 €+4 901 €-887 €
15+4 014 €+5 168 €-1 154 €
16+4 014 €+5 441 €-1 427 €
17+4 014 €+5 723 €-1 709 €
18+4 014 €+6 012 €-1 998 €
19+4 014 €+6 308 €-2 294 €
20+4 014 €+6 613 €-2 599 €
21+4 014 €+6 926 €-2 912 €
22+4 014 €+7 248 €-3 234 €
23+4 014 €+7 578 €-3 564 €
24+4 014 €+7 917 €-3 903 €
25+4 014 €+8 266 €-4 252 €
Total+100 350 €+118 123 €+-17 773 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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