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Maison à vendre

Bien expiré
VillePerreux-sur-Marne (94)
Surface208
Coût Total566 450
Loyer Annuel52 107
Rentabilité9.20%
Cashflow/mois+934
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 480 000 €
Surface : 208 m²
Prix au m² : 2 307,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Salon (total 28,96 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Terrasse, calme, Belle vue, Pas de balcon, Non meublé

Venez découvrir cette maison d'une surface de 122.39 m² habitable sur 208m² terrain. Situé dans le quartier des joncs marins au Perreux, au calme et pavillonnaire. A 15min à pied du RER A et E. La maison se compose d'une entrée, une cuisine indépendante entièrement aménagée dinatoire, un grand séjour d'environ 30m², donnant sur terrasse et jardin. A l'étage deux grandes chambres, un wc indépendant, salle de bains et placard de rangement. Au sous-sol accessible par la cuisine, un espace de vie supplémentaire, deux chambres, un wc, une salle d'eau, une buanderie et chaufferie ainsi qu'un accès jardin indépendant.

Jardin arboré et bien entretenu, dépendance au fond de la parcelle.

Contactez moi pour plus d'informations ou pour une visite .

Ville : Perreux-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94170
Coordonnées : 48.852800, 2.497661
Total : 566 450
Prix d'acquisition : 480 000
Travaux : 48 050
Valeur du bien : 528 050
Frais de notaire : 38 400
Coût estimé : 38 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 208
Loyer prédit : 20.88€/m²/mois
Fourchette : 13.57€ - 32.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 4342€/mois
Loyer annuel estimé : 52107€/an
Fourchette totale : 2823€ - 6679€/mois
Fourchette annuelle : 33878€ - 80145€/an
Rentabilité brute :9.20%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 14.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 048,39 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 258 065
Prix d'achat :480 000
Décote à l'achat :-778 065 (-61.8%)
Marge achat-revente :691 615€ (55.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :566 450
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 808,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :165,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 973,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :276 104,28
Coût de l'assurance :49 564,38
Taxe foncière : 5 210,75€/an
Soit par mois : 434,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 342,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 407,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :934,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 208 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 208 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 050(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 400
    Isolation toiture/combles: 208 m² × 50€/m² = 10400€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:10 650
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 10650€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries - Fenêtres:2 800
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Rénovation cuisine complète: 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perreux-sur-Marne (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans la plupart des postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 850✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 342 €/mois
Revenus locatifs annuels : 52 107 €/an
Calcul : 4 342 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 071 €/an
Base de calcul : Emprunt de 566 450 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 983 €/an
Calcul : 165 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 211 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 314
Revenus locatifs : +52 107
Charges déductibles : -74 314
Résultat foncier Année 1 : -22 206(Déficit de 22 206 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 806
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 264 €/an
Revenus locatifs : +52 107
Charges déductibles : -26 264
Résultat foncier Années 2+ : 25 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 806.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 480 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 312 000(65% de 480 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 345 €/an
Calcul : 312 000 € × 3,636% = 11 345
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
152 10774 33219 089-22 22521 400 €825 €825 €
253 15025 77618 58327 374---
354 21325 25218 05928 960---
455 29724 71117 51730 586---
556 40324 15016 95732 253---
657 53123 57016 37733 961---
758 68122 97015 77635 712---
859 85522 34915 15637 506---
961 05221 70614 51339 346---
1062 27321 04213 84841 231---
1163 51920 35413 16143 165---
1264 78919 64312 44945 147---
1366 08518 90611 71347 178---
1467 40718 14510 95149 262---
1568 75517 35710 16351 398---
1670 13016 5419 34853 588---
1771 53215 6988 50455 835---
1872 96314 8257 63258 138---
1974 42213 9226 72960 500---
2075 91112 9885 79462 923---
2177 42912 0214 82865 408---
2278 97811 0213 82867 957---
2380 5579 9862 79370 571---
2482 1688 9151 72273 253---
2583 8127 80861476 004---
TOTAL1 669 018503 987276 1041 165 03121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 165 031
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 52 107 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 943 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 943-6 420+17 363
2+10 943+7 965+2 978
3+10 943+8 688+2 255
4+10 943+9 176+1 767
5+10 943+9 676+1 267
6+10 943+10 188+755
7+10 943+10 714+229
8+10 943+11 252-309
9+10 943+11 804-861
10+10 943+12 369-1 426
11+10 943+12 949-2 006
12+10 943+13 544-2 601
13+10 943+14 154-3 211
14+10 943+14 779-3 836
15+10 943+15 419-4 476
16+10 943+16 077-5 134
17+10 943+16 750-5 807
18+10 943+17 441-6 498
19+10 943+18 150-7 207
20+10 943+18 877-7 934
21+10 943+19 622-8 679
22+10 943+20 387-9 444
23+10 943+21 171-10 228
24+10 943+21 976-11 033
25+10 943+22 801-11 858
Total+273 575+349 509+-75 934
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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