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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Gervais-les-Bains (74)
Surface353
Coût Total876 950
Loyer Annuel58 100
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-246
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 717 500 €
Surface : 353 m²
Prix au m² : 2 032,58 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 6 salles de bain, 10 chambres

Propriété spacieuse À VENDRE à Saint-Gervais-Mont-Blanc Accès facile à la ville et aux pistes de ski. Jardin - Cette spacieuse propriété à vendre à Saint-Gervais, répartie sur trois étages, est agencée comme suit : Maison sur 3 étages avec des espaces de vie spacieux, 5 chambres et 4 salles de bain/salles d'eau Au rez-de-chaussée, vous trouverez davantage d'espace avec un autre salon et une cuisine d'été, une chambre , une salle d'eau, un bureau et des toilettes Jardin privé avec un abri de jardin et un grand parking . Accès facile aux pistes de ski de Saint-Gervais et des Contamines, ainsi qu'à la ville avec une école et un arrêt de bus à proximité. Idéale comme résidence principale avec beaucoup d'espace pour accueillir amis et famille, c'est également un excellent choix pour la location.

Ville : Saint-Gervais-les-Bains
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74170
Coordonnées : 45.848042, 6.715485
Total : 876 950
Prix d'acquisition : 717 500
Travaux : 102 050
Valeur du bien : 819 550
Frais de notaire : 57 400
Coût estimé : 57 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 353
Loyer prédit : 13.72€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 20.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 4842€/mois
Loyer annuel estimé : 58100€/an
Fourchette totale : 3184€ - 7361€/mois
Fourchette annuelle : 38214€ - 88334€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :8 474,58 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :2 991 527
Prix d'achat :717 500
Décote à l'achat :-2 274 027 (-76.0%)
Marge achat-revente :2 114 577€ (70.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :876 950
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 348,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :255,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 603,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :427 451,05
Coût de l'assurance :76 733,13
Taxe foncière : 5 809,97€/an
Soit par mois : 484,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 841,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 087,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-246,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 353 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 353 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 44 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 353 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des salles de bain avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 4 salles de bain
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :102 050(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 150
    Isolation toiture/combles: 353 m² × 50€/m² = 17650€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:28 400
    Fenêtres double vitrage: 44 fenêtres × 600€ = 26400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:17 000
    Cuisine complète: 15000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:14 000
    Rénovation 4 salles de bain: 4 × 3000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:6 500
    Parquet flottant: 100 m² × 60€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:3 300
    Peinture murs et plafonds: 100 m² × 28€/m² = 2800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gervais-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 60 050✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 58 100 €/an
Calcul : 4 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 29 524 €/an
Base de calcul : Emprunt de 876 950 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 069 €/an
Calcul : 256 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 102 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 140 454
Revenus locatifs : +58 100
Charges déductibles : -140 454
Résultat foncier Année 1 : -82 354(Déficit de 82 354 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 954
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 38 404 €/an
Revenus locatifs : +58 100
Charges déductibles : -38 404
Résultat foncier Années 2+ : 19 696 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60953.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 717 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 466 375(65% de 717 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 959 €/an
Calcul : 466 375 € × 3,636% = 16 959
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
158 100140 48229 553-82 38221 400 €60 982 €60 982 €
259 26237 64828 76921 613--39 369 €
360 44736 83727 95823 609--15 759 €
461 65635 99927 11925 657---
562 88935 13126 25127 758---
664 14734 23325 35329 914---
765 43033 30424 42432 126---
866 73832 34223 46334 396---
968 07331 34822 46936 725---
1069 43530 31921 44039 116---
1170 82329 25420 37541 569---
1272 24028 15319 27344 087---
1373 68427 01318 13446 672---
1475 15825 83416 95449 324---
1576 66124 61415 73452 048---
1678 19523 35114 47254 843---
1779 75822 04613 16657 713---
1881 35420 69411 81560 659---
1982 98119 29610 41763 684---
2084 64017 8508 97166 790---
2186 33316 3537 47469 980---
2288 06014 8055 92673 255---
2389 82113 2034 32476 618---
2491 61711 5452 66680 072---
2593 4509 83095183 619---
TOTAL1 860 951751 483427 4511 109 46721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 109 467
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 58 100 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 201-6 420+18 621
2+12 2010+12 201
3+12 2010+12 201
4+12 201+2 969+9 232
5+12 201+8 327+3 874
6+12 201+8 974+3 227
7+12 201+9 638+2 563
8+12 201+10 319+1 882
9+12 201+11 018+1 183
10+12 201+11 735+466
11+12 201+12 471-270
12+12 201+13 226-1 025
13+12 201+14 001-1 800
14+12 201+14 797-2 596
15+12 201+15 614-3 413
16+12 201+16 453-4 252
17+12 201+17 314-5 113
18+12 201+18 198-5 997
19+12 201+19 105-6 904
20+12 201+20 037-7 836
21+12 201+20 994-8 793
22+12 201+21 976-9 775
23+12 201+22 985-10 784
24+12 201+24 022-11 821
25+12 201+25 086-12 885
Total+305 025+332 840+-27 815
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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