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Achat maison

Bien expiré
VilleChalais (16)
Surface125m²
Coût Total191 760€
Loyer Annuel11 194€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 960 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 125 m², 5 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Salle de séjour, 4 Parkings, Terrain de 1600 m²

Découvrez ce joli pavillon de 125m² habitable, composé de 3 chambres, un séjour, 2 espaces cuisines. Des pièces lumineuses et un superbe jardin arboré, le tout sur un terrain clos de 1600m² avec parking, garage et une grange. Un accès à pied à toutes les commodités de CHALAIS et la gare. À visiter sans tarder ! Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Chalais
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16210
Coordonnées : 45.282690, 0.018270
Total : 191 760€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 62 160€
Valeur du bien : 182 160€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11194€/an
Fourchette totale : 728€ - 1195€/mois
Fourchette annuelle : 8740€ - 14337€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :943,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :57,53€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 001,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 325,89€
Coût de l'assurance :17 258,40€
Taxe foncière : 1 119,37€/an
Soit par mois : 93,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 932,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 094,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 160 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:7 500€
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 60€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (installation incluse)
  • Salon:960€
    Peinture salon: 12 m² × 80€/m² = 960€ (installation incluse)
  • Salle à manger:1 200€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 194 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 323 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 760 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 119 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 292 €
Revenus locatifs : +11 194 €
Charges déductibles : -70 292 €
Résultat foncier Année 1 : -59 099 €(Déficit de 59 099 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 699 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 132 €/an
Revenus locatifs : +11 194 €
Charges déductibles : -8 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37698.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 194 €70 298 €6 329 €-59 105 €21 400 €37 705 €37 705 €
211 418 €7 969 €6 159 €3 449 €--34 256 €
311 646 €7 794 €5 984 €3 852 €--30 404 €
411 879 €7 613 €5 803 €4 266 €--26 138 €
512 116 €7 426 €5 616 €4 691 €--21 447 €
612 359 €7 232 €5 422 €5 127 €--16 321 €
712 606 €7 032 €5 222 €5 574 €--10 747 €
812 858 €6 825 €5 015 €6 033 €--4 714 €
913 115 €6 611 €4 801 €6 504 €---
1013 378 €6 390 €4 580 €6 988 €---
1113 645 €6 161 €4 351 €7 484 €---
1213 918 €5 925 €4 115 €7 993 €---
1314 196 €5 680 €3 870 €8 516 €---
1414 480 €5 427 €3 618 €9 053 €---
1514 770 €5 166 €3 356 €9 604 €---
1615 065 €4 896 €3 086 €10 169 €---
1715 367 €4 616 €2 807 €10 750 €---
1815 674 €4 328 €2 518 €11 346 €---
1915 987 €4 029 €2 219 €11 958 €---
2016 307 €3 720 €1 910 €12 587 €---
2116 633 €3 401 €1 591 €13 232 €---
2216 966 €3 071 €1 261 €13 895 €---
2317 305 €2 730 €920 €14 576 €---
2417 651 €2 377 €567 €15 275 €---
2518 004 €2 012 €202 €15 992 €---
TOTAL358 538 €198 729 €91 326 €159 810 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 810 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 194 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 351 €-6 420 €+8 771 €
2+2 351 €0 €+2 351 €
3+2 351 €0 €+2 351 €
4+2 351 €0 €+2 351 €
5+2 351 €0 €+2 351 €
6+2 351 €0 €+2 351 €
7+2 351 €0 €+2 351 €
8+2 351 €0 €+2 351 €
9+2 351 €+537 €+1 814 €
10+2 351 €+2 096 €+255 €
11+2 351 €+2 245 €+106 €
12+2 351 €+2 398 €-47 €
13+2 351 €+2 555 €-204 €
14+2 351 €+2 716 €-365 €
15+2 351 €+2 881 €-530 €
16+2 351 €+3 051 €-700 €
17+2 351 €+3 225 €-874 €
18+2 351 €+3 404 €-1 053 €
19+2 351 €+3 588 €-1 237 €
20+2 351 €+3 776 €-1 425 €
21+2 351 €+3 970 €-1 619 €
22+2 351 €+4 169 €-1 818 €
23+2 351 €+4 373 €-2 022 €
24+2 351 €+4 582 €-2 231 €
25+2 351 €+4 798 €-2 447 €
Total+58 775 €+47 943 €+10 832 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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