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Lot de 4 studios

VilleVillecroze (83)
Surface130m²
Coût Total235 600€
Loyer Annuel13 955€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 185 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 423,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Lot de 4 studios, env.25m2 chacun, + une cave. Eau chaude collective, chauffage ind. électrique. . Bon état général. 2 loués sur 4 actuellement . Bonne rentabilité. 3/4 meublés. Photos et informations supplémentaires sur demande en message privé.

Ville : Villecroze
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83690
Coordonnées : 43.582240, 6.275930
Total : 235 600€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 35 800€
Valeur du bien : 220 800€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 11.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1163€/mois
Loyer annuel estimé : 13955€/an
Fourchette totale : 924€ - 1464€/mois
Fourchette annuelle : 11085€ - 17567€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 080,59 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :270 477 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-85 477€ (-31.6%)
Marge achat-revente :34 877€ (12.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 179,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :68,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 248,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 240,74€
Coût de l'assurance :20 615,00€
Taxe foncière : 1 395,47€/an
Soit par mois : 116,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 162,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 364,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par un système plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 4 systèmes pour 100 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des meubles, électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 studios, incluant peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 4 studios (environ 100 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 800 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air-air: 4 systèmes × 2400€/système = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:11 800€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie et électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Peinture et revêtement de sol: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villecroze (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 163 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 955 €/an
Calcul : 1 163 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 825 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 395 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 163 €
Revenus locatifs : +13 955 €
Charges déductibles : -46 163 €
Résultat foncier Année 1 : -32 208 €(Déficit de 32 208 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 808 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 363 €/an
Revenus locatifs : +13 955 €
Charges déductibles : -10 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 592 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10808.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 955 €46 170 €8 150 €-32 216 €21 400 €10 816 €10 816 €
214 234 €10 157 €7 937 €4 077 €--6 739 €
314 518 €9 936 €7 716 €4 583 €--2 156 €
414 809 €9 707 €7 487 €5 102 €---
515 105 €9 470 €7 250 €5 635 €---
615 407 €9 224 €7 004 €6 183 €---
715 715 €8 970 €6 750 €6 745 €---
816 030 €8 706 €6 486 €7 323 €---
916 350 €8 434 €6 214 €7 916 €---
1016 677 €8 151 €5 931 €8 526 €---
1117 011 €7 859 €5 639 €9 152 €---
1217 351 €7 556 €5 336 €9 795 €---
1317 698 €7 242 €5 022 €10 455 €---
1418 052 €6 918 €4 698 €11 134 €---
1518 413 €6 581 €4 361 €11 832 €---
1618 781 €6 233 €4 013 €12 548 €---
1719 157 €5 872 €3 652 €13 284 €---
1819 540 €5 499 €3 279 €14 041 €---
1919 931 €5 112 €2 892 €14 819 €---
2020 329 €4 712 €2 492 €15 618 €---
2120 736 €4 297 €2 077 €16 439 €---
2221 151 €3 867 €1 647 €17 283 €---
2321 574 €3 422 €1 202 €18 151 €---
2422 005 €2 962 €742 €19 043 €---
2522 445 €2 485 €265 €19 960 €---
TOTAL446 972 €209 542 €118 241 €237 429 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 429 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 955 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 930 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 930 €-6 420 €+9 350 €
2+2 930 €0 €+2 930 €
3+2 930 €0 €+2 930 €
4+2 930 €+884 €+2 046 €
5+2 930 €+1 691 €+1 239 €
6+2 930 €+1 855 €+1 075 €
7+2 930 €+2 024 €+906 €
8+2 930 €+2 197 €+733 €
9+2 930 €+2 375 €+555 €
10+2 930 €+2 558 €+372 €
11+2 930 €+2 746 €+184 €
12+2 930 €+2 938 €-8 €
13+2 930 €+3 137 €-207 €
14+2 930 €+3 340 €-410 €
15+2 930 €+3 549 €-619 €
16+2 930 €+3 764 €-834 €
17+2 930 €+3 985 €-1 055 €
18+2 930 €+4 212 €-1 282 €
19+2 930 €+4 446 €-1 516 €
20+2 930 €+4 685 €-1 755 €
21+2 930 €+4 932 €-2 002 €
22+2 930 €+5 185 €-2 255 €
23+2 930 €+5 445 €-2 515 €
24+2 930 €+5 713 €-2 783 €
25+2 930 €+5 988 €-3 058 €
Total+73 250 €+71 229 €+2 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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