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vente - maison

Bien expiré
VilleCrestet (07)
Surface106m²
Coût Total100 060€
Loyer Annuel9 531€
Rentabilité9.52%
Cashflow/mois+190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 773,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Travaux

Situé sur la commune de Le Crestet, à seulement 10 minutes de Lamastre et de ses commerces, et à même pas une demi heure de Tournon, cette maison de village saura vous séduire par son potentiel. Maison comportant 2 appartements.Le premier appartement environ 56m2 comprend une cuisine et séjour au rez-de-chaussée avec WC...et à l'étage 2 chambres et salle d'eau ainsi que l'accès au grenier. Le chauffage est une chaudière à fioul ainsi qu'un insert dans le séjour. Double vitrage pour cette partie. 1 cave complète ces biens. Le second environ 50m2, avec une pièce de vie 2 chambres une salle d'eau et WC. Le chauffage est électrique et une cheminée avec un insert complète le moyen de chauffage.Simple vitrage et sol en bois.Pas de terrain pour cette maison, mais secteur calme.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 82 000 €Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Myriam DOHM, Tél. : 0680067641, E-mail : myriam.dohm@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Aubenas sous le numéro 933310674

Ville : Crestet
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07270
Coordonnées : 45.020000, 4.650000
Total : 100 060€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 93 500€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 794€/mois
Loyer annuel estimé : 9531€/an
Fourchette totale : 588€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 7061€ - 12865€/an
Rentabilité brute :9.52%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 12.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 707,32 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 976 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-98 976€ (-54.7%)
Marge achat-revente :80 916€ (44.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :29,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 772,17€
Coût de l'assurance :8 755,25€
Taxe foncière : 953,06€/an
Soit par mois : 79,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 794,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :189,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière à fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (106 m²)
Raison: DPE F - Maison - Très efficace pour gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes, y compris carrelage et installations
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 3 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans le salon
Quantité: salon complet (environ 35 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs à rafraîchir
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 794 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 531 €/an
Calcul : 794 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 369 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 060 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 953 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 172 €
Revenus locatifs : +9 531 €
Charges déductibles : -16 172 €
Résultat foncier Année 1 : -6 641 €(Déficit de 6 641 €)
Imputable sur revenu global : 6 641 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 672 €/an
Revenus locatifs : +9 531 €
Charges déductibles : -4 672 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 859 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 531 €16 175 €3 372 €-6 645 €6 645 €--
29 721 €4 586 €3 283 €5 135 €---
39 916 €4 493 €3 190 €5 422 €---
410 114 €4 398 €3 094 €5 716 €---
510 316 €4 299 €2 995 €6 018 €---
610 523 €4 196 €2 893 €6 326 €---
710 733 €4 090 €2 787 €6 643 €---
810 948 €3 980 €2 677 €6 967 €---
911 167 €3 867 €2 564 €7 300 €---
1011 390 €3 750 €2 446 €7 640 €---
1111 618 €3 628 €2 325 €7 990 €---
1211 850 €3 502 €2 199 €8 348 €---
1312 087 €3 372 €2 069 €8 715 €---
1412 329 €3 238 €1 935 €9 091 €---
1512 575 €3 099 €1 795 €9 477 €---
1612 827 €2 955 €1 651 €9 872 €---
1713 083 €2 806 €1 502 €10 278 €---
1813 345 €2 651 €1 348 €10 694 €---
1913 612 €2 492 €1 189 €11 120 €---
2013 884 €2 327 €1 024 €11 557 €---
2114 162 €2 156 €853 €12 006 €---
2214 445 €1 979 €676 €12 466 €---
2314 734 €1 797 €493 €12 937 €---
2415 029 €1 607 €304 €13 421 €---
2515 329 €1 412 €109 €13 918 €---
TOTAL305 267 €92 854 €48 772 €212 413 €6 645 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 993 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 413 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 531 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 001 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 001 €-1 993 €+3 994 €
2+2 001 €+1 541 €+460 €
3+2 001 €+1 627 €+374 €
4+2 001 €+1 715 €+286 €
5+2 001 €+1 805 €+196 €
6+2 001 €+1 898 €+103 €
7+2 001 €+1 993 €+8 €
8+2 001 €+2 090 €-89 €
9+2 001 €+2 190 €-189 €
10+2 001 €+2 292 €-291 €
11+2 001 €+2 397 €-396 €
12+2 001 €+2 504 €-503 €
13+2 001 €+2 614 €-613 €
14+2 001 €+2 727 €-726 €
15+2 001 €+2 843 €-842 €
16+2 001 €+2 962 €-961 €
17+2 001 €+3 083 €-1 082 €
18+2 001 €+3 208 €-1 207 €
19+2 001 €+3 336 €-1 335 €
20+2 001 €+3 467 €-1 466 €
21+2 001 €+3 602 €-1 601 €
22+2 001 €+3 740 €-1 739 €
23+2 001 €+3 881 €-1 880 €
24+2 001 €+4 026 €-2 025 €
25+2 001 €+4 175 €-2 174 €
Total+50 025 €+63 724 €+-13 699 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 202 jours
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