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Appartement à vendre

VilleGrigny (91)
Surface69m²
Coût Total138 212€
Loyer Annuel10 843€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois-241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 900 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 375,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/12 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Gardien, Non meublé

4900 IMMO vous propose :

Ce 3 pièces de 69m2 Carrez, au 2ème étage avec ascenseur,à 5 minutes à pieds de la gare (RER D). Il se compose d'une entrée, d'un double séjour avec un balcon filant, d'une cuisine fermée, de 2 chambres, d'une salle de bain, d'un WC indépendant et d'un dressing.

Un box et une cave accompagnent ce bien.

Charges de copropriété : 280 euros/mois (eau chaude, eau froide, chauffage, ascenseur, gardien) Taxe foncière : 1 682 euros

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 450 lots. Procédure en cours : PLAN DE SAUVAGARDE. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1820.00 euros et 1900.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Grigny
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91350
Coordonnées : 48.653454, 2.386281
Total : 138 212€
Prix d'acquisition : 94 900€
Travaux : 35 720€
Valeur du bien : 130 620€
Frais de notaire : 7 592€
Coût estimé : 7 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.53€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 904€/mois
Loyer annuel estimé : 10843€/an
Fourchette totale : 727€ - 1123€/mois
Fourchette annuelle : 8723€ - 13478€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 152,17 €/m²
Basé sur :243 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 500 €
Prix d'achat :94 900 €
Décote à l'achat :+15 400€ (+19.4%)
Marge achat-revente :-58 712€ (-73.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 212€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :684,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 724,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 147,46€
Coût de l'assurance :12 093,55€
Taxe foncière : 1 682,00€/an
Soit par mois : 140,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 903,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 145,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-241,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine usés, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement léger
BalconRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Réparation
Réparation des fissures et traitement de l'humidité sur le balcon
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible - balcon avec traces d'humidité et fissures nécessitant des réparations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 720 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement important:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
  • Balcon - Réparation:1 200€
    Réparation balcon: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 843 €/an
Calcul : 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 212 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 682 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 885 €
Revenus locatifs : +10 843 €
Charges déductibles : -45 885 €
Résultat foncier Année 1 : -35 043 €(Déficit de 35 043 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 643 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 165 €/an
Revenus locatifs : +10 843 €
Charges déductibles : -10 165 €
Résultat foncier Années 2+ : 677 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13642.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 685 €(65% de 94 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 243 €/an
Calcul : 61 685 € × 3,636% = 2 243 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 843 €45 890 €4 644 €-35 047 €21 400 €13 647 €13 647 €
211 059 €10 046 €4 521 €1 013 €--12 634 €
311 281 €9 919 €4 393 €1 362 €--11 272 €
411 506 €9 787 €4 261 €1 719 €--9 553 €
511 736 €9 650 €4 125 €2 086 €--7 467 €
611 971 €9 509 €3 983 €2 462 €--5 005 €
712 211 €9 363 €3 837 €2 848 €--2 157 €
812 455 €9 212 €3 686 €3 243 €---
912 704 €9 055 €3 530 €3 648 €---
1012 958 €8 894 €3 368 €4 064 €---
1113 217 €8 726 €3 200 €4 491 €---
1213 481 €8 553 €3 027 €4 928 €---
1313 751 €8 374 €2 848 €5 377 €---
1414 026 €8 189 €2 663 €5 837 €---
1514 307 €7 997 €2 471 €6 310 €---
1614 593 €7 799 €2 273 €6 794 €---
1714 885 €7 593 €2 068 €7 291 €---
1815 182 €7 381 €1 855 €7 801 €---
1915 486 €7 161 €1 636 €8 324 €---
2015 796 €6 934 €1 409 €8 861 €---
2116 112 €6 699 €1 173 €9 412 €---
2216 434 €6 456 €930 €9 978 €---
2316 762 €6 205 €679 €10 558 €---
2417 098 €5 944 €419 €11 153 €---
2517 440 €5 675 €149 €11 765 €---
TOTAL347 292 €241 011 €67 147 €106 281 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 281 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 843 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 277 €-6 420 €+8 697 €
2+2 277 €0 €+2 277 €
3+2 277 €0 €+2 277 €
4+2 277 €0 €+2 277 €
5+2 277 €0 €+2 277 €
6+2 277 €0 €+2 277 €
7+2 277 €0 €+2 277 €
8+2 277 €+326 €+1 951 €
9+2 277 €+1 095 €+1 182 €
10+2 277 €+1 219 €+1 058 €
11+2 277 €+1 347 €+930 €
12+2 277 €+1 479 €+798 €
13+2 277 €+1 613 €+664 €
14+2 277 €+1 751 €+526 €
15+2 277 €+1 893 €+384 €
16+2 277 €+2 038 €+239 €
17+2 277 €+2 187 €+90 €
18+2 277 €+2 340 €-63 €
19+2 277 €+2 497 €-220 €
20+2 277 €+2 658 €-381 €
21+2 277 €+2 824 €-547 €
22+2 277 €+2 993 €-716 €
23+2 277 €+3 167 €-890 €
24+2 277 €+3 346 €-1 069 €
25+2 277 €+3 529 €-1 252 €
Total+56 925 €+31 884 €+25 041 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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