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Achat maison

Bien expiré
VilleSecondigny (79)
Surface104
Coût Total141 860
Loyer Annuel8 230
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-123
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 104 m², 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1947, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage fuel, Une entrée, 1 Box

Maison de bourg de 104 m², idéalement située à Secondigny, à proximité des commerces et des écoles.

Rez-de-chaussée : Une entrée, un salon avec un insert , cusine , salle d'eau avec WC.

à étage : deux grandes chambres spacieuses et lumineuses , combles .

Un grand hangar de 80 m2 ; Avec un tarrain de 613m2 .

À proximité de villes telles que Bressuire - 20 min, Parthenay - 15min, Niort Marais Poitevin - 40min , 1h Puy du Fou , 55min Parc de la Vallée , 1h Futuroscope, Zoodyssée 1h , Aquarium de La Rochelle 1h30

Contactez Mme Gavrailova Hristiana, Agent Commercial en immobilier ( zéro six cinq neuf quatre neuf huit cinq huit zéro )

ou par e-mail à

Honoraires inclus de 8.33% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 60 000 euros. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1334.00 euros et 1806.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller A'ZEN IMMO : Hristiana GAVRAILOVA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 894 509 124

Ville : Secondigny
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79130
Coordonnées : 46.619723, -0.407243
Total : 141 860
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 71 660
Valeur du bien : 136 660
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 686€/mois
Loyer annuel estimé : 8230€/an
Fourchette totale : 542€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 6499€ - 10422€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :42,56€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 740,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 560,96
Coût de l'assurance :12 767,40
Taxe foncière : 822,97€/an
Soit par mois : 68,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 685,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 809,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement, peinture, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 660(689 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:4 160
    Isolation des combles: 104 m² × 40€/m² = 4160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400
    Remplacement de 13 fenêtres: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation complète de la cuisine: 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète de la salle de bain: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Pose de revêtement de sol dans 30 m²: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture des murs et plafonds dans 30 m²: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète du salon: 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Secondigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 060✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 230 €/an
Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 677 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 860 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 823 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 671
Revenus locatifs : +8 230
Charges déductibles : -77 671
Résultat foncier Année 1 : -69 441(Déficit de 69 441 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 041
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 011 €/an
Revenus locatifs : +8 230
Charges déductibles : -6 011
Résultat foncier Années 2+ : 2 219 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48041.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 23077 6764 682-69 44621 400 €48 046 €48 046 €
28 3945 8904 5572 504--45 542 €
38 5625 7614 4272 801--42 740 €
48 7335 6274 2933 107--39 634 €
58 9085 4884 1553 420--36 214 €
69 0865 3454 0113 741--32 473 €
79 2685 1973 8634 071--28 402 €
89 4535 0443 7104 409--23 992 €
99 6424 8863 5524 757--19 235 €
109 8354 7223 3885 113--14 122 €
1110 0324 5533 2195 479--8 643 €
1210 2334 3783 0445 855---
1310 4374 1972 8636 240---
1410 6464 0102 6766 636---
1510 8593 8172 4837 042---
1611 0763 6172 2837 459---
1711 2983 4102 0767 888---
1811 5243 1961 8638 327---
1911 7542 9751 6428 779---
2011 9892 7471 4139 242---
2112 2292 5111 1779 718---
2212 4732 26793310 207---
2312 7232 01468110 709---
2412 9771 75341911 224---
2513 2371 48315011 754---
TOTAL263 600172 56367 56191 03721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 037
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 230 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 728 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 728-6 420+8 148
2+1 7280+1 728
3+1 7280+1 728
4+1 7280+1 728
5+1 7280+1 728
6+1 7280+1 728
7+1 7280+1 728
8+1 7280+1 728
9+1 7280+1 728
10+1 7280+1 728
11+1 7280+1 728
12+1 728+1 756-28
13+1 728+1 872-144
14+1 728+1 991-263
15+1 728+2 113-385
16+1 728+2 238-510
17+1 728+2 366-638
18+1 728+2 498-770
19+1 728+2 634-906
20+1 728+2 773-1 045
21+1 728+2 915-1 187
22+1 728+3 062-1 334
23+1 728+3 213-1 485
24+1 728+3 367-1 639
25+1 728+3 526-1 798
Total+43 200+29 904+13 296
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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