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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBrusque (12)
Surface98m²
Coût Total134 500€
Loyer Annuel8 491€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 867,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Jardin, Terrasse, Exposition est, Pas de balcon

Maison de village 98 M² possédant au RDC: 1 garage de18,50 M², 1 atelier de 5,30 M² (insert bois), 1 pièce d'entrée servant pour l'instant de cellier de 20,30 M², au 1er avec accés sur 1 balcon de 5 M² :1 cuisine intégrée récente de 18,80 M² (insert bois), 1 salon de 17,30 M², 1 salle d'eau de 6,20 M² (baignoire, lavabo, avec accés sur un balcon de 3,60 M², possibilité d'escalier pour la terrasse entre les 2 étages de 6 M², Au 2ème : 1 chambre de 17,30 M² (avec dressing), 1 chambre de 9,50 M², 1 bureau de 6,80 M² (chambre d'appoint), 1 WC de 1, 50 M², En sous sol 1 cave de 10,20 M² (chauffe-eau électrique).  Les murs et le toit sont isolés et il y a le double vitrage(la toiture a été révisée) et la maison est raccordée au tout à l'égout. Au coeur du village de Brusque vous profiterez de ses commerces de proximités, de sa campagne environnante et de l'accueuil chaleureux de ses habitants.

  • Honoraires charge Vendeur
  • DPE : Consommation D (253) GES B (6)
  • EI Marie Thérèse REYNAUD RSAC N° 820 643 401 Rodez - Cette annonce vous est proposée par CAYZAC Marie-Thérèse, Marguerite, Denise - EI - N°RSAC: 820 643 401, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Rodez
Ville : Brusque
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12360
Coordonnées : 43.761793, 2.948564
Total : 134 500€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 127 700€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8491€/an
Fourchette totale : 528€ - 949€/mois
Fourchette annuelle : 6333€ - 11386€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :611,11 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 889 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+25 111€ (+41.9%)
Marge achat-revente :-74 611€ (-124.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 705,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 344,06€
Coût de l'assurance :11 768,75€
Taxe foncière : 849,14€/an
Soit par mois : 70,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 707,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour garantir une bonne isolation
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 98 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6,20 m²)
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète (18,80 m²)
Raison: État 3/5 visible - amélioration de l'esthétique et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6,20 m² × 1000€/m² = 6200€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 18,80 m² × 600€/m² = 11280€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Revêtement sol:1 950€
    Parquet flottant: 26 m² × 60€/m² = 1560€, Main d'œuvre: 390€
  • Chambres - Peinture:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 50€/m² = 1300€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 491 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 849 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 535 €
Revenus locatifs : +8 491 €
Charges déductibles : -48 535 €
Résultat foncier Année 1 : -40 043 €(Déficit de 40 043 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 643 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 835 €/an
Revenus locatifs : +8 491 €
Charges déductibles : -5 835 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 657 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18643.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 491 €48 539 €4 519 €-40 048 €21 400 €18 648 €18 648 €
28 661 €5 719 €4 399 €2 942 €--15 706 €
38 834 €5 595 €4 275 €3 239 €--12 466 €
49 011 €5 467 €4 147 €3 545 €--8 922 €
59 191 €5 334 €4 014 €3 858 €--5 064 €
69 375 €5 196 €3 876 €4 179 €--885 €
79 563 €5 054 €3 734 €4 509 €---
89 754 €4 907 €3 587 €4 847 €---
99 949 €4 755 €3 435 €5 194 €---
1010 148 €4 597 €3 277 €5 551 €---
1110 351 €4 434 €3 115 €5 917 €---
1210 558 €4 266 €2 946 €6 292 €---
1310 769 €4 092 €2 772 €6 678 €---
1410 984 €3 911 €2 591 €7 073 €---
1511 204 €3 725 €2 405 €7 480 €---
1611 428 €3 532 €2 212 €7 897 €---
1711 657 €3 332 €2 012 €8 325 €---
1811 890 €3 125 €1 805 €8 765 €---
1912 128 €2 912 €1 592 €9 216 €---
2012 370 €2 691 €1 371 €9 680 €---
2112 618 €2 462 €1 142 €10 156 €---
2212 870 €2 225 €905 €10 645 €---
2313 127 €1 980 €661 €11 147 €---
2413 390 €1 727 €407 €11 663 €---
2513 658 €1 465 €145 €12 193 €---
TOTAL271 981 €141 041 €65 344 €130 940 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 940 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 783 €-6 420 €+8 203 €
2+1 783 €0 €+1 783 €
3+1 783 €0 €+1 783 €
4+1 783 €0 €+1 783 €
5+1 783 €0 €+1 783 €
6+1 783 €0 €+1 783 €
7+1 783 €+1 087 €+696 €
8+1 783 €+1 454 €+329 €
9+1 783 €+1 558 €+225 €
10+1 783 €+1 665 €+118 €
11+1 783 €+1 775 €+8 €
12+1 783 €+1 888 €-105 €
13+1 783 €+2 003 €-220 €
14+1 783 €+2 122 €-339 €
15+1 783 €+2 244 €-461 €
16+1 783 €+2 369 €-586 €
17+1 783 €+2 497 €-714 €
18+1 783 €+2 629 €-846 €
19+1 783 €+2 765 €-982 €
20+1 783 €+2 904 €-1 121 €
21+1 783 €+3 047 €-1 264 €
22+1 783 €+3 193 €-1 410 €
23+1 783 €+3 344 €-1 561 €
24+1 783 €+3 499 €-1 716 €
25+1 783 €+3 658 €-1 875 €
Total+44 575 €+39 282 €+5 293 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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