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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBrusque (12)
Surface98
Coût Total134 500
Loyer Annuel8 491
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-69
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 867,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Jardin, Terrasse, Exposition est, Pas de balcon

Maison de village 98 M² possédant au RDC: 1 garage de18,50 M², 1 atelier de 5,30 M² (insert bois), 1 pièce d'entrée servant pour l'instant de cellier de 20,30 M², au 1er avec accés sur 1 balcon de 5 M² :1 cuisine intégrée récente de 18,80 M² (insert bois), 1 salon de 17,30 M², 1 salle d'eau de 6,20 M² (baignoire, lavabo, avec accés sur un balcon de 3,60 M², possibilité d'escalier pour la terrasse entre les 2 étages de 6 M², Au 2ème : 1 chambre de 17,30 M² (avec dressing), 1 chambre de 9,50 M², 1 bureau de 6,80 M² (chambre d'appoint), 1 WC de 1, 50 M², En sous sol 1 cave de 10,20 M² (chauffe-eau électrique).  Les murs et le toit sont isolés et il y a le double vitrage(la toiture a été révisée) et la maison est raccordée au tout à l'égout. Au coeur du village de Brusque vous profiterez de ses commerces de proximités, de sa campagne environnante et de l'accueuil chaleureux de ses habitants.

  • Honoraires charge Vendeur
  • DPE : Consommation D (253) GES B (6)
  • EI Marie Thérèse REYNAUD RSAC N° 820 643 401 Rodez - Cette annonce vous est proposée par CAYZAC Marie-Thérèse, Marguerite, Denise - EI - N°RSAC: 820 643 401, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Rodez
Ville : Brusque
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12360
Coordonnées : 43.761793, 2.948564
Total : 134 500
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 42 700
Valeur du bien : 127 700
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8491€/an
Fourchette totale : 528€ - 949€/mois
Fourchette annuelle : 6333€ - 11386€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :611,11 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 889
Prix d'achat :85 000
Décote à l'achat :+25 111 (+41.9%)
Marge achat-revente :-74 611€ (-124.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 705,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 344,06
Coût de l'assurance :11 768,75
Taxe foncière : 849,14€/an
Soit par mois : 70,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 707,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour garantir une bonne isolation
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 98 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6,20 m²)
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète (18,80 m²)
Raison: État 3/5 visible - amélioration de l'esthétique et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 200
    Rénovation complète salle de bain: 6,20 m² × 1000€/m² = 6200€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 18,80 m² × 600€/m² = 11280€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Revêtement sol:1 950
    Parquet flottant: 26 m² × 60€/m² = 1560€, Main d'œuvre: 390€
  • Chambres - Peinture:1 300
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 50€/m² = 1300€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 491 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 500 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 849 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 535
Revenus locatifs : +8 491
Charges déductibles : -48 535
Résultat foncier Année 1 : -40 043(Déficit de 40 043 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 643
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 835 €/an
Revenus locatifs : +8 491
Charges déductibles : -5 835
Résultat foncier Années 2+ : 2 657 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18643.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 49148 5394 519-40 04821 400 €18 648 €18 648 €
28 6615 7194 3992 942--15 706 €
38 8345 5954 2753 239--12 466 €
49 0115 4674 1473 545--8 922 €
59 1915 3344 0143 858--5 064 €
69 3755 1963 8764 179--885 €
79 5635 0543 7344 509---
89 7544 9073 5874 847---
99 9494 7553 4355 194---
1010 1484 5973 2775 551---
1110 3514 4343 1155 917---
1210 5584 2662 9466 292---
1310 7694 0922 7726 678---
1410 9843 9112 5917 073---
1511 2043 7252 4057 480---
1611 4283 5322 2127 897---
1711 6573 3322 0128 325---
1811 8903 1251 8058 765---
1912 1282 9121 5929 216---
2012 3702 6911 3719 680---
2112 6182 4621 14210 156---
2212 8702 22590510 645---
2313 1271 98066111 147---
2413 3901 72740711 663---
2513 6581 46514512 193---
TOTAL271 981141 04165 344130 94021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 940
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 783-6 420+8 203
2+1 7830+1 783
3+1 7830+1 783
4+1 7830+1 783
5+1 7830+1 783
6+1 7830+1 783
7+1 783+1 087+696
8+1 783+1 454+329
9+1 783+1 558+225
10+1 783+1 665+118
11+1 783+1 775+8
12+1 783+1 888-105
13+1 783+2 003-220
14+1 783+2 122-339
15+1 783+2 244-461
16+1 783+2 369-586
17+1 783+2 497-714
18+1 783+2 629-846
19+1 783+2 765-982
20+1 783+2 904-1 121
21+1 783+3 047-1 264
22+1 783+3 193-1 410
23+1 783+3 344-1 561
24+1 783+3 499-1 716
25+1 783+3 658-1 875
Total+44 575+39 282+5 293
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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