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Maison 5 pièces 133 m²

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface133m²
Coût Total176 232€
Loyer Annuel13 003€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 901,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 133 m² - Maison 4 chambres isolée par l'extérieur avec petit jardin

Montluçon, proche du quartier des marais, maison élevée sur sous sol aménagé de type 5 de 133 m² comprenant au rez de chaussée entrée, chambre, bureau, buanderie-cuisine d'été et garage ; à l'étage, grand couloir desservant un séjour avec accès balcon, cuisine équipée aménagée, 3 chambres, salle d'eau, toilettes. Petit jardin sur l'arrière à aménager. Électricité et isolation par l'extérieur récentes, double vitrage PVC. Pompe à chaleur avec climatisation réversible. Maison à rafraichir à découvrir sans attendre ! Référence agence : 3041 Référence annonce : 22YQ-VH3-8UH Date de réalisation du diagnostic : 12/02/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 110 000 €

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.358133, 2.590951
Total : 176 232€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 46 740€
Valeur du bien : 166 640€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1084€/mois
Loyer annuel estimé : 13003€/an
Fourchette totale : 841€ - 1395€/mois
Fourchette annuelle : 10097€ - 16746€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 232€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :870,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :51,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 922,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 055,33€
Coût de l'assurance :15 420,30€
Taxe foncière : 1 300,33€/an
Soit par mois : 108,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 083,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 030,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: surface maison en m² (133 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification de la pompe à chaleur pour s'assurer de son bon fonctionnement
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage existant
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec rafraîchissement des murs et revêtement de sol
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification de la mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Assurer que l'électricité est conforme aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 740 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:11 140€
    Isolation combles: 133 m² × 80€/m² = 10640€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Système de chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Électricité:1 400€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1400€ = 1400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Système de chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 084 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 003 €/an
Calcul : 1 084 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 232 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 538 €
Revenus locatifs : +13 003 €
Charges déductibles : -54 538 €
Résultat foncier Année 1 : -41 534 €(Déficit de 41 534 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 134 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 798 €/an
Revenus locatifs : +13 003 €
Charges déductibles : -7 798 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 206 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20134.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 003 €54 543 €5 886 €-41 540 €21 400 €20 140 €20 140 €
213 263 €7 647 €5 730 €5 617 €--14 524 €
313 529 €7 485 €5 568 €6 044 €--8 480 €
413 799 €7 317 €5 400 €6 482 €--1 997 €
514 075 €7 144 €5 226 €6 932 €---
614 357 €6 964 €5 047 €7 392 €---
714 644 €6 779 €4 862 €7 865 €---
814 937 €6 587 €4 670 €8 350 €---
915 235 €6 388 €4 471 €8 847 €---
1015 540 €6 183 €4 266 €9 357 €---
1115 851 €5 971 €4 054 €9 880 €---
1216 168 €5 751 €3 834 €10 417 €---
1316 491 €5 524 €3 607 €10 967 €---
1416 821 €5 289 €3 372 €11 532 €---
1517 158 €5 046 €3 129 €12 112 €---
1617 501 €4 795 €2 877 €12 706 €---
1717 851 €4 535 €2 617 €13 316 €---
1818 208 €4 266 €2 348 €13 942 €---
1918 572 €3 987 €2 070 €14 585 €---
2018 943 €3 700 €1 783 €15 244 €---
2119 322 €3 402 €1 485 €15 920 €---
2219 709 €3 094 €1 177 €16 614 €---
2320 103 €2 776 €859 €17 327 €---
2420 505 €2 447 €529 €18 058 €---
2520 915 €2 106 €189 €18 809 €---
TOTAL416 501 €179 724 €85 055 €236 777 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 777 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 003 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 731 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 731 €-6 420 €+9 151 €
2+2 731 €0 €+2 731 €
3+2 731 €0 €+2 731 €
4+2 731 €0 €+2 731 €
5+2 731 €+1 480 €+1 251 €
6+2 731 €+2 218 €+513 €
7+2 731 €+2 360 €+371 €
8+2 731 €+2 505 €+226 €
9+2 731 €+2 654 €+77 €
10+2 731 €+2 807 €-76 €
11+2 731 €+2 964 €-233 €
12+2 731 €+3 125 €-394 €
13+2 731 €+3 290 €-559 €
14+2 731 €+3 460 €-729 €
15+2 731 €+3 634 €-903 €
16+2 731 €+3 812 €-1 081 €
17+2 731 €+3 995 €-1 264 €
18+2 731 €+4 183 €-1 452 €
19+2 731 €+4 375 €-1 644 €
20+2 731 €+4 573 €-1 842 €
21+2 731 €+4 776 €-2 045 €
22+2 731 €+4 984 €-2 253 €
23+2 731 €+5 198 €-2 467 €
24+2 731 €+5 418 €-2 687 €
25+2 731 €+5 643 €-2 912 €
Total+68 275 €+71 033 €+-2 758 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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