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Appartement à vendre

VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)
Surface55.6m²
Coût Total148 309€
Loyer Annuel9 692€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 990 €
Surface : 55.6 m²
Prix au m² : 1 870,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/6 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 16,4 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon

EXCLUSIVITE!! au 142 rue de Paris, appartement lumineux de 3 pièces de 55.59m² au 2ème étage sans ascenseur. Il est composé d'une grande entrée, un séjour de 16m², deux chambres de 13.23m² et 12.21m², une cuisine, une salle de bains et wc séparé. L'appartement possède un balcon et un beau parquet qui vient d'être totalement rénové Double vitrage PVC - Chauffage au gaz - Cave -  Gare RER D et centre ville à 7 min à pied. Charges: 152€/mois (eau froide, syndic, entretien copro, assurance copro) Potentiel locatif: entre 950€ et 1050€/mois hors charges soit une rentabilité de 10.96% à 12.11% Taxe foncière: 1000€

Ville : Villeneuve-Saint-Georges
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94190
Coordonnées : 48.734432, 2.446917
Total : 148 309€
Prix d'acquisition : 103 990€
Travaux : 36 000€
Valeur du bien : 139 990€
Frais de notaire : 8 319€
Coût estimé : 8 319€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.6m²
Loyer prédit : 14.53€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9692€/an
Fourchette totale : 623€ - 1047€/mois
Fourchette annuelle : 7479€ - 12559€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 758,62 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 379 €
Prix d'achat :103 990 €
Décote à l'achat :-49 389€ (-32.2%)
Marge achat-revente :5 070€ (3.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 309€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :726,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 763,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 688,13€
Coût de l'assurance :11 123,18€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 152,00€/mois
Soit par an : 1 824,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 807,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 999,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 366 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 55.6 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage ancien et équipements obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuelle réparation du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais à vérifier
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - état correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 000 €(647 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture chambres: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Vérification parquet: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 692 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 309 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 824 €/an
Calcul : 152 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 100 €
Revenus locatifs : +9 692 €
Charges déductibles : -44 100 €
Résultat foncier Année 1 : -34 408 €(Déficit de 34 408 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 008 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 100 €/an
Revenus locatifs : +9 692 €
Charges déductibles : -8 100 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 592 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13008.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 594 €(65% de 103 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 594 € × 3,636% = 2 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 692 €44 105 €4 836 €-34 413 €21 400 €13 013 €13 013 €
29 885 €7 975 €4 706 €1 911 €--11 102 €
310 083 €7 840 €4 571 €2 243 €--8 859 €
410 285 €7 701 €4 432 €2 584 €--6 276 €
510 490 €7 557 €4 289 €2 933 €--3 343 €
610 700 €7 409 €4 140 €3 291 €--52 €
710 914 €7 256 €3 987 €3 659 €---
811 133 €7 097 €3 828 €4 036 €---
911 355 €6 933 €3 664 €4 422 €---
1011 582 €6 764 €3 495 €4 819 €---
1111 814 €6 589 €3 320 €5 225 €---
1212 050 €6 408 €3 139 €5 643 €---
1312 291 €6 221 €2 952 €6 071 €---
1412 537 €6 027 €2 759 €6 510 €---
1512 788 €5 828 €2 559 €6 960 €---
1613 044 €5 621 €2 352 €7 422 €---
1713 304 €5 408 €2 139 €7 896 €---
1813 570 €5 187 €1 919 €8 383 €---
1913 842 €4 960 €1 691 €8 882 €---
2014 119 €4 724 €1 455 €9 395 €---
2114 401 €4 481 €1 212 €9 920 €---
2214 689 €4 229 €960 €10 460 €---
2314 983 €3 969 €700 €11 014 €---
2415 283 €3 701 €432 €11 582 €---
2515 588 €3 423 €154 €12 165 €---
TOTAL310 423 €187 411 €69 688 €123 011 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 011 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 692 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 035 €-6 420 €+8 455 €
2+2 035 €0 €+2 035 €
3+2 035 €0 €+2 035 €
4+2 035 €0 €+2 035 €
5+2 035 €0 €+2 035 €
6+2 035 €0 €+2 035 €
7+2 035 €+1 082 €+953 €
8+2 035 €+1 211 €+824 €
9+2 035 €+1 327 €+708 €
10+2 035 €+1 446 €+589 €
11+2 035 €+1 568 €+467 €
12+2 035 €+1 693 €+342 €
13+2 035 €+1 821 €+214 €
14+2 035 €+1 953 €+82 €
15+2 035 €+2 088 €-53 €
16+2 035 €+2 227 €-192 €
17+2 035 €+2 369 €-334 €
18+2 035 €+2 515 €-480 €
19+2 035 €+2 665 €-630 €
20+2 035 €+2 818 €-783 €
21+2 035 €+2 976 €-941 €
22+2 035 €+3 138 €-1 103 €
23+2 035 €+3 304 €-1 269 €
24+2 035 €+3 475 €-1 440 €
25+2 035 €+3 650 €-1 615 €
Total+50 875 €+36 903 €+13 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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