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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRéorthe (85)
Surface68m²
Coût Total89 640€
Loyer Annuel6 273€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 500 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 742,65 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial JANNIN et associés vous proposent : Maison / villa à vendre - LA REORTHE (85210)

Une maison d'habitation en pierre à rénover, comprenant :

  • Au rez-de-chaussée : cuisine, pièce de vie, cellier, salle d'eau et WC ;
  • A l'étage : un pallier, une salle d'eau avec WC, une chambre et un grenier accessible depuis le cellier (possibilité de créer une seconde chambre). Jardin avec portail électrique menant sur cour avec atelier, cabanon et garage.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude JANNIN et associés - Notaires à Nantes - N° SIRET : 34229344600015

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Ville : Réorthe
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85210
Coordonnées : 46.611404, -1.053041
Total : 89 640€
Prix d'acquisition : 50 500€
Travaux : 35 100€
Valeur du bien : 85 600€
Frais de notaire : 4 040€
Coût estimé : 4 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6273€/an
Fourchette totale : 412€ - 664€/mois
Fourchette annuelle : 4939€ - 7967€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :980 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :66 640 €
Prix d'achat :50 500 €
Décote à l'achat :-16 140€ (-24.2%)
Marge achat-revente :-23 000€ (-34.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :441,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :22,41€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 463,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 834,02€
Coût de l'assurance :6 723,00€
Taxe foncière : 627,29€/an
Soit par mois : 52,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 522,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 516,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (68 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et réfection de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et remplacement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 100 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:3 400€
    Isolation combles: 68 m² × 50€/m² = 3400€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 900€ = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (inclut plomberie, électricité, équipements, main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ (inclut plomberie, éléments sanitaires, main d'œuvre)
  • Chambres:2 200€
    Revêtement sol (parquet): 12 m² × 100€/m² = 1200€, Peinture murs/plafonds: 50 m² × 18€/m² = 900€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon:1 700€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement revêtement sol: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Réorthe (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 273 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 640 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 961 €
Revenus locatifs : +6 273 €
Charges déductibles : -38 961 €
Résultat foncier Année 1 : -32 688 €(Déficit de 32 688 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 288 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 861 €/an
Revenus locatifs : +6 273 €
Charges déductibles : -3 861 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 412 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11287.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 825 €(65% de 50 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 194 €/an
Calcul : 32 825 € × 3,636% = 1 194 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 273 €38 964 €2 967 €-32 691 €21 400 €11 291 €11 291 €
26 398 €3 784 €2 888 €2 614 €--8 677 €
36 526 €3 702 €2 806 €2 824 €--5 852 €
46 657 €3 617 €2 721 €3 039 €--2 813 €
56 790 €3 530 €2 634 €3 260 €---
66 926 €3 439 €2 543 €3 487 €---
77 064 €3 345 €2 449 €3 719 €---
87 206 €3 248 €2 352 €3 957 €---
97 350 €3 148 €2 252 €4 202 €---
107 497 €3 044 €2 148 €4 452 €---
117 647 €2 937 €2 041 €4 709 €---
127 800 €2 826 €1 930 €4 973 €---
137 956 €2 712 €1 816 €5 244 €---
148 115 €2 593 €1 697 €5 521 €---
158 277 €2 471 €1 575 €5 806 €---
168 443 €2 344 €1 448 €6 098 €---
178 611 €2 213 €1 317 €6 398 €---
188 784 €2 078 €1 181 €6 706 €---
198 959 €1 938 €1 041 €7 022 €---
209 138 €1 793 €896 €7 346 €---
219 321 €1 643 €747 €7 678 €---
229 508 €1 488 €592 €8 020 €---
239 698 €1 328 €432 €8 370 €---
249 892 €1 162 €266 €8 729 €---
2510 090 €991 €95 €9 098 €---
TOTAL200 923 €100 339 €42 834 €100 584 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 584 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 273 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 317 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 317 €-6 420 €+7 737 €
2+1 317 €0 €+1 317 €
3+1 317 €0 €+1 317 €
4+1 317 €0 €+1 317 €
5+1 317 €+134 €+1 183 €
6+1 317 €+1 046 €+271 €
7+1 317 €+1 116 €+201 €
8+1 317 €+1 187 €+130 €
9+1 317 €+1 260 €+57 €
10+1 317 €+1 336 €-19 €
11+1 317 €+1 413 €-96 €
12+1 317 €+1 492 €-175 €
13+1 317 €+1 573 €-256 €
14+1 317 €+1 656 €-339 €
15+1 317 €+1 742 €-425 €
16+1 317 €+1 830 €-513 €
17+1 317 €+1 919 €-602 €
18+1 317 €+2 012 €-695 €
19+1 317 €+2 107 €-790 €
20+1 317 €+2 204 €-887 €
21+1 317 €+2 303 €-986 €
22+1 317 €+2 406 €-1 089 €
23+1 317 €+2 511 €-1 194 €
24+1 317 €+2 619 €-1 302 €
25+1 317 €+2 730 €-1 413 €
Total+32 925 €+30 175 €+2 750 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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