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Achat duplex

Bien expiré
VilleBellême (61)
Surface130m²
Coût Total201 666€
Loyer Annuel11 478€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 135 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 185,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cheminée, Surface de 130 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Duplex, Au 1er étage, 3 Salles de bain, 3 Toilettes, Chauffage individuel gaz radiateur, Cuisine américaine équipée, Salle de séjour : 61 m², Orientation Est, Calme, Etat : très bon

L'agence Lair Immobilier de Bellême vous propose ce superbe duplex situé dans la résidence du golf de Bellême, à deux pas du centre ville.

Au rez-de-chaussée, vous profiterez d'un séjour lumineux de 61 m² avec cuisine ouverte et cheminée, parfait pour recevoir. Ce niveau comprend également une chambre, une salle de bains, des toilettes, un couloir et un débarras.

À l'étage, deux chambres dont une avec balcon, disposent chacune de leur salle de bains et toilettes. Une mezzanine complète cet espace, idéal pour un coin bureau ou détente.

Pour plus d'informations, contactez l'agence Lair Immobilier de Bellême

Ville : Bellême
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61130
Coordonnées : 48.364840, 0.563040
Total : 201 666€
Prix d'acquisition : 154 135€
Travaux : 35 200€
Valeur du bien : 189 335€
Frais de notaire : 12 331€
Coût estimé : 12 331€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11478€/an
Fourchette totale : 718€ - 1274€/mois
Fourchette annuelle : 8620€ - 15283€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 666€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :996,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 055,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 330,61€
Coût de l'assurance :17 645,77€
Taxe foncière : 1 147,80€/an
Soit par mois : 95,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 956,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 151,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-194,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer un ancien système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude sanitaire.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage dans la salle de bain.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres, incluant revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 200 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude - Remplacement système:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre général - Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellême (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 478 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 666 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 148 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 783 €
Revenus locatifs : +11 478 €
Charges déductibles : -43 783 €
Résultat foncier Année 1 : -32 305 €(Déficit de 32 305 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 905 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 583 €/an
Revenus locatifs : +11 478 €
Charges déductibles : -8 583 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 895 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10905.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 154 135 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 188 €(65% de 154 135 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 643 €/an
Calcul : 100 188 € × 3,636% = 3 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 478 €43 790 €6 736 €-32 312 €21 400 €10 912 €10 912 €
211 708 €8 410 €6 557 €3 297 €--7 614 €
311 942 €8 225 €6 371 €3 717 €--3 897 €
412 181 €8 033 €6 179 €4 148 €---
512 424 €7 834 €5 981 €4 590 €---
612 673 €7 629 €5 776 €5 043 €---
712 926 €7 417 €5 563 €5 509 €---
813 185 €7 197 €5 344 €5 987 €---
913 448 €6 970 €5 116 €6 478 €---
1013 717 €6 735 €4 882 €6 982 €---
1113 992 €6 492 €4 639 €7 499 €---
1214 271 €6 241 €4 387 €8 031 €---
1314 557 €5 981 €4 127 €8 576 €---
1414 848 €5 712 €3 858 €9 136 €---
1515 145 €5 434 €3 580 €9 711 €---
1615 448 €5 146 €3 293 €10 302 €---
1715 757 €4 849 €2 995 €10 908 €---
1816 072 €4 541 €2 687 €11 531 €---
1916 393 €4 223 €2 369 €12 171 €---
2016 721 €3 893 €2 040 €12 828 €---
2117 056 €3 553 €1 699 €13 503 €---
2217 397 €3 201 €1 347 €14 196 €---
2317 745 €2 836 €983 €14 908 €---
2418 100 €2 460 €606 €15 640 €---
2518 462 €2 070 €216 €16 392 €---
TOTAL367 643 €178 871 €97 331 €188 772 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 772 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 410 €-6 420 €+8 830 €
2+2 410 €0 €+2 410 €
3+2 410 €0 €+2 410 €
4+2 410 €+75 €+2 335 €
5+2 410 €+1 377 €+1 033 €
6+2 410 €+1 513 €+897 €
7+2 410 €+1 653 €+757 €
8+2 410 €+1 796 €+614 €
9+2 410 €+1 943 €+467 €
10+2 410 €+2 095 €+315 €
11+2 410 €+2 250 €+160 €
12+2 410 €+2 409 €+1 €
13+2 410 €+2 573 €-163 €
14+2 410 €+2 741 €-331 €
15+2 410 €+2 913 €-503 €
16+2 410 €+3 090 €-680 €
17+2 410 €+3 272 €-862 €
18+2 410 €+3 459 €-1 049 €
19+2 410 €+3 651 €-1 241 €
20+2 410 €+3 848 €-1 438 €
21+2 410 €+4 051 €-1 641 €
22+2 410 €+4 259 €-1 849 €
23+2 410 €+4 473 €-2 063 €
24+2 410 €+4 692 €-2 282 €
25+2 410 €+4 918 €-2 508 €
Total+60 250 €+56 632 €+3 618 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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