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Appartement 3 pièces 66 m²

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface66
Coût Total75 640
Loyer Annuel7 389
Rentabilité9.77%
Cashflow/mois+13
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 58 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 878,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 chambres avec balcon L'appartement se compose d'une entrée, d'une cuisine, un séjour, de 2 chambres, d'une salle de bain et d'un toilette indépendant. Le séjour et une des chambres donnent sur le balcon avec une vue sur un jardin arboré. Une cave et une place de parking vient compléter ce bien. Possibilité d'avoir un garage fermé à 150m à pied (A vendre 15000 euros) Prévoir un rafraîchissement Appartement A saisir !! Veuillez me contacter Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 76. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 1740 euros. Prix 58000 euros. Honoraires d'agence 11.54 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 52000 euros. DPE : D. Estimation du coût annuel d'énergie, montant mini : 1210 euros - montant maxi : 1710 euros. Litige : Pas de litige en cours. Conseiller en immobilier : GARNIER Alexia (EI). RSAC : 808 117 006. Sur ce site seront également consultables une fiche d'information sur les obligations de débroussaillement et une carte des zones soumises à cette obligation. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de GARNIER Alexia (EI), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SASU THE DOOR MAN France immatriculé au RSAC, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société THE DOOR MAN France SASU.

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.093910, 2.419230
Total : 75 640
Prix d'acquisition : 58 000
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 71 000
Frais de notaire : 4 640
Coût estimé : 4 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7389€/an
Fourchette totale : 469€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 5626€ - 9705€/an
Rentabilité brute :9.77%
Fourchette de rentabilité :7.44% - 12.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :373,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :22,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 395,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 506,34
Coût de l'assurance :6 618,50
Taxe foncière : 738,89€/an
Soit par mois : 61,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 145,00€/mois
Soit par an : 1 740,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 615,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 602,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage existant pour garantir son efficacité.
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 389 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 524 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 640 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 265 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 739 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 740 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 268
Revenus locatifs : +7 389
Charges déductibles : -18 268
Résultat foncier Année 1 : -10 879(Déficit de 10 879 €)
Imputable sur revenu global : 10 879
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 268 €/an
Revenus locatifs : +7 389
Charges déductibles : -5 268
Résultat foncier Années 2+ : 2 121 €/an
Prix d'achat du bien : 58 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 38918 2702 526-10 88110 881 €--
27 5375 2032 4592 334---
37 6875 1332 3902 554---
47 8415 0612 3182 780---
57 9984 9872 2433 011---
68 1584 9102 1663 248---
78 3214 8302 0873 491---
88 4874 7482 0043 740---
98 6574 6631 9193 995---
108 8304 5751 8314 256---
119 0074 4831 7404 524---
129 1874 3891 6464 798---
139 3714 2921 5485 079---
149 5584 1911 4475 367---
159 7494 0871 3435 663---
169 9443 9791 2355 966---
1710 1433 8671 1236 276---
1810 3463 7521 0086 595---
1910 5533 6328896 921---
2010 7643 5097657 255---
2110 9793 3816377 598---
2211 1993 2495057 950---
2311 4233 1123698 311---
2411 6512 9712278 681---
2511 8852 825819 060---
TOTAL236 667118 09736 506118 57010 881Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 264
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 570
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 389 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 552-3 264+4 816
2+1 552+700+852
3+1 552+766+786
4+1 552+834+718
5+1 552+903+649
6+1 552+974+578
7+1 552+1 047+505
8+1 552+1 122+430
9+1 552+1 198+354
10+1 552+1 277+275
11+1 552+1 357+195
12+1 552+1 439+113
13+1 552+1 524+28
14+1 552+1 610-58
15+1 552+1 699-147
16+1 552+1 790-238
17+1 552+1 883-331
18+1 552+1 978-426
19+1 552+2 076-524
20+1 552+2 177-625
21+1 552+2 280-728
22+1 552+2 385-833
23+1 552+2 493-941
24+1 552+2 604-1 052
25+1 552+2 718-1 166
Total+38 800+35 571+3 229
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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