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appartement vente 5 pieces evry 94m2

VilleÉvry (91)
Surface93.87m²
Coût Total225 680€
Loyer Annuel16 750€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 93.87 m²
Prix au m² : 1 789,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE – SPACIEUX APPARTEMENT 5 PIÈCES DE 93,87 M² – ÉVRY-COURCOURONNES

Idéalement situé à Évry-Courcouronnes, juste en face du centre commercial Le Spot, cet appartement de 93,87 m² bénéficie d’un emplacement particulièrement pratique, à proximité immédiate de toutes les commodités et des transports en commun.

Situé au sein d’une résidence construite en 1974, cet appartement offre de beaux volumes et de généreux espaces de vie, avec une configuration idéale pour une famille.

Il se compose notamment de quatre chambres, permettant d’aménager facilement un espace nuit confortable pour toute la famille, ainsi que d’un agréable espace de vie.

Les atouts :

  • 93,87 m² habitables
  • 4 chambres
  • Beaux espaces de vie
  • Résidence construite en 1974
  • Emplacement privilégié
  • Centre commercial Le Spot juste en face
  • Transports en commun à proximité immédiate
  • Commerces et commodités accessibles facilement à pied

Un appartement offrant espace, praticité et proximité de toutes les commodités, idéal pour une famille ou pour un projet d’investissement.

À découvrir sans tarder !

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 404 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 100€ par mois (soit 1200 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laure Manojlovic mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de EVRY sous le numéro 993639434, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Total : 225 680€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 44 240€
Valeur du bien : 212 240€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93.87m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1396€/mois
Loyer annuel estimé : 16750€/an
Fourchette totale : 957€ - 2035€/mois
Fourchette annuelle : 11486€ - 24426€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 006,5 €/m²
Basé sur :134 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 350 €
Prix d'achat :168 000 €
Décote à l'achat :-20 350€ (-10.8%)
Marge achat-revente :-37 330€ (-19.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 104,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :90,27€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 194,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 684,94€
Coût de l'assurance :27 081,60€
Taxe foncière : 1 675,01€/an
Soit par mois : 139,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 395,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 434,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 93,87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 38 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 240 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2800€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 40€ = 1920€, Peinture 48 m²: 30€/m² × 48 = 1440€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:1 140€
    Peinture salon: 38 m² × 30€ = 1140€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 396 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 750 €/an
Calcul : 1 396 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 680 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 083 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 675 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 527 €
Revenus locatifs : +16 750 €
Charges déductibles : -55 527 €
Résultat foncier Année 1 : -38 777 €(Déficit de 38 777 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 377 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 287 €/an
Revenus locatifs : +16 750 €
Charges déductibles : -11 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 463 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17377.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 750 €55 534 €7 336 €-38 784 €21 400 €17 384 €17 384 €
217 085 €11 097 €7 138 €5 988 €--11 396 €
317 427 €10 892 €6 934 €6 534 €--4 862 €
417 775 €10 681 €6 723 €7 094 €---
518 131 €10 463 €6 505 €7 668 €---
618 493 €10 238 €6 279 €8 256 €---
718 863 €10 005 €6 047 €8 858 €---
819 241 €9 764 €5 806 €9 477 €---
919 625 €9 515 €5 557 €10 110 €---
1020 018 €9 258 €5 300 €10 760 €---
1120 418 €8 992 €5 034 €11 426 €---
1220 827 €8 718 €4 760 €12 109 €---
1321 243 €8 434 €4 476 €12 809 €---
1421 668 €8 141 €4 183 €13 527 €---
1522 101 €7 838 €3 880 €14 263 €---
1622 543 €7 525 €3 567 €15 019 €---
1722 994 €7 201 €3 243 €15 793 €---
1823 454 €6 867 €2 909 €16 587 €---
1923 923 €6 521 €2 563 €17 402 €---
2024 402 €6 164 €2 206 €18 238 €---
2124 890 €5 795 €1 837 €19 095 €---
2225 387 €5 414 €1 455 €19 974 €---
2325 895 €5 020 €1 061 €20 876 €---
2426 413 €4 612 €654 €21 801 €---
2526 941 €4 191 €233 €22 750 €---
TOTAL536 509 €248 882 €105 685 €287 628 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 628 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 750 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 518 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 518 €-6 420 €+9 938 €
2+3 518 €0 €+3 518 €
3+3 518 €0 €+3 518 €
4+3 518 €+670 €+2 848 €
5+3 518 €+2 300 €+1 218 €
6+3 518 €+2 477 €+1 041 €
7+3 518 €+2 658 €+860 €
8+3 518 €+2 843 €+675 €
9+3 518 €+3 033 €+485 €
10+3 518 €+3 228 €+290 €
11+3 518 €+3 428 €+90 €
12+3 518 €+3 633 €-115 €
13+3 518 €+3 843 €-325 €
14+3 518 €+4 058 €-540 €
15+3 518 €+4 279 €-761 €
16+3 518 €+4 506 €-988 €
17+3 518 €+4 738 €-1 220 €
18+3 518 €+4 976 €-1 458 €
19+3 518 €+5 221 €-1 703 €
20+3 518 €+5 471 €-1 953 €
21+3 518 €+5 728 €-2 210 €
22+3 518 €+5 992 €-2 474 €
23+3 518 €+6 263 €-2 745 €
24+3 518 €+6 540 €-3 022 €
25+3 518 €+6 825 €-3 307 €
Total+87 950 €+86 288 €+1 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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