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Maison à vendre

VilleVieillevigne (44)
Surface360m²
Coût Total422 466€
Loyer Annuel38 843€
Rentabilité9.19%
Cashflow/mois+720€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 381 450 €
Surface : 360 m²
Prix au m² : 1 059,58 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, Cuisine équipée, Cheminée, 7 chambres, 4 parkings: 4 parkings, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située à Vieillevigne (44116), cette maison spacieuse est nichée au cœur d'un quartier animé offrant une atmosphère chaleureuse et toutes les commodités accessibles à pied. Cette propriété allie confort et praticité pour ses résidents.

À l'extérieur, la demeure présente une cour intérieure charmante avec un puits, permettant aux occupants de profiter pleinement des espaces extérieurs en toute intimité. De plus, une partie des 250 m² de dépendances est aménagée, offrant des possibilités supplémentaires pour des usages variés tels qu'un espace de stockage ou de loisirs.

À l'intérieur, cette maison de bourg de 360 m² offre un agencement fonctionnel et confortable. L'espace de vie comprend trois salons avec cheminées, une cuisine entièrement aménagée, une buanderie, une salle à manger, et des toilettes. À l'étage, un palier dessert sept chambres spacieuses avec cheminée en marbre pour chacune d'elles, un bureau, trois salles d'eau et trois toilettes supplémentaires. Cette propriété offre un cadre de vie idéal pour une famille nombreuse ou pour ceux cherchant un espace généreux à proximité de toutes les commodités.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 381 450 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Thomas BUTTIGIEG - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NANTES sous le numéro 883 067 761

Ville : Vieillevigne
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44116
Coordonnées : 46.973397, -1.429248
Total : 422 466€
Prix d'acquisition : 381 450€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 391 950€
Frais de notaire : 30 516€
Coût estimé : 30 516€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 360m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 3237€/mois
Loyer annuel estimé : 38843€/an
Fourchette totale : 2536€ - 4132€/mois
Fourchette annuelle : 30433€ - 49578€/an
Rentabilité brute :9.19%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 11.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 063,04 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :742 694 €
Prix d'achat :381 450 €
Décote à l'achat :-361 244€ (-48.6%)
Marge achat-revente :320 228€ (43.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :422 466€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 069,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :123,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 193,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :198 510,31€
Coût de l'assurance :36 965,77€
Taxe foncière : 3 884,31€/an
Soit par mois : 323,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 236,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 516,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :720,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage des murs et du sol
Quantité: 3 salles de bain (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état présumé bon mais rénovation recommandée pour confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état présumé bon mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état présumé bon mais mise à jour du revêtement recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(29 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 30 m² × 350€/m² = 10500€ (incluant éléments sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vieillevigne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 237 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 843 €/an
Calcul : 3 237 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 762 €/an
Base de calcul : Emprunt de 422 466 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 479 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 884 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 625 €
Revenus locatifs : +38 843 €
Charges déductibles : -29 625 €
Résultat foncier Année 1 : 9 219 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 125 €/an
Revenus locatifs : +38 843 €
Charges déductibles : -19 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 719 €/an
Prix d'achat du bien : 381 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 247 943 €(65% de 381 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 016 €/an
Calcul : 247 943 € × 3,636% = 9 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 843 €29 638 €13 775 €9 205 €---
239 620 €18 767 €13 404 €20 853 €---
340 412 €18 384 €13 021 €22 028 €---
441 221 €17 988 €12 625 €23 232 €---
542 045 €17 579 €12 216 €24 466 €---
642 886 €17 156 €11 793 €25 730 €---
743 744 €16 719 €11 356 €27 025 €---
844 618 €16 267 €10 904 €28 351 €---
945 511 €15 800 €10 437 €29 710 €---
1046 421 €15 318 €9 955 €31 103 €---
1147 350 €14 819 €9 456 €32 530 €---
1248 296 €14 304 €8 941 €33 993 €---
1349 262 €13 771 €8 408 €35 491 €---
1450 248 €13 221 €7 858 €37 027 €---
1551 253 €12 652 €7 289 €38 601 €---
1652 278 €12 064 €6 701 €40 214 €---
1753 323 €11 456 €6 093 €41 867 €---
1854 390 €10 828 €5 465 €43 562 €---
1955 477 €10 179 €4 816 €45 299 €---
2056 587 €9 508 €4 145 €47 079 €---
2157 719 €8 815 €3 452 €48 904 €---
2258 873 €8 098 €2 735 €50 775 €---
2360 051 €7 358 €1 995 €52 693 €---
2461 252 €6 592 €1 229 €54 659 €---
2562 477 €5 801 €438 €56 675 €---
TOTAL1 244 156 €343 084 €198 510 €901 072 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 901 072 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 843 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 157 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 157 €+2 762 €+5 395 €
2+8 157 €+6 256 €+1 901 €
3+8 157 €+6 608 €+1 549 €
4+8 157 €+6 970 €+1 187 €
5+8 157 €+7 340 €+817 €
6+8 157 €+7 719 €+438 €
7+8 157 €+8 107 €+50 €
8+8 157 €+8 505 €-348 €
9+8 157 €+8 913 €-756 €
10+8 157 €+9 331 €-1 174 €
11+8 157 €+9 759 €-1 602 €
12+8 157 €+10 198 €-2 041 €
13+8 157 €+10 647 €-2 490 €
14+8 157 €+11 108 €-2 951 €
15+8 157 €+11 580 €-3 423 €
16+8 157 €+12 064 €-3 907 €
17+8 157 €+12 560 €-4 403 €
18+8 157 €+13 068 €-4 911 €
19+8 157 €+13 590 €-5 433 €
20+8 157 €+14 124 €-5 967 €
21+8 157 €+14 671 €-6 514 €
22+8 157 €+15 232 €-7 075 €
23+8 157 €+15 808 €-7 651 €
24+8 157 €+16 398 €-8 241 €
25+8 157 €+17 003 €-8 846 €
Total+203 925 €+270 322 €+-66 397 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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