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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCluses (74)
Surface77.4
Coût Total161 076
Loyer Annuel11 709
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+33
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 200 €
Surface : 77.4 m²
Prix au m² : 1 643,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 18,96 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Exposition ouest, Interphone, Pas de balcon

Cluses La Sardagne T3 de 77m² au 3ème étage avec ascenseur vendu avec locataire en place, pour investeur avec bonne rentabilité Dans copropriété recherchée proche des commoditées, façade rénovée avec isolation extérieur, chauffage urbain. Offrant un hall d'entrée avec placard, cuisine côté Ouest, séjour avec balcon côté Est, une grande chambre de 18m² et une 2ème chambre de 12m², une salle de bains et un wc. Cave et séchoir en sous sol. Nous contacter pour visiter ! Prix de vente 127 200 € Honoraires à la charge du vendeur

Contact & estimation L'Agence des 2 Vallées réalise des estimations immobilières professionnelles sur Cluses, Scionzier, Marnaz, Thyez et les environs.Contactez-nous pour une estimation précise et adaptée au marché local.

Informations sur les risques naturels et technologiques disponibles

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.069010, 6.564340
Total : 161 076
Prix d'acquisition : 127 200
Travaux : 23 700
Valeur du bien : 150 900
Frais de notaire : 10 176
Coût estimé : 10 176
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.4
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11709€/an
Fourchette totale : 781€ - 1219€/mois
Fourchette annuelle : 9370€ - 14632€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 079,36 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 942
Prix d'achat :127 200
Décote à l'achat :-33 742 (-21.0%)
Marge achat-revente :-134€ (-0.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 076
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 844,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 255,46
Coût de l'assurance :14 094,15
Taxe foncière : 1 170,91€/an
Soit par mois : 97,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 975,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage urbain est déjà en place.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 700(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car le chauffage urbain est déjà en place: 0 × 0€ = 0€
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cluses (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 709 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 076 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 171 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 842
Revenus locatifs : +11 709
Charges déductibles : -30 842
Résultat foncier Année 1 : -19 132(Déficit de 19 132 €)
Imputable sur revenu global : 19 132
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 142 €/an
Revenus locatifs : +11 709
Charges déductibles : -7 142
Résultat foncier Années 2+ : 4 568 €/an
Prix d'achat du bien : 127 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 680(65% de 127 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 007 €/an
Calcul : 82 680 € × 3,636% = 3 007
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 70930 8475 412-19 13819 138 €--
211 9437 0035 2684 940---
312 1826 8545 1205 328---
412 4266 7014 9665 725---
512 6746 5424 8076 133---
612 9286 3774 6426 551---
713 1866 2074 4726 980---
813 4506 0304 2967 420---
913 7195 8484 1147 871---
1013 9945 6603 9258 334---
1114 2735 4653 7308 809---
1214 5595 2633 5289 296---
1314 8505 0543 3199 796---
1415 1474 8383 10310 309---
1515 4504 6152 88010 835---
1615 7594 3832 64911 376---
1716 0744 1442 41011 930---
1816 3963 8972 16212 499---
1916 7243 6411 90613 083---
2017 0583 3761 64213 682---
2117 3993 1021 36814 297---
2217 7472 8191 08414 928---
2318 1022 52679115 576---
2418 4642 22248816 242---
2518 8331 90917416 925---
TOTAL375 047145 32278 255229 72519 138Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 741
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 725
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 459-5 741+8 200
2+2 459+1 482+977
3+2 459+1 598+861
4+2 459+1 718+741
5+2 459+1 840+619
6+2 459+1 965+494
7+2 459+2 094+365
8+2 459+2 226+233
9+2 459+2 361+98
10+2 459+2 500-41
11+2 459+2 643-184
12+2 459+2 789-330
13+2 459+2 939-480
14+2 459+3 093-634
15+2 459+3 251-792
16+2 459+3 413-954
17+2 459+3 579-1 120
18+2 459+3 750-1 291
19+2 459+3 925-1 466
20+2 459+4 105-1 646
21+2 459+4 289-1 830
22+2 459+4 478-2 019
23+2 459+4 673-2 214
24+2 459+4 873-2 414
25+2 459+5 077-2 618
Total+61 475+68 917+-7 442
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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