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Maison de ville de 5 pièces à Ste Tulle en bon état

VilleSainte-Tulle (04)
Surface92m²
Coût Total203 280€
Loyer Annuel13 144€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 413,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 5 pièces à Ste Tulle en bon état général:

4 Chambres

Belle CUISINE

2 Salles D'EAU

4 CAVES

Taxe Fonciere 653 euros

CLIMATISATION

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Sainte-Tulle
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04220
Coordonnées : 43.786030, 5.764040
Total : 203 280€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 62 880€
Valeur du bien : 192 880€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 11.91€/m²/mois
Fourchette : 8.75€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1095€/mois
Loyer annuel estimé : 13144€/an
Fourchette totale : 805€ - 1490€/mois
Fourchette annuelle : 9659€ - 17886€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 404,73 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 235 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-91 235€ (-41.2%)
Marge achat-revente :17 955€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 006,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 066,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 759,41€
Coût de l'assurance :17 787,00€
Taxe foncière : 653,00€/an
Soit par mois : 54,42€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 095,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 120,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 307 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (état 2/5)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 880 €(683 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Pose: 1 système × 3 000€ = 3 000€.
  • Isolation:3 680€
    Isolation combles: 92 m² × 40€/m² = 3 680€.
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8 000€.
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€.
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1 500€/m² = 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€.
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 3 000€ = 6 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 500€, Carrelage: 1 500€.
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3 600€.
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 095 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 144 €/an
Calcul : 1 095 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 280 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 711 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 653 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 068 €
Revenus locatifs : +13 144 €
Charges déductibles : -71 068 €
Résultat foncier Année 1 : -57 924 €(Déficit de 57 924 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 524 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 188 €/an
Revenus locatifs : +13 144 €
Charges déductibles : -8 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 956 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36524.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 144 €71 075 €6 830 €-57 931 €21 400 €36 531 €36 531 €
213 407 €8 013 €6 649 €5 393 €--31 137 €
313 675 €7 826 €6 461 €5 849 €--25 288 €
413 948 €7 632 €6 267 €6 317 €--18 971 €
514 227 €7 431 €6 066 €6 797 €--12 175 €
614 512 €7 223 €5 859 €7 289 €--4 886 €
714 802 €7 008 €5 644 €7 794 €---
815 098 €6 786 €5 421 €8 312 €---
915 400 €6 556 €5 191 €8 844 €---
1015 708 €6 318 €4 953 €9 390 €---
1116 022 €6 072 €4 707 €9 951 €---
1216 343 €5 817 €4 453 €10 526 €---
1316 670 €5 554 €4 189 €11 116 €---
1417 003 €5 281 €3 916 €11 722 €---
1517 343 €4 999 €3 635 €12 344 €---
1617 690 €4 707 €3 343 €12 983 €---
1718 044 €4 405 €3 041 €13 638 €---
1818 405 €4 093 €2 729 €14 311 €---
1918 773 €3 770 €2 406 €15 002 €---
2019 148 €3 436 €2 072 €15 712 €---
2119 531 €3 090 €1 726 €16 441 €---
2219 922 €2 733 €1 368 €17 189 €---
2320 320 €2 363 €998 €17 957 €---
2420 727 €1 980 €616 €18 747 €---
2521 141 €1 584 €220 €19 557 €---
TOTAL421 003 €195 751 €98 759 €225 251 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 251 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 760 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 760 €-6 420 €+9 180 €
2+2 760 €0 €+2 760 €
3+2 760 €0 €+2 760 €
4+2 760 €0 €+2 760 €
5+2 760 €0 €+2 760 €
6+2 760 €0 €+2 760 €
7+2 760 €+872 €+1 888 €
8+2 760 €+2 494 €+266 €
9+2 760 €+2 653 €+107 €
10+2 760 €+2 817 €-57 €
11+2 760 €+2 985 €-225 €
12+2 760 €+3 158 €-398 €
13+2 760 €+3 335 €-575 €
14+2 760 €+3 517 €-757 €
15+2 760 €+3 703 €-943 €
16+2 760 €+3 895 €-1 135 €
17+2 760 €+4 091 €-1 331 €
18+2 760 €+4 293 €-1 533 €
19+2 760 €+4 501 €-1 741 €
20+2 760 €+4 714 €-1 954 €
21+2 760 €+4 932 €-2 172 €
22+2 760 €+5 157 €-2 397 €
23+2 760 €+5 387 €-2 627 €
24+2 760 €+5 624 €-2 864 €
25+2 760 €+5 867 €-3 107 €
Total+69 000 €+67 575 €+1 425 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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