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Appartement 5 pièces 123 m²

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface123m²
Coût Total192 598€
Loyer Annuel14 386€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois-239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 600 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 1 265,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé au cœur d'Aurillac, cet appartement de 5 pièces est proposé à la vente. Avec ses 3 chambres, il offre un espace idéal pour une famille ou des colocataires. L'appartement comprend également un séjour, une cuisine, une salle de bains, une salle d'eau et deux WC, offrant ainsi tout le confort nécessaire pour une vie quotidienne agréable. Vous bénéficierez également d'une cave pour stocker vos affaires personnelles ainsi qu'un garage. L'immeuble est équipé d'un ascenseur, facilitant ainsi les déplacements.

L'appartement nécessite uniquement des travaux de rafraîchissement, offrant ainsi l'opportunité de le personnaliser à votre goût sans engager de gros travaux. Avec son emplacement pratique et ses équipements, cet appartement est une excellente occasion pour acquérir un logement confortable et fonctionnel dans un quartier animé. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1980.0 € et 2720.0 €, indexées à l'année 2024 (abonnements compris). Référence annonce : 8644 Consommation énergétique : 216 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 12 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 51 Charges prévisionnelles annuelles : 3600 €

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.919025, 2.461562
Total : 192 598€
Prix d'acquisition : 155 600€
Travaux : 24 550€
Valeur du bien : 180 150€
Frais de notaire : 12 448€
Coût estimé : 12 448€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1199€/mois
Loyer annuel estimé : 14386€/an
Fourchette totale : 921€ - 1560€/mois
Fourchette annuelle : 11055€ - 18721€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 330,15 €/m²
Basé sur :654 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :163 608 €
Prix d'achat :155 600 €
Décote à l'achat :-8 008€ (-4.9%)
Marge achat-revente :-28 990€ (-17.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 598€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :56,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 018,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 039,91€
Coût de l'assurance :16 852,33€
Taxe foncière : 1 438,58€/an
Soit par mois : 119,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 198,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 438,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement de quelques éléments datés et vérification de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et mise à jour du carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 550 €(200 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 750€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Main d'œuvre: 750€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:4 600€
    Parquet flottant 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Peinture 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 100€/chambre × 3 = 300€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 199 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 386 €/an
Calcul : 1 199 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 598 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 439 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 881 €
Revenus locatifs : +14 386 €
Charges déductibles : -36 881 €
Résultat foncier Année 1 : -22 495 €(Déficit de 22 495 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 795 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 331 €/an
Revenus locatifs : +14 386 €
Charges déductibles : -12 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 055 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11795.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 140 €(65% de 155 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 678 €/an
Calcul : 101 140 € × 3,636% = 3 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 386 €36 887 €6 624 €-22 501 €10 700 €11 801 €11 801 €
214 673 €12 163 €6 450 €2 510 €--9 291 €
314 967 €11 983 €6 270 €2 984 €--6 307 €
415 266 €11 796 €6 084 €3 470 €--2 837 €
515 572 €11 603 €5 891 €3 968 €---
615 883 €11 403 €5 691 €4 480 €---
716 201 €11 196 €5 484 €5 004 €---
816 525 €10 982 €5 269 €5 543 €---
916 855 €10 760 €5 047 €6 095 €---
1017 192 €10 530 €4 818 €6 662 €---
1117 536 €10 292 €4 580 €7 244 €---
1217 887 €10 046 €4 333 €7 841 €---
1318 245 €9 791 €4 078 €8 454 €---
1418 610 €9 527 €3 814 €9 083 €---
1518 982 €9 253 €3 541 €9 728 €---
1619 361 €8 970 €3 258 €10 391 €---
1719 749 €8 677 €2 965 €11 071 €---
1820 144 €8 374 €2 661 €11 770 €---
1920 546 €8 060 €2 347 €12 487 €---
2020 957 €7 735 €2 022 €13 223 €---
2121 376 €7 398 €1 685 €13 979 €---
2221 804 €7 049 €1 336 €14 755 €---
2322 240 €6 688 €975 €15 552 €---
2422 685 €6 314 €602 €16 371 €---
2523 139 €5 927 €215 €17 211 €---
TOTAL460 780 €263 407 €96 040 €197 373 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 021 €-3 210 €+6 231 €
2+3 021 €0 €+3 021 €
3+3 021 €0 €+3 021 €
4+3 021 €0 €+3 021 €
5+3 021 €+339 €+2 682 €
6+3 021 €+1 344 €+1 677 €
7+3 021 €+1 501 €+1 520 €
8+3 021 €+1 663 €+1 358 €
9+3 021 €+1 829 €+1 192 €
10+3 021 €+1 999 €+1 022 €
11+3 021 €+2 173 €+848 €
12+3 021 €+2 352 €+669 €
13+3 021 €+2 536 €+485 €
14+3 021 €+2 725 €+296 €
15+3 021 €+2 918 €+103 €
16+3 021 €+3 117 €-96 €
17+3 021 €+3 321 €-300 €
18+3 021 €+3 531 €-510 €
19+3 021 €+3 746 €-725 €
20+3 021 €+3 967 €-946 €
21+3 021 €+4 194 €-1 173 €
22+3 021 €+4 426 €-1 405 €
23+3 021 €+4 666 €-1 645 €
24+3 021 €+4 911 €-1 890 €
25+3 021 €+5 163 €-2 142 €
Total+75 525 €+59 212 €+16 313 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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