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Appartement 5 pièces 123 m²

VilleAurillac (15)
Surface123
Coût Total192 598
Loyer Annuel14 386
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois-239
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 600 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 1 265,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé au cœur d'Aurillac, cet appartement de 5 pièces est proposé à la vente. Avec ses 3 chambres, il offre un espace idéal pour une famille ou des colocataires. L'appartement comprend également un séjour, une cuisine, une salle de bains, une salle d'eau et deux WC, offrant ainsi tout le confort nécessaire pour une vie quotidienne agréable. Vous bénéficierez également d'une cave pour stocker vos affaires personnelles ainsi qu'un garage. L'immeuble est équipé d'un ascenseur, facilitant ainsi les déplacements.

L'appartement nécessite uniquement des travaux de rafraîchissement, offrant ainsi l'opportunité de le personnaliser à votre goût sans engager de gros travaux. Avec son emplacement pratique et ses équipements, cet appartement est une excellente occasion pour acquérir un logement confortable et fonctionnel dans un quartier animé. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1980.0 € et 2720.0 €, indexées à l'année 2024 (abonnements compris). Référence annonce : 8644 Consommation énergétique : 216 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 12 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 51 Charges prévisionnelles annuelles : 3600 €

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.919025, 2.461562
Total : 192 598
Prix d'acquisition : 155 600
Travaux : 24 550
Valeur du bien : 180 150
Frais de notaire : 12 448
Coût estimé : 12 448
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1199€/mois
Loyer annuel estimé : 14386€/an
Fourchette totale : 921€ - 1560€/mois
Fourchette annuelle : 11055€ - 18721€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 330,15 €/m²
Basé sur :654 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :163 608
Prix d'achat :155 600
Décote à l'achat :-8 008 (-4.9%)
Marge achat-revente :-28 990€ (-17.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 598
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :56,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 018,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 039,91
Coût de l'assurance :16 852,33
Taxe foncière : 1 438,58€/an
Soit par mois : 119,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 198,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 438,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement de quelques éléments datés et vérification de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et mise à jour du carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 550(200 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 750
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Main d'œuvre: 750€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:4 600
    Parquet flottant 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Peinture 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 100€/chambre × 3 = 300€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 199 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 386 €/an
Calcul : 1 199 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 598 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 439 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 881
Revenus locatifs : +14 386
Charges déductibles : -36 881
Résultat foncier Année 1 : -22 495(Déficit de 22 495 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 11 795
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 331 €/an
Revenus locatifs : +14 386
Charges déductibles : -12 331
Résultat foncier Années 2+ : 2 055 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11795.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 140(65% de 155 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 678 €/an
Calcul : 101 140 € × 3,636% = 3 678
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 38636 8876 624-22 50110 700 €11 801 €11 801 €
214 67312 1636 4502 510--9 291 €
314 96711 9836 2702 984--6 307 €
415 26611 7966 0843 470--2 837 €
515 57211 6035 8913 968---
615 88311 4035 6914 480---
716 20111 1965 4845 004---
816 52510 9825 2695 543---
916 85510 7605 0476 095---
1017 19210 5304 8186 662---
1117 53610 2924 5807 244---
1217 88710 0464 3337 841---
1318 2459 7914 0788 454---
1418 6109 5273 8149 083---
1518 9829 2533 5419 728---
1619 3618 9703 25810 391---
1719 7498 6772 96511 071---
1820 1448 3742 66111 770---
1920 5468 0602 34712 487---
2020 9577 7352 02213 223---
2121 3767 3981 68513 979---
2221 8047 0491 33614 755---
2322 2406 68897515 552---
2422 6856 31460216 371---
2523 1395 92721517 211---
TOTAL460 780263 40796 040197 37310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 373
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 021-3 210+6 231
2+3 0210+3 021
3+3 0210+3 021
4+3 0210+3 021
5+3 021+339+2 682
6+3 021+1 344+1 677
7+3 021+1 501+1 520
8+3 021+1 663+1 358
9+3 021+1 829+1 192
10+3 021+1 999+1 022
11+3 021+2 173+848
12+3 021+2 352+669
13+3 021+2 536+485
14+3 021+2 725+296
15+3 021+2 918+103
16+3 021+3 117-96
17+3 021+3 321-300
18+3 021+3 531-510
19+3 021+3 746-725
20+3 021+3 967-946
21+3 021+4 194-1 173
22+3 021+4 426-1 405
23+3 021+4 666-1 645
24+3 021+4 911-1 890
25+3 021+5 163-2 142
Total+75 525+59 212+16 313
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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