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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBalanzac (17)
Surface120m²
Coût Total191 972€
Loyer Annuel13 100€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 770 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 989,75 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 1 chambre, 1 parking: Garage, Non meublé

Amoureux des grands espaces et des beaux volumes, cette authentique maison charentaise située à Balanzac est faite pour vous ! Offrant un beau potentiel de 120 m² à rénover, elle saura s'adapter à tous vos projets de vie.

Elle se compose actuellement de : 3 pièces principales, dont une pièce de vie de cheminée.

À l'étage : Un grand grenier aménageable offrant une belle hauteur sous plafond, idéal pour créer plusieurs chambres, une salle de bain ou une grande salle de jeux.

L'atout majeur de cette propriété :

Un immense garage de 85 m² attenant ! Une opportunité rare, idéale pour un artisan, un collectionneur de voitures, un atelier d'artiste ou tout simplement pour créer une extension ou un second logement.

Les extérieurs et la technique :

Un agréable jardin avec son forage et un espace parking.

Côté budget et sérénité : les compteurs d'eau et d'électricité sont déjà en place, et l'assainissement est entièrement neuf !

Une maison pleine de cachet et de possibilités à découvrir rapidement ! Référence agence : 6196

Ville : Balanzac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17600
Coordonnées : 45.750205, -0.843046
Total : 191 972€
Prix d'acquisition : 118 770€
Travaux : 63 700€
Valeur du bien : 182 470€
Frais de notaire : 9 502€
Coût estimé : 9 502€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.10€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1092€/mois
Loyer annuel estimé : 13100€/an
Fourchette totale : 888€ - 1342€/mois
Fourchette annuelle : 10658€ - 16101€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 045,45 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :245 454 €
Prix d'achat :118 770 €
Décote à l'achat :-126 684€ (-51.6%)
Marge achat-revente :53 482€ (21.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :964,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 020,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 272,57€
Coût de l'assurance :16 797,55€
Taxe foncière : 1 309,96€/an
Soit par mois : 109,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 091,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 129,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambre avec papier peint abîmé et moisissures
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 700 €(531 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 400€
    Isolation combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:3 300€
    Rénovation chambres: 22 m² × 150€/m² = 3300€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon complet: 1 salon complet × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Balanzac. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région et les spécificités des travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 092 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 100 €/an
Calcul : 1 092 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 692 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 972 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 672 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 310 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 374 €
Revenus locatifs : +13 100 €
Charges déductibles : -72 374 €
Résultat foncier Année 1 : -59 274 €(Déficit de 59 274 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 874 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 674 €/an
Revenus locatifs : +13 100 €
Charges déductibles : -8 674 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 426 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37874.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 770 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 201 €(65% de 118 770 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 807 €/an
Calcul : 77 201 € × 3,636% = 2 807 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 100 €72 380 €6 698 €-59 281 €21 400 €37 881 €37 881 €
213 362 €8 505 €6 524 €4 856 €--33 024 €
313 629 €8 324 €6 342 €5 305 €--27 720 €
413 901 €8 137 €6 155 €5 765 €--21 955 €
514 179 €7 943 €5 961 €6 237 €--15 718 €
614 463 €7 741 €5 759 €6 722 €--8 996 €
714 752 €7 533 €5 551 €7 219 €--1 777 €
815 047 €7 317 €5 335 €7 730 €---
915 348 €7 093 €5 111 €8 255 €---
1015 655 €6 862 €4 880 €8 794 €---
1115 968 €6 622 €4 640 €9 347 €---
1216 288 €6 373 €4 391 €9 915 €---
1316 613 €6 115 €4 133 €10 498 €---
1416 946 €5 849 €3 867 €11 097 €---
1517 285 €5 572 €3 590 €11 713 €---
1617 630 €5 286 €3 304 €12 344 €---
1717 983 €4 989 €3 007 €12 994 €---
1818 343 €4 682 €2 700 €13 660 €---
1918 709 €4 364 €2 382 €14 346 €---
2019 084 €4 034 €2 052 €15 049 €---
2119 465 €3 693 €1 711 €15 772 €---
2219 855 €3 339 €1 357 €16 516 €---
2320 252 €2 973 €991 €17 279 €---
2420 657 €2 593 €611 €18 064 €---
2521 070 €2 200 €218 €18 870 €---
TOTAL419 585 €210 519 €97 273 €209 066 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 100 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 751 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 751 €-6 420 €+9 171 €
2+2 751 €0 €+2 751 €
3+2 751 €0 €+2 751 €
4+2 751 €0 €+2 751 €
5+2 751 €0 €+2 751 €
6+2 751 €0 €+2 751 €
7+2 751 €0 €+2 751 €
8+2 751 €+1 786 €+965 €
9+2 751 €+2 477 €+274 €
10+2 751 €+2 638 €+113 €
11+2 751 €+2 804 €-53 €
12+2 751 €+2 974 €-223 €
13+2 751 €+3 149 €-398 €
14+2 751 €+3 329 €-578 €
15+2 751 €+3 514 €-763 €
16+2 751 €+3 703 €-952 €
17+2 751 €+3 898 €-1 147 €
18+2 751 €+4 098 €-1 347 €
19+2 751 €+4 304 €-1 553 €
20+2 751 €+4 515 €-1 764 €
21+2 751 €+4 732 €-1 981 €
22+2 751 €+4 955 €-2 204 €
23+2 751 €+5 184 €-2 433 €
24+2 751 €+5 419 €-2 668 €
25+2 751 €+5 661 €-2 910 €
Total+68 775 €+62 720 €+6 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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