Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Aureilhan (65800)

VilleAureilhan (65)
Surface89m²
Coût Total158 500€
Loyer Annuel8 616€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 123,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans un quartier calme et agréable, à quelques minutes des commerces et de toutes commodités. Au rez-de-chaussée (sur 3) d'une charmante copropriété bien entretenue et sécurisée.

Appartement 89 m² comprenant une entrée avec placards intégrés donnant sur un séjour orienté Nord, une cuisine séparée aménagée et équipée. Un couloir dessert trois chambres avec de beaux volumes, une salle de bains, wc séparés.

  • Chauffage gaz,
  • Triple vitrage,
  • Nombreux rangements.

Charges copropriété : 960€ Taxe foncière : 1.010€

Ville : Aureilhan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65800
Coordonnées : 43.243538, 0.095887
Total : 158 500€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 50 500€
Valeur du bien : 150 500€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 718€/mois
Loyer annuel estimé : 8616€/an
Fourchette totale : 576€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 6911€ - 10742€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 359,95 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 035 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-21 035€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-37 465€ (-30.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 721,55€
Coût de l'assurance :13 868,75€
Taxe foncière : 1 010,00€/an
Soit par mois : 84,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 717,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres triple vitrage par des fenêtres à haute performance énergétique
Quantité: 9 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations un peu datées nécessitant une mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 500 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 900€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres triple vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Chambres:4 100€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Aureilhan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 616 €/an
Calcul : 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 116 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 010 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 141 €
Revenus locatifs : +8 616 €
Charges déductibles : -58 141 €
Résultat foncier Année 1 : -49 525 €(Déficit de 49 525 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 125 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 641 €/an
Revenus locatifs : +8 616 €
Charges déductibles : -7 641 €
Résultat foncier Années 2+ : 975 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28124.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 616 €58 146 €5 121 €-49 530 €21 400 €28 130 €28 130 €
28 788 €7 507 €4 982 €1 281 €--26 849 €
38 964 €7 364 €4 840 €1 600 €--25 249 €
49 143 €7 217 €4 692 €1 927 €--23 323 €
59 326 €7 064 €4 539 €2 262 €--21 061 €
69 513 €6 906 €4 382 €2 606 €--18 454 €
79 703 €6 743 €4 219 €2 959 €--15 495 €
89 897 €6 575 €4 050 €3 322 €--12 173 €
910 095 €6 401 €3 877 €3 694 €--8 480 €
1010 297 €6 222 €3 697 €4 075 €--4 404 €
1110 503 €6 036 €3 511 €4 467 €---
1210 713 €5 844 €3 319 €4 869 €---
1310 927 €5 646 €3 121 €5 281 €---
1411 146 €5 441 €2 917 €5 704 €---
1511 368 €5 230 €2 705 €6 139 €---
1611 596 €5 011 €2 486 €6 585 €---
1711 828 €4 785 €2 261 €7 042 €---
1812 064 €4 552 €2 027 €7 512 €---
1912 306 €4 311 €1 786 €7 994 €---
2012 552 €4 062 €1 537 €8 490 €---
2112 803 €3 805 €1 280 €8 998 €---
2213 059 €3 539 €1 014 €9 520 €---
2313 320 €3 264 €739 €10 056 €---
2413 586 €2 980 €456 €10 606 €---
2513 858 €2 687 €162 €11 171 €---
TOTAL275 968 €187 340 €73 722 €88 628 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 628 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 616 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 809 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 809 €-6 420 €+8 229 €
2+1 809 €0 €+1 809 €
3+1 809 €0 €+1 809 €
4+1 809 €0 €+1 809 €
5+1 809 €0 €+1 809 €
6+1 809 €0 €+1 809 €
7+1 809 €0 €+1 809 €
8+1 809 €0 €+1 809 €
9+1 809 €0 €+1 809 €
10+1 809 €0 €+1 809 €
11+1 809 €+19 €+1 790 €
12+1 809 €+1 461 €+348 €
13+1 809 €+1 584 €+225 €
14+1 809 €+1 711 €+98 €
15+1 809 €+1 842 €-33 €
16+1 809 €+1 975 €-166 €
17+1 809 €+2 113 €-304 €
18+1 809 €+2 254 €-445 €
19+1 809 €+2 398 €-589 €
20+1 809 €+2 547 €-738 €
21+1 809 €+2 699 €-890 €
22+1 809 €+2 856 €-1 047 €
23+1 809 €+3 017 €-1 208 €
24+1 809 €+3 182 €-1 373 €
25+1 809 €+3 351 €-1 542 €
Total+45 225 €+26 588 €+18 637 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →