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Appartement à vendre

VilleBouray-sur-Juine (91)
Surface90m²
Coût Total206 292€
Loyer Annuel14 431€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 900 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 998,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 2 chambres, Entrée séparée, calme

ERA VAL D'ESSONNE - CHEPTAINVILLE

Venez découvrir ce bel appartement en duplex de 3 pièces comprenant 2 chambres situé dans un environnement verdoyant au sein d'une copropriété calme. Il bénéficie de faibles charges et se trouve à proximité de toutes les commodités : commerces, écoles etc. surface au sol : 90,42M² surface carrez : 63,76M²

Ce jolie appartement comprend : une entrée indépendante, un séjour lumineux de 26,09 m², une cuisine, une salle de bains et un WC séparé. A l'étage, un palier desservant deux chambres (13,56 m² et 18,89m² au sol).

LES ++ : SURFACE AU SOL 90,42M² SURFACE CARREZ 63,76M² CHARME DE L'ANCIEN PETITE COPROPRIETE 6 APPARTEMENTS FAIBLES CHARGES : 70 €/MOIS CONSOMMATION ELECTRIQUE :1 225 €/an ENTREE INDEPENDANTE PRIVATIVE

Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contacter Copropriété de 6 lots - dont 6 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1039.00 euros. Florian L'ANTON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 819710740 - .

Ville : Bouray-sur-Juine
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91850
Coordonnées : 48.514897, 2.294078
Total : 206 292€
Prix d'acquisition : 179 900€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 191 900€
Frais de notaire : 14 392€
Coût estimé : 14 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 13.36€/m²/mois
Fourchette : 11.76€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1203€/mois
Loyer annuel estimé : 14431€/an
Fourchette totale : 1059€ - 1366€/mois
Fourchette annuelle : 12702€ - 16394€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 800,96 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :252 086 €
Prix d'achat :179 900 €
Décote à l'achat :-72 186€ (-28.6%)
Marge achat-revente :45 794€ (18.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 034,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :60,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 095,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 196,13€
Coût de l'assurance :18 050,55€
Taxe foncière : 1 443,06€/an
Soit par mois : 120,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 202,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 285,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation pour 90 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 203 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 431 €/an
Calcul : 1 203 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 292 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 443 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 176 €
Revenus locatifs : +14 431 €
Charges déductibles : -22 176 €
Résultat foncier Année 1 : -7 745 €(Déficit de 7 745 €)
Imputable sur revenu global : 7 745 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 176 €/an
Revenus locatifs : +14 431 €
Charges déductibles : -10 176 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 255 €/an
Prix d'achat du bien : 179 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 935 €(65% de 179 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 252 €/an
Calcul : 116 935 € × 3,636% = 4 252 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 431 €22 183 €7 177 €-7 752 €7 752 €--
214 719 €9 995 €6 990 €4 724 €---
315 014 €9 801 €6 796 €5 213 €---
415 314 €9 600 €6 594 €5 714 €---
515 620 €9 391 €6 386 €6 229 €---
615 933 €9 175 €6 170 €6 757 €---
716 251 €8 952 €5 947 €7 299 €---
816 576 €8 720 €5 715 €7 856 €---
916 908 €8 480 €5 475 €8 427 €---
1017 246 €8 232 €5 227 €9 014 €---
1117 591 €7 975 €4 970 €9 616 €---
1217 943 €7 708 €4 703 €10 234 €---
1318 302 €7 432 €4 427 €10 869 €---
1418 668 €7 146 €4 141 €11 521 €---
1519 041 €6 850 €3 845 €12 191 €---
1619 422 €6 543 €3 538 €12 878 €---
1719 810 €6 226 €3 221 €13 585 €---
1820 206 €5 897 €2 891 €14 310 €---
1920 610 €5 556 €2 551 €15 055 €---
2021 023 €5 203 €2 198 €15 820 €---
2121 443 €4 837 €1 832 €16 606 €---
2221 872 €4 458 €1 453 €17 414 €---
2322 309 €4 066 €1 061 €18 244 €---
2422 756 €3 660 €654 €19 096 €---
2523 211 €3 239 €234 €19 972 €---
TOTAL462 217 €191 323 €104 196 €270 894 €7 752 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 326 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 894 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 431 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 030 €-2 326 €+5 356 €
2+3 030 €+1 417 €+1 613 €
3+3 030 €+1 564 €+1 466 €
4+3 030 €+1 714 €+1 316 €
5+3 030 €+1 869 €+1 161 €
6+3 030 €+2 027 €+1 003 €
7+3 030 €+2 190 €+840 €
8+3 030 €+2 357 €+673 €
9+3 030 €+2 528 €+502 €
10+3 030 €+2 704 €+326 €
11+3 030 €+2 885 €+145 €
12+3 030 €+3 070 €-40 €
13+3 030 €+3 261 €-231 €
14+3 030 €+3 456 €-426 €
15+3 030 €+3 657 €-627 €
16+3 030 €+3 864 €-834 €
17+3 030 €+4 075 €-1 045 €
18+3 030 €+4 293 €-1 263 €
19+3 030 €+4 516 €-1 486 €
20+3 030 €+4 746 €-1 716 €
21+3 030 €+4 982 €-1 952 €
22+3 030 €+5 224 €-2 194 €
23+3 030 €+5 473 €-2 443 €
24+3 030 €+5 729 €-2 699 €
25+3 030 €+5 992 €-2 962 €
Total+75 750 €+81 268 €+-5 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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