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Maison 3 pièces 147 m²

Bien expiré
VilleSalles-Lavalette (16)
Surface147m²
Coût Total181 878€
Loyer Annuel12 496€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 350 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 852,72 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 147 m² - Maison de village pleine de charme, habitable avec un beau potentiel d’agrandissement!

A36205SHH16 - Situé dans un village paisible offrant un restaurant, une boulangerie et un marché hebdomadaire le vendredi matin. Le village dispose également d'un service de garde périscolaire pour les enfants, ainsi qu'un ramassage scolaire pour les écoles primaires et les collèges. À seulement 10 km de Montmoreau, où se trouvent tous les commerces essentiels et une gare. Un cadre pratique et agréable, alliant tranquillité et accès facile aux commodités.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A36205SHH16 Date de réalisation du diagnostic : 21/05/2025 Prix hors honoraires : 115 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 391 € et 1 883 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Salles-Lavalette
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16190
Coordonnées : 45.385254, 0.232426
Total : 181 878€
Prix d'acquisition : 125 350€
Travaux : 46 500€
Valeur du bien : 171 850€
Frais de notaire : 10 028€
Coût estimé : 10 028€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.65€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12496€/an
Fourchette totale : 830€ - 1306€/mois
Fourchette annuelle : 9960€ - 15676€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :686,83 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 964 €
Prix d'achat :125 350 €
Décote à l'achat :+24 386€ (+24.2%)
Marge achat-revente :-80 914€ (-80.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 878€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :910,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 963,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 279,24€
Coût de l'assurance :15 914,32€
Taxe foncière : 1 249,56€/an
Soit par mois : 104,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 041,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 067,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger possible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 820€
    Isolation combles: 147 m² × 60€/m² = 8820€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€/fenêtre = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture cuisine:480€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salles-Lavalette (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 496 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 286 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 878 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 637 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 250 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 672 €
Revenus locatifs : +12 496 €
Charges déductibles : -54 672 €
Résultat foncier Année 1 : -42 176 €(Déficit de 42 176 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 776 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 172 €/an
Revenus locatifs : +12 496 €
Charges déductibles : -8 172 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 324 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20776.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 478 €(65% de 125 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 963 €/an
Calcul : 81 478 € × 3,636% = 2 963 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 496 €54 678 €6 292 €-42 182 €21 400 €20 782 €20 782 €
212 745 €8 013 €6 127 €4 732 €--16 050 €
313 000 €7 842 €5 956 €5 158 €--10 892 €
413 260 €7 666 €5 780 €5 595 €--5 297 €
513 526 €7 483 €5 597 €6 043 €---
613 796 €7 293 €5 407 €6 503 €---
714 072 €7 097 €5 211 €6 975 €---
814 354 €6 893 €5 007 €7 460 €---
914 641 €6 683 €4 797 €7 958 €---
1014 933 €6 465 €4 579 €8 468 €---
1115 232 €6 239 €4 353 €8 993 €---
1215 537 €6 005 €4 119 €9 531 €---
1315 847 €5 763 €3 877 €10 084 €---
1416 164 €5 513 €3 626 €10 652 €---
1516 488 €5 253 €3 367 €11 235 €---
1616 817 €4 984 €3 098 €11 833 €---
1717 154 €4 706 €2 820 €12 448 €---
1817 497 €4 417 €2 531 €13 080 €---
1917 847 €4 119 €2 233 €13 728 €---
2018 204 €3 810 €1 923 €14 394 €---
2118 568 €3 489 €1 603 €15 078 €---
2218 939 €3 158 €1 272 €15 781 €---
2319 318 €2 814 €928 €16 504 €---
2419 704 €2 459 €573 €17 246 €---
2520 098 €2 090 €204 €18 008 €---
TOTAL400 237 €184 933 €91 279 €215 305 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 305 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 496 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 624 €-6 420 €+9 044 €
2+2 624 €0 €+2 624 €
3+2 624 €0 €+2 624 €
4+2 624 €0 €+2 624 €
5+2 624 €+224 €+2 400 €
6+2 624 €+1 951 €+673 €
7+2 624 €+2 093 €+531 €
8+2 624 €+2 238 €+386 €
9+2 624 €+2 387 €+237 €
10+2 624 €+2 541 €+83 €
11+2 624 €+2 698 €-74 €
12+2 624 €+2 859 €-235 €
13+2 624 €+3 025 €-401 €
14+2 624 €+3 196 €-572 €
15+2 624 €+3 370 €-746 €
16+2 624 €+3 550 €-926 €
17+2 624 €+3 734 €-1 110 €
18+2 624 €+3 924 €-1 300 €
19+2 624 €+4 118 €-1 494 €
20+2 624 €+4 318 €-1 694 €
21+2 624 €+4 524 €-1 900 €
22+2 624 €+4 734 €-2 110 €
23+2 624 €+4 951 €-2 327 €
24+2 624 €+5 174 €-2 550 €
25+2 624 €+5 402 €-2 778 €
Total+65 600 €+64 591 €+1 009 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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