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Immeuble 4 pièces 110 m²

VilleMontélimar (26)
Surface110m²
Coût Total180 400€
Loyer Annuel13 303€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 227,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 4 pièces 110 m² Surface : 110 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/01/2025

Consommation énergie primaire : 170 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 89 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 450 € et 1 980 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.560960, 4.749545
Total : 180 400€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 34 600€
Valeur du bien : 169 600€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.74€ - 13.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1109€/mois
Loyer annuel estimé : 13303€/an
Fourchette totale : 852€ - 1443€/mois
Fourchette annuelle : 10218€ - 17318€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 647,26 €/m²
Basé sur :306 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 198 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-46 198€ (-25.5%)
Marge achat-revente :798€ (0.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 955,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 537,48€
Coût de l'assurance :15 785,00€
Taxe foncière : 1 330,25€/an
Soit par mois : 110,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 108,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 066,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessité de mise à jour complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 600 €(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 109 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 303 €/an
Calcul : 1 109 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 330 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 796 €
Revenus locatifs : +13 303 €
Charges déductibles : -42 796 €
Résultat foncier Année 1 : -29 494 €(Déficit de 29 494 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 794 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 196 €/an
Revenus locatifs : +13 303 €
Charges déductibles : -8 196 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 106 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18793.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 303 €42 802 €6 241 €-29 500 €10 700 €18 800 €18 800 €
213 569 €8 039 €6 077 €5 530 €--13 270 €
313 840 €7 870 €5 908 €5 970 €--7 300 €
414 117 €7 694 €5 733 €6 423 €--877 €
514 399 €7 513 €5 551 €6 886 €---
614 687 €7 325 €5 363 €7 362 €---
714 981 €7 130 €5 168 €7 851 €---
815 280 €6 928 €4 967 €8 352 €---
915 586 €6 720 €4 758 €8 867 €---
1015 898 €6 503 €4 542 €9 395 €---
1116 216 €6 279 €4 318 €9 936 €---
1216 540 €6 047 €4 086 €10 493 €---
1316 871 €5 807 €3 846 €11 064 €---
1417 208 €5 559 €3 597 €11 650 €---
1517 552 €5 301 €3 339 €12 251 €---
1617 903 €5 034 €3 073 €12 869 €---
1718 262 €4 758 €2 797 €13 503 €---
1818 627 €4 472 €2 511 €14 154 €---
1918 999 €4 176 €2 214 €14 823 €---
2019 379 €3 869 €1 908 €15 510 €---
2119 767 €3 552 €1 590 €16 215 €---
2220 162 €3 223 €1 261 €16 939 €---
2320 565 €2 882 €921 €17 683 €---
2420 977 €2 530 €568 €18 447 €---
2521 396 €2 164 €203 €19 232 €---
TOTAL426 084 €174 179 €90 537 €251 906 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 906 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 303 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 794 €-3 210 €+6 004 €
2+2 794 €0 €+2 794 €
3+2 794 €0 €+2 794 €
4+2 794 €0 €+2 794 €
5+2 794 €+1 803 €+991 €
6+2 794 €+2 209 €+585 €
7+2 794 €+2 355 €+439 €
8+2 794 €+2 506 €+288 €
9+2 794 €+2 660 €+134 €
10+2 794 €+2 818 €-24 €
11+2 794 €+2 981 €-187 €
12+2 794 €+3 148 €-354 €
13+2 794 €+3 319 €-525 €
14+2 794 €+3 495 €-701 €
15+2 794 €+3 675 €-881 €
16+2 794 €+3 861 €-1 067 €
17+2 794 €+4 051 €-1 257 €
18+2 794 €+4 246 €-1 452 €
19+2 794 €+4 447 €-1 653 €
20+2 794 €+4 653 €-1 859 €
21+2 794 €+4 865 €-2 071 €
22+2 794 €+5 082 €-2 288 €
23+2 794 €+5 305 €-2 511 €
24+2 794 €+5 534 €-2 740 €
25+2 794 €+5 770 €-2 976 €
Total+69 850 €+75 572 €+-5 722 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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