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Détails du bien

VilleDéols (36)
Surface145
Coût Total180 130
Loyer Annuel14 138
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+117
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 500 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 803,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Clément Martin vous propose: À vendre à Déols maison T5 spacieuse de 145 m² idéale pour une famille ou un projet de rénovation

Elle se compose de trois grandes chambres et d'un vaste espace de vie à aménager selon vos envies (salle à manger, cuisine indépendante et un espace salon TV donnant sur l'extérieur) Un grenier aménageable permet de créer des pièces supplémentaires comme une chambre un bureau ou une salle de jeux

Une pompe à chaleur air eau neuve a récemment été installée offrant un confort thermique moderne et économique

La maison se trouve à proximité immédiate des commodités avec des supermarchés écoles et services accessibles rapidement.

Ce bien représente une belle opportunité pour les amateurs de rénovation souhaitant personnaliser leur futur lieu de vie dans un secteur pratique et recherché. Taxe foncière 1419 euros

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 281 et classe CLIMAT F indice 77. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Clément Martin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 952288785, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Déols
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36130
Total : 180 130
Prix d'acquisition : 116 500
Travaux : 54 310
Valeur du bien : 170 810
Frais de notaire : 9 320
Coût estimé : 9 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.31€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1178€/mois
Loyer annuel estimé : 14138€/an
Fourchette totale : 914€ - 1518€/mois
Fourchette annuelle : 10972€ - 18217€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 407,32 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 061
Prix d'achat :116 500
Décote à l'achat :-87 561 (-42.9%)
Marge achat-revente :23 931€ (11.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 130
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 943,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 512,45
Coût de l'assurance :15 311,05
Taxe foncière : 1 419,00€/an
Soit par mois : 118,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 178,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 061,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et peinture.
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et finitions.
Quantité: salon complet (50 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement.
Salle à mangerOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger avec peinture et finitions.
Quantité: salle à manger complète (24 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant des travaux.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 310(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 250
    Isolation combles: 145 m² × 50€/m² = 7250€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant meubles, peinture et main d'œuvre)
  • Salon:2 000
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger:960
    Peinture salle à manger: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant nouveaux sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant peinture, revêtement de sol et électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Déols (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 750✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 178 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 138 €/an
Calcul : 1 178 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 047 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 130 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 419 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 310
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 388
Revenus locatifs : +14 138
Charges déductibles : -62 388
Résultat foncier Année 1 : -48 250(Déficit de 48 250 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 850
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 078 €/an
Revenus locatifs : +14 138
Charges déductibles : -8 078
Résultat foncier Années 2+ : 6 060 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26850.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 725(65% de 116 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 754 €/an
Calcul : 75 725 € × 3,636% = 2 754
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 13862 3946 052-48 25621 400 €26 856 €26 856 €
214 4207 9235 8926 497--20 359 €
314 7097 7575 7256 952--13 407 €
415 0037 5855 5537 418--5 988 €
515 3037 4075 3757 896---
615 6097 2235 1918 386---
715 9217 0325 0018 889---
816 2406 8354 8049 404---
916 5656 6324 6009 933---
1016 8966 4214 38910 475---
1117 2346 2034 17111 031---
1217 5785 9773 94511 602---
1317 9305 7433 71212 187---
1418 2895 5023 47012 787---
1518 6545 2523 22113 402---
1619 0284 9942 96214 034---
1719 4084 7262 69514 682---
1819 7964 4492 41815 347---
1920 1924 1632 13216 029---
2020 5963 8671 83616 729---
2121 0083 5611 52917 447---
2221 4283 2441 21218 184---
2321 8572 91688518 941---
2422 2942 57754519 717---
2522 7402 22619520 514---
TOTAL452 835192 60987 512260 22721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 227
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 969 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 969-6 420+9 389
2+2 9690+2 969
3+2 9690+2 969
4+2 9690+2 969
5+2 969+572+2 397
6+2 969+2 516+453
7+2 969+2 667+302
8+2 969+2 821+148
9+2 969+2 980-11
10+2 969+3 143-174
11+2 969+3 309-340
12+2 969+3 480-511
13+2 969+3 656-687
14+2 969+3 836-867
15+2 969+4 021-1 052
16+2 969+4 210-1 241
17+2 969+4 405-1 436
18+2 969+4 604-1 635
19+2 969+4 809-1 840
20+2 969+5 019-2 050
21+2 969+5 234-2 265
22+2 969+5 455-2 486
23+2 969+5 682-2 713
24+2 969+5 915-2 946
25+2 969+6 154-3 185
Total+74 225+78 068+-3 843
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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