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Détails du bien

Bien expiré
VilleCheval-Blanc (84)
Surface400
Coût Total661 900
Loyer Annuel57 318
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+843
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 430 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 1 075 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé en pleine campagne, au pied du Luberon, dans un environnement calme et préservé, ce hangar d'environ 400 m² est implanté sur une parcelle plate de 3 137 m², exposé plein sud . Le terrain est viabilisé : le hangar est raccordé à l'eau de ville et à l'électricité, et dispose d'un assainissement individuel par fosse septique conforme aux normes en vigueur. Initialement destiné à un usage de garage automobile et mécanique, ce bien offre un fort potentiel d'évolution. La parcelle, située en zone agricole, est constructible, permettant notamment la réalisation d'un projet d'habitation en remplacement du hangar existant . L'environnement est particulièrement recherché, avec très peu de constructions alentour, garantissant tranquillité et cadre naturel privilégié. Un bien rare, idéal pour un projet professionnel, agricole ou résidentiel, dans un secteur prisé aux portes du Luberon.

Cette annonce référence 315732 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier YANNICK BRUNET (EI) immatriculé au RSAC de SALON-DE-PROVENCE (13300) sous le numéro 90252081600015.

Prix du bien : 430 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Cheval-Blanc
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84460
Total : 661 900
Prix d'acquisition : 430 000
Travaux : 197 500
Valeur du bien : 627 500
Frais de notaire : 34 400
Coût estimé : 34 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 8.69€ - 16.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 4776€/mois
Loyer annuel estimé : 57318€/an
Fourchette totale : 3478€ - 6561€/mois
Fourchette annuelle : 41730€ - 78728€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 11.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :661 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 257,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :198,57€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 455,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :315 230,52
Coût de l'assurance :59 571,00
Taxe foncière : 5 731,78€/an
Soit par mois : 477,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 776,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 933,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :843,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création d'habitation
Transformation du hangar en espace habitable conforme aux normes
Quantité: 400 m²
Raison: Hangar à rénover en habitation - DPE F nécessite des travaux pour conformité
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC avec carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :197 500(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre - Création d'habitation:80 000
    Transformation hangar en espace habitable: 400 m² × 200€/m² = 80000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:60 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 1200€/fenêtre = 60000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Création cuisine équipée: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Installation nouvelle douche, lavabo et WC: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:4 000
    Revêtement sol et peinture pour 1 chambre: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:10 000
    Revêtement sol et peinture pour 1 salon: 50 m² × 200€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cheval-Blanc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 57 318 €/an
Calcul : 4 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 661 900 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 383 €/an
Calcul : 199 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 197 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 227 439
Revenus locatifs : +57 318
Charges déductibles : -227 439
Résultat foncier Année 1 : -170 121(Déficit de 170 121 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 148 721
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 939 €/an
Revenus locatifs : +57 318
Charges déductibles : -29 939
Résultat foncier Années 2+ : 27 379 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 148720.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 430 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 279 500(65% de 430 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 164 €/an
Calcul : 279 500 € × 3,636% = 10 164
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
157 318227 46021 845-170 14221 400 €148 742 €148 742 €
258 46429 37521 26029 089--119 653 €
359 63328 77020 65630 863--88 790 €
460 82628 14520 03132 681--56 109 €
562 04327 49919 38534 543--21 566 €
663 28426 83118 71636 452---
764 54926 14018 02638 409---
865 84025 42617 31140 414---
967 15724 68716 57342 470---
1068 50023 92415 80944 576---
1169 87023 13415 02046 736---
1271 26822 31814 20448 949---
1372 69321 47413 36051 218---
1474 14720 60212 48753 545---
1575 63019 70011 58555 930---
1677 14218 76710 65258 375---
1778 68517 8039 68860 882---
1880 25916 8068 69163 453---
1981 86415 7757 66066 089---
2083 50114 7096 59468 792---
2185 17113 6075 49271 564---
2286 87512 4684 35374 407---
2388 61211 2903 17577 322---
2490 38410 0721 95780 313---
2592 1928 81369883 379---
TOTAL1 835 907715 596315 2311 120 31121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 120 311
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 57 318 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 037-6 420+18 457
2+12 0370+12 037
3+12 0370+12 037
4+12 0370+12 037
5+12 0370+12 037
6+12 037+4 466+7 571
7+12 037+11 523+514
8+12 037+12 124-87
9+12 037+12 741-704
10+12 037+13 373-1 336
11+12 037+14 021-1 984
12+12 037+14 685-2 648
13+12 037+15 366-3 329
14+12 037+16 063-4 026
15+12 037+16 779-4 742
16+12 037+17 513-5 476
17+12 037+18 265-6 228
18+12 037+19 036-6 999
19+12 037+19 827-7 790
20+12 037+20 638-8 601
21+12 037+21 469-9 432
22+12 037+22 322-10 285
23+12 037+23 197-11 160
24+12 037+24 094-12 057
25+12 037+25 014-12 977
Total+300 925+336 093+-35 168
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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