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Détails du bien

Bien expiré
VilleCheval-Blanc (84)
Surface400m²
Coût Total661 900€
Loyer Annuel57 318€
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+843€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 430 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 1 075 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé en pleine campagne, au pied du Luberon, dans un environnement calme et préservé, ce hangar d'environ 400 m² est implanté sur une parcelle plate de 3 137 m², exposé plein sud . Le terrain est viabilisé : le hangar est raccordé à l'eau de ville et à l'électricité, et dispose d'un assainissement individuel par fosse septique conforme aux normes en vigueur. Initialement destiné à un usage de garage automobile et mécanique, ce bien offre un fort potentiel d'évolution. La parcelle, située en zone agricole, est constructible, permettant notamment la réalisation d'un projet d'habitation en remplacement du hangar existant . L'environnement est particulièrement recherché, avec très peu de constructions alentour, garantissant tranquillité et cadre naturel privilégié. Un bien rare, idéal pour un projet professionnel, agricole ou résidentiel, dans un secteur prisé aux portes du Luberon.

Cette annonce référence 315732 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier YANNICK BRUNET (EI) immatriculé au RSAC de SALON-DE-PROVENCE (13300) sous le numéro 90252081600015.

Prix du bien : 430 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Cheval-Blanc
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84460
Total : 661 900€
Prix d'acquisition : 430 000€
Travaux : 197 500€
Valeur du bien : 627 500€
Frais de notaire : 34 400€
Coût estimé : 34 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 8.69€ - 16.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 4776€/mois
Loyer annuel estimé : 57318€/an
Fourchette totale : 3478€ - 6561€/mois
Fourchette annuelle : 41730€ - 78728€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 11.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :661 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 257,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :198,57€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 455,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :315 230,52€
Coût de l'assurance :59 571,00€
Taxe foncière : 5 731,78€/an
Soit par mois : 477,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 776,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 933,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :843,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création d'habitation
Transformation du hangar en espace habitable conforme aux normes
Quantité: 400 m²
Raison: Hangar à rénover en habitation - DPE F nécessite des travaux pour conformité
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC avec carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :197 500 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre - Création d'habitation:80 000€
    Transformation hangar en espace habitable: 400 m² × 200€/m² = 80000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:60 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 1200€/fenêtre = 60000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Création cuisine équipée: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Installation nouvelle douche, lavabo et WC: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:4 000€
    Revêtement sol et peinture pour 1 chambre: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:10 000€
    Revêtement sol et peinture pour 1 salon: 50 m² × 200€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cheval-Blanc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 57 318 €/an
Calcul : 4 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 661 900 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 383 €/an
Calcul : 199 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 197 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 227 439 €
Revenus locatifs : +57 318 €
Charges déductibles : -227 439 €
Résultat foncier Année 1 : -170 121 €(Déficit de 170 121 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 148 721 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 939 €/an
Revenus locatifs : +57 318 €
Charges déductibles : -29 939 €
Résultat foncier Années 2+ : 27 379 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 148720.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 430 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 279 500 €(65% de 430 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 164 €/an
Calcul : 279 500 € × 3,636% = 10 164 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
157 318 €227 460 €21 845 €-170 142 €21 400 €148 742 €148 742 €
258 464 €29 375 €21 260 €29 089 €--119 653 €
359 633 €28 770 €20 656 €30 863 €--88 790 €
460 826 €28 145 €20 031 €32 681 €--56 109 €
562 043 €27 499 €19 385 €34 543 €--21 566 €
663 284 €26 831 €18 716 €36 452 €---
764 549 €26 140 €18 026 €38 409 €---
865 840 €25 426 €17 311 €40 414 €---
967 157 €24 687 €16 573 €42 470 €---
1068 500 €23 924 €15 809 €44 576 €---
1169 870 €23 134 €15 020 €46 736 €---
1271 268 €22 318 €14 204 €48 949 €---
1372 693 €21 474 €13 360 €51 218 €---
1474 147 €20 602 €12 487 €53 545 €---
1575 630 €19 700 €11 585 €55 930 €---
1677 142 €18 767 €10 652 €58 375 €---
1778 685 €17 803 €9 688 €60 882 €---
1880 259 €16 806 €8 691 €63 453 €---
1981 864 €15 775 €7 660 €66 089 €---
2083 501 €14 709 €6 594 €68 792 €---
2185 171 €13 607 €5 492 €71 564 €---
2286 875 €12 468 €4 353 €74 407 €---
2388 612 €11 290 €3 175 €77 322 €---
2490 384 €10 072 €1 957 €80 313 €---
2592 192 €8 813 €698 €83 379 €---
TOTAL1 835 907 €715 596 €315 231 €1 120 311 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 120 311 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 57 318 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 037 €-6 420 €+18 457 €
2+12 037 €0 €+12 037 €
3+12 037 €0 €+12 037 €
4+12 037 €0 €+12 037 €
5+12 037 €0 €+12 037 €
6+12 037 €+4 466 €+7 571 €
7+12 037 €+11 523 €+514 €
8+12 037 €+12 124 €-87 €
9+12 037 €+12 741 €-704 €
10+12 037 €+13 373 €-1 336 €
11+12 037 €+14 021 €-1 984 €
12+12 037 €+14 685 €-2 648 €
13+12 037 €+15 366 €-3 329 €
14+12 037 €+16 063 €-4 026 €
15+12 037 €+16 779 €-4 742 €
16+12 037 €+17 513 €-5 476 €
17+12 037 €+18 265 €-6 228 €
18+12 037 €+19 036 €-6 999 €
19+12 037 €+19 827 €-7 790 €
20+12 037 €+20 638 €-8 601 €
21+12 037 €+21 469 €-9 432 €
22+12 037 €+22 322 €-10 285 €
23+12 037 €+23 197 €-11 160 €
24+12 037 €+24 094 €-12 057 €
25+12 037 €+25 014 €-12 977 €
Total+300 925 €+336 093 €+-35 168 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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