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Appartement 3 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface63m²
Coût Total179 160€
Loyer Annuel10 133€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-341€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 116 630 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 851,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 11
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A proximité du tramway ligne 1 et des écoles il vous offre une entrée, pièce de vie donnant sur balcon, une cuisine aménagée et équipée, deux chambres, 1 salle de bains, wc. Une place de parking et une cave. Le bien est situé dans une copropriété de 291 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1960€). Le pirx comprend les honoraires à la charge de l'acquéreur :116630 euros. Prix hors honoraires: 109 000 euros.

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Total : 179 160€
Prix d'acquisition : 116 630€
Travaux : 53 200€
Valeur du bien : 169 830€
Frais de notaire : 9 330€
Coût estimé : 9 330€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10133€/an
Fourchette totale : 637€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 7645€ - 13432€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :885,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 937,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 468,48€
Coût de l'assurance :15 676,50€
Taxe foncière : 1 013,34€/an
Soit par mois : 84,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 163,33€/mois
Soit par an : 1 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 844,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 185,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-341,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 200 €(844 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€
  • Chambres - Électricité:800€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 400€ = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés selon les coûts moyens observés pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 133 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 160 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 960 €/an
Calcul : 163 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 779 €
Revenus locatifs : +10 133 €
Charges déductibles : -62 779 €
Résultat foncier Année 1 : -52 645 €(Déficit de 52 645 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 245 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 579 €/an
Revenus locatifs : +10 133 €
Charges déductibles : -9 579 €
Résultat foncier Années 2+ : 555 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31245.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 630 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 810 €(65% de 116 630 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 757 €/an
Calcul : 75 810 € × 3,636% = 2 757 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 133 €62 785 €5 984 €-52 651 €21 400 €31 251 €31 251 €
210 336 €9 425 €5 825 €911 €--30 340 €
310 543 €9 260 €5 660 €1 282 €--29 058 €
410 754 €9 090 €5 490 €1 664 €--27 394 €
510 969 €8 914 €5 313 €2 055 €--25 339 €
611 188 €8 731 €5 131 €2 457 €--22 883 €
711 412 €8 543 €4 942 €2 869 €--20 013 €
811 640 €8 348 €4 747 €3 292 €--16 721 €
911 873 €8 146 €4 545 €3 727 €--12 994 €
1012 110 €7 937 €4 337 €4 173 €--8 821 €
1112 353 €7 721 €4 121 €4 631 €--4 190 €
1212 600 €7 498 €3 898 €5 102 €---
1312 852 €7 267 €3 667 €5 585 €---
1413 109 €7 028 €3 428 €6 080 €---
1513 371 €6 781 €3 181 €6 590 €---
1613 638 €6 526 €2 925 €7 113 €---
1713 911 €6 261 €2 661 €7 650 €---
1814 189 €5 988 €2 387 €8 201 €---
1914 473 €5 705 €2 105 €8 768 €---
2014 762 €5 413 €1 812 €9 350 €---
2115 058 €5 110 €1 510 €9 948 €---
2215 359 €4 797 €1 197 €10 562 €---
2315 666 €4 473 €873 €11 193 €---
2415 979 €4 139 €538 €11 841 €---
2516 299 €3 792 €192 €12 507 €---
TOTAL324 576 €229 678 €86 468 €94 898 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 898 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 128 €-6 420 €+8 548 €
2+2 128 €0 €+2 128 €
3+2 128 €0 €+2 128 €
4+2 128 €0 €+2 128 €
5+2 128 €0 €+2 128 €
6+2 128 €0 €+2 128 €
7+2 128 €0 €+2 128 €
8+2 128 €0 €+2 128 €
9+2 128 €0 €+2 128 €
10+2 128 €0 €+2 128 €
11+2 128 €0 €+2 128 €
12+2 128 €+1 530 €+598 €
13+2 128 €+1 675 €+453 €
14+2 128 €+1 824 €+304 €
15+2 128 €+1 977 €+151 €
16+2 128 €+2 134 €-6 €
17+2 128 €+2 295 €-167 €
18+2 128 €+2 460 €-332 €
19+2 128 €+2 630 €-502 €
20+2 128 €+2 805 €-677 €
21+2 128 €+2 984 €-856 €
22+2 128 €+3 169 €-1 041 €
23+2 128 €+3 358 €-1 230 €
24+2 128 €+3 552 €-1 424 €
25+2 128 €+3 752 €-1 624 €
Total+53 200 €+29 726 €+23 474 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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