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TRANSACTIF IMMOBILIER - MAISON 4P à MEYMAC

VilleMeymac (19)
Surface82m²
Coût Total108 140€
Loyer Annuel6 231€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 682,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel, Jardin

TRANSACTIF IMMOBILIER. vend une maison type 4 pièces de 82m², érigée sur une parcelle de 547m².

La maison est composée: Entrée, dégagement, cuisine, séjour, trois chambres, une salle de bain.

DPE : E 270 kWh.EP/m².an Taxe Foncière : 750 €.

PRIX HONORAIRES AGENCE INCLUS: 56 000€ (dont 12% d'honoraires charge acquéreur) PRIX HORS HONORAIRES D'AGENCE: 50 000 €.

Contact : Kévin COLIN 01 55 33 99 97

Ville : Meymac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19250
Coordonnées : 45.529102, 2.162356
Total : 108 140€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 47 660€
Valeur du bien : 103 660€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6231€/an
Fourchette totale : 409€ - 659€/mois
Fourchette annuelle : 4912€ - 7905€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 226,53 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 576 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-44 576€ (-44.3%)
Marge achat-revente :-7 564€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 559,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 298,10€
Coût de l'assurance :9 462,25€
Taxe foncière : 750,00€/an
Soit par mois : 62,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 519,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 622,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (82 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (3 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain usée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photos fournies
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 660 €(581 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:6 560€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 80€/m² = 6560€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 850€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Rafraîchissement salon: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Meymac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 231 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 490 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 140 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 279 €
Revenus locatifs : +6 231 €
Charges déductibles : -52 279 €
Résultat foncier Année 1 : -46 048 €(Déficit de 46 048 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 648 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 619 €/an
Revenus locatifs : +6 231 €
Charges déductibles : -4 619 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 612 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24647.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 231 €52 282 €3 494 €-46 051 €21 400 €24 651 €24 651 €
26 356 €4 528 €3 399 €1 828 €--22 823 €
36 483 €4 430 €3 302 €2 053 €--20 770 €
46 613 €4 330 €3 201 €2 283 €--18 487 €
56 745 €4 225 €3 097 €2 519 €--15 968 €
66 880 €4 118 €2 989 €2 762 €--13 206 €
77 017 €4 007 €2 878 €3 011 €--10 196 €
87 158 €3 892 €2 763 €3 266 €--6 930 €
97 301 €3 773 €2 645 €3 528 €--3 402 €
107 447 €3 651 €2 522 €3 796 €---
117 596 €3 524 €2 396 €4 072 €---
127 748 €3 393 €2 265 €4 355 €---
137 903 €3 258 €2 130 €4 645 €---
148 061 €3 118 €1 990 €4 942 €---
158 222 €2 974 €1 846 €5 248 €---
168 386 €2 825 €1 696 €5 561 €---
178 554 €2 671 €1 542 €5 883 €---
188 725 €2 512 €1 383 €6 214 €---
198 900 €2 347 €1 219 €6 552 €---
209 078 €2 177 €1 049 €6 900 €---
219 259 €2 002 €873 €7 258 €---
229 444 €1 820 €692 €7 624 €---
239 633 €1 633 €505 €8 000 €---
249 826 €1 439 €311 €8 387 €---
2510 023 €1 239 €111 €8 783 €---
TOTAL199 589 €126 170 €50 298 €73 418 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 418 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 231 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 309 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 309 €-6 420 €+7 729 €
2+1 309 €0 €+1 309 €
3+1 309 €0 €+1 309 €
4+1 309 €0 €+1 309 €
5+1 309 €0 €+1 309 €
6+1 309 €0 €+1 309 €
7+1 309 €0 €+1 309 €
8+1 309 €0 €+1 309 €
9+1 309 €0 €+1 309 €
10+1 309 €+118 €+1 191 €
11+1 309 €+1 222 €+87 €
12+1 309 €+1 306 €+3 €
13+1 309 €+1 393 €-84 €
14+1 309 €+1 483 €-174 €
15+1 309 €+1 574 €-265 €
16+1 309 €+1 668 €-359 €
17+1 309 €+1 765 €-456 €
18+1 309 €+1 864 €-555 €
19+1 309 €+1 966 €-657 €
20+1 309 €+2 070 €-761 €
21+1 309 €+2 177 €-868 €
22+1 309 €+2 287 €-978 €
23+1 309 €+2 400 €-1 091 €
24+1 309 €+2 516 €-1 207 €
25+1 309 €+2 635 €-1 326 €
Total+32 725 €+22 026 €+10 699 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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