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Maison à vendre

VillePornic (44)
Surface734m²
Coût Total644 790€
Loyer Annuel97 898€
Rentabilité15.18%
Cashflow/mois+3 919€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 578 000 €
Surface : 734 m²
Prix au m² : 787,47 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 5 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, Terrasse

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS NOTAIRES LOIRE OCEAN vous proposent : Maison / villa à vendre - PORNIC (44210)


Le service négociation vous propose à PORNIC, dans le domaine de Diane, cette jolie maison familiale de 2014 et d'une superficie de 169,25m², comprenant : Au rez-de-chaussée : une entrée avec placard, un W.C séparé avec lave-mains, une chambre avec une salle d'eau, une cuisine équipée/aménagée ouverte, une pièce de vie (salon/salle à manger) avec poêle à granulés, une véranda, une buanderie et un garage attenant avec faux-grenier. A l'étage : un palier avec espace bureau, un W.C séparé avec lave-mains, quatre chambres avec placard et une salle d'eau. A l'extérieur : un jardin clos, un cabanon et cuve d'eau. Maison proposant des volumes généreux pour une famille! « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. »


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude SELAS NOTAIRES LOIRE OCEAN - Notaires à Pornic - N° SIRET : 30973121400024


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Ville : Pornic
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44210
Coordonnées : 47.123233, -2.060399
Total : 644 790€
Prix d'acquisition : 578 000€
Travaux : 20 550€
Valeur du bien : 598 550€
Frais de notaire : 46 240€
Coût estimé : 46 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 734m²
Loyer prédit : 11.11€/m²/mois
Fourchette : 9.09€ - 13.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 8158€/mois
Loyer annuel estimé : 97898€/an
Fourchette totale : 6670€ - 9978€/mois
Fourchette annuelle : 80043€ - 119737€/an
Rentabilité brute :15.18%
Fourchette de rentabilité :12.41% - 18.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 057,97 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 978 550 €
Prix d'achat :578 000 €
Décote à l'achat :-2 400 550€ (-80.6%)
Marge achat-revente :2 333 760€ (78.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :644 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 234,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :188,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 422,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :325 677,32€
Coût de l'assurance :56 419,13€
Taxe foncière : 9 789,82€/an
Soit par mois : 815,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 158,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 238,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3 919,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 44 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes
Quantité: 1 cuisine
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 système
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 550 €(28 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 50€/m² = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:8 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Vérification:800€
    Vérification plomberie: 1 système × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pornic. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été adaptées pour refléter le marché local.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 158 €/mois
Revenus locatifs annuels : 97 898 €/an
Calcul : 8 158 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 644 790 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 257 €/an
Calcul : 188 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 009 €
Revenus locatifs : +97 898 €
Charges déductibles : -55 009 €
Résultat foncier Année 1 : 42 889 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 34 459 €/an
Revenus locatifs : +97 898 €
Charges déductibles : -34 459 €
Résultat foncier Années 2+ : 63 439 €/an
Prix d'achat du bien : 578 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 375 700 €(65% de 578 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 662 €/an
Calcul : 375 700 € × 3,636% = 13 662 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
197 898 €55 031 €22 434 €42 868 €---
299 856 €33 894 €21 848 €65 962 €---
3101 853 €33 287 €21 241 €68 566 €---
4103 890 €32 658 €20 612 €71 232 €---
5105 968 €32 007 €19 961 €73 961 €---
6108 088 €31 333 €19 286 €76 755 €---
7110 249 €30 634 €18 587 €79 616 €---
8112 454 €29 910 €17 863 €82 544 €---
9114 703 €29 160 €17 114 €85 543 €---
10116 997 €28 384 €16 337 €88 614 €---
11119 337 €27 580 €15 533 €91 758 €---
12121 724 €26 747 €14 700 €94 977 €---
13124 159 €25 884 €13 837 €98 275 €---
14126 642 €24 990 €12 944 €101 652 €---
15129 175 €24 065 €12 018 €105 110 €---
16131 758 €23 106 €11 059 €108 652 €---
17134 393 €22 113 €10 066 €112 281 €---
18137 081 €21 084 €9 038 €115 997 €---
19139 823 €20 019 €7 972 €119 804 €---
20142 619 €18 915 €6 869 €123 704 €---
21145 472 €17 772 €5 726 €127 699 €---
22148 381 €16 588 €4 542 €131 793 €---
23151 349 €15 362 €3 316 €135 986 €---
24154 376 €14 092 €2 046 €140 283 €---
25157 463 €12 777 €730 €144 686 €---
TOTAL3 135 710 €647 392 €325 677 €2 488 318 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 488 318 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 97 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +20 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+20 559 €+12 860 €+7 699 €
2+20 559 €+19 789 €+770 €
3+20 559 €+20 570 €-11 €
4+20 559 €+21 370 €-811 €
5+20 559 €+22 188 €-1 629 €
6+20 559 €+23 027 €-2 468 €
7+20 559 €+23 885 €-3 326 €
8+20 559 €+24 763 €-4 204 €
9+20 559 €+25 663 €-5 104 €
10+20 559 €+26 584 €-6 025 €
11+20 559 €+27 527 €-6 968 €
12+20 559 €+28 493 €-7 934 €
13+20 559 €+29 482 €-8 923 €
14+20 559 €+30 495 €-9 936 €
15+20 559 €+31 533 €-10 974 €
16+20 559 €+32 596 €-12 037 €
17+20 559 €+33 684 €-13 125 €
18+20 559 €+34 799 €-14 240 €
19+20 559 €+35 941 €-15 382 €
20+20 559 €+37 111 €-16 552 €
21+20 559 €+38 310 €-17 751 €
22+20 559 €+39 538 €-18 979 €
23+20 559 €+40 796 €-20 237 €
24+20 559 €+42 085 €-21 526 €
25+20 559 €+43 406 €-22 847 €
Total+513 975 €+746 495 €+-232 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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