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Appartement à vendre

VilleMetz (57)
Surface88.22m²
Coût Total181 180€
Loyer Annuel11 223€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 88.22 m²
Prix au m² : 1 462,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Non meublé

L'agence Orpi Accueil 57 vous propose en exclusivité cet agréable appartement situé au 2 € étage d'une résidence avec ascenseur.

Dès l'entrée, un espace avec rangements intégrés vous accueille. Le séjour, généreux et lumineux, offre un cadre de vie confortable et convivial. La cuisine équipée, prolongée par un cellier, combine utilité et confort.

La partie nuit se compose de quatre chambres spacieuses, idéales pour accueillir une famille ou accueillir des invités. Vous disposez également d'une salle de bain, d'une salle d'eau et d'un WC séparé.

Une cave et une place de parking en sous-sol complètent ce bien.

Vous bénéficiez d'un environnement urbain avec commerces, services et commodités proches — idéal pour le quotidien (courses, école, transports…). Accès rapide aux axes autoroutiers (A31 / A4) permettant de rejoindre aisément Metz Centre, Luxembourg, Thionville ou Strasbourg.

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations et/ou visiter ce bien ! Référence agence : 3189

Ville : Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57070
Coordonnées : 49.115591, 6.217274
Total : 181 180€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 41 860€
Valeur du bien : 170 860€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.22m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 935€/mois
Loyer annuel estimé : 11223€/an
Fourchette totale : 713€ - 1226€/mois
Fourchette annuelle : 8559€ - 14717€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :902,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :72,47€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 974,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 473,57€
Coût de l'assurance :21 741,60€
Taxe foncière : 1 122,30€/an
Soit par mois : 93,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 935,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 068,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 88.22 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour pour le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 860 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 700€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1 000€ = 9 000€, Main d'œuvre: 1 700€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain - Rénovation:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Chambres - Revêtement sol (Peinture):1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1 920€
  • Chambres - Revêtement sol (Parquet):3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3 840€
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 35€/m² = 700€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Metz. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés selon la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 223 €/an
Calcul : 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 172 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 180 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 870 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 122 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 024 €
Revenus locatifs : +11 223 €
Charges déductibles : -50 024 €
Résultat foncier Année 1 : -38 801 €(Déficit de 38 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 164 €/an
Revenus locatifs : +11 223 €
Charges déductibles : -8 164 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 059 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17400.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 223 €50 030 €6 178 €-38 807 €21 400 €17 407 €17 407 €
211 447 €8 007 €6 015 €3 441 €--13 966 €
311 676 €7 838 €5 846 €3 838 €--10 127 €
411 910 €7 663 €5 672 €4 246 €--5 881 €
512 148 €7 483 €5 491 €4 665 €--1 216 €
612 391 €7 296 €5 304 €5 095 €---
712 639 €7 102 €5 110 €5 537 €---
812 892 €6 902 €4 910 €5 990 €---
913 150 €6 695 €4 703 €6 455 €---
1013 413 €6 480 €4 488 €6 933 €---
1113 681 €6 258 €4 266 €7 423 €---
1213 954 €6 028 €4 036 €7 927 €---
1314 233 €5 790 €3 798 €8 444 €---
1414 518 €5 543 €3 551 €8 975 €---
1514 809 €5 288 €3 297 €9 520 €---
1615 105 €5 025 €3 033 €10 080 €---
1715 407 €4 751 €2 759 €10 655 €---
1815 715 €4 469 €2 477 €11 246 €---
1916 029 €4 176 €2 184 €11 853 €---
2016 350 €3 873 €1 881 €12 477 €---
2116 677 €3 560 €1 568 €13 117 €---
2217 010 €3 235 €1 243 €13 775 €---
2317 351 €2 899 €907 €14 451 €---
2417 698 €2 551 €559 €15 146 €---
2518 052 €2 192 €200 €15 860 €---
TOTAL359 476 €181 133 €89 474 €178 344 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 344 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 223 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 357 €-6 420 €+8 777 €
2+2 357 €0 €+2 357 €
3+2 357 €0 €+2 357 €
4+2 357 €0 €+2 357 €
5+2 357 €0 €+2 357 €
6+2 357 €+1 164 €+1 193 €
7+2 357 €+1 661 €+696 €
8+2 357 €+1 797 €+560 €
9+2 357 €+1 936 €+421 €
10+2 357 €+2 080 €+277 €
11+2 357 €+2 227 €+130 €
12+2 357 €+2 378 €-21 €
13+2 357 €+2 533 €-176 €
14+2 357 €+2 692 €-335 €
15+2 357 €+2 856 €-499 €
16+2 357 €+3 024 €-667 €
17+2 357 €+3 197 €-840 €
18+2 357 €+3 374 €-1 017 €
19+2 357 €+3 556 €-1 199 €
20+2 357 €+3 743 €-1 386 €
21+2 357 €+3 935 €-1 578 €
22+2 357 €+4 133 €-1 776 €
23+2 357 €+4 335 €-1 978 €
24+2 357 €+4 544 €-2 187 €
25+2 357 €+4 758 €-2 401 €
Total+58 925 €+53 503 €+5 422 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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