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Maison à vendre

VilleSaint-Martin-Vésubie (06)
Surface74
Coût Total169 520
Loyer Annuel14 513
Rentabilité8.56%
Cashflow/mois+188
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 689,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cuisine ouverte, 2 chambres, Balcon, calme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Laetitia Carton vous propose: Charmante maison de village à Saint-Martin-Vésubie - Idéal investissement 2 appartements indépendants , Studio et 3 Pièces

Nichée dans le pittoresque village de Saint-Martin-Vésubie, cette maison de caractère de 70m² sur 4 niveaux saura charmer les amateurs d'authenticité et de tranquillité. Elle offre un fort potentiel pour en faire un cocon de vie chaleureux et personnalisé.

Au premier niveau, vous trouverez un studio indépendant, avec salle d'eau et toilettes, idéal pour adolescent , ou location saisonnière.

Au premier étage, un appartement 3 pièces comprenant séjour avec cuisine US, a l'étage: une chambre une salle d'eau, toilettes Au dernier étage : un beau salon avec balcon ou une grande chambre

Le balcon exposé à l'ouest vous permettra de profiter de moments de détente en plein air tout en admirant la vue sur les environs. De belles possibilités s'offrent à vous pour sublimer cet espace extérieur et en faire un véritable coin de paradis.

Située dans un environnement calme et préservé, cette maison offre un cadre de vie paisible à ses occupants. Le village de Saint-Martin-Vésubie propose un cadre de vie authentique, avec ses commerces de proximité, ses sentiers de randonnée et ses paysages préservés.

Cette maison de village représente une opportunité unique pour un premier achat en principal, ou pour les investisseurs, pour de la location saisonniere. N'hésitez pas à visiter et à laisser libre cours à votre imagination pour créer un lieu de vie qui vous ressemble.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 301 et classe CLIMAT C indice 11. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laetitia Carton mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Marseille sous le numéro 792619157, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Martin-Vésubie
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 44.068556, 7.255748
Total : 169 520
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 34 520
Valeur du bien : 159 520
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1209€/mois
Loyer annuel estimé : 14513€/an
Fourchette totale : 725€ - 2019€/mois
Fourchette annuelle : 8694€ - 24225€/an
Rentabilité brute :8.56%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 14.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 916,67 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 834
Prix d'achat :125 000
Décote à l'achat :-16 834 (-11.9%)
Marge achat-revente :-27 686€ (-19.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 900,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 896,10
Coût de l'assurance :14 833,00
Taxe foncière : 1 451,28€/an
Soit par mois : 120,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 209,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 021,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :187,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 74 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 18 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 520(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 700
    Isolation combles: 74 m² × 50€/m² = 3700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Revêtement sol chambres:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant pose)
  • Peinture chambres:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:720
    Peinture murs et plafonds salon: 18 m² × 40€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-Vésubie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 513 €/an
Calcul : 1 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 909 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 520 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 520
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 474
Revenus locatifs : +14 513
Charges déductibles : -42 474
Résultat foncier Année 1 : -27 961(Déficit de 27 961 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 561
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 954 €/an
Revenus locatifs : +14 513
Charges déductibles : -7 954
Résultat foncier Années 2+ : 6 559 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6561.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 51342 4795 915-27 96721 400 €6 567 €6 567 €
214 8037 8055 7616 998---
315 0997 6455 6017 454---
415 4017 4805 4357 921---
515 7097 3085 2648 401---
616 0237 1305 0868 893---
716 3446 9464 9029 397---
816 6716 7564 7119 915---
917 0046 5584 51410 446---
1017 3446 3544 30910 991---
1117 6916 1424 09711 549---
1218 0455 9223 87712 123---
1318 4065 6953 65012 711---
1418 7745 4593 41413 315---
1519 1495 2153 17013 934---
1619 5324 9622 91814 570---
1719 9234 7002 65615 223---
1820 3214 4292 38415 892---
1920 7284 1482 10316 580---
2021 1423 8571 81217 285---
2121 5653 5551 51118 010---
2221 9973 2431 19918 753---
2322 4362 92087519 517---
2422 8852 58454020 301---
2523 3432 23719321 106---
TOTAL464 849171 53185 896293 31821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 318
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 513 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 048-6 420+9 468
2+3 048+129+2 919
3+3 048+2 236+812
4+3 048+2 376+672
5+3 048+2 520+528
6+3 048+2 668+380
7+3 048+2 819+229
8+3 048+2 974+74
9+3 048+3 134-86
10+3 048+3 297-249
11+3 048+3 465-417
12+3 048+3 637-589
13+3 048+3 813-765
14+3 048+3 994-946
15+3 048+4 180-1 132
16+3 048+4 371-1 323
17+3 048+4 567-1 519
18+3 048+4 768-1 720
19+3 048+4 974-1 926
20+3 048+5 186-2 138
21+3 048+5 403-2 355
22+3 048+5 626-2 578
23+3 048+5 855-2 807
24+3 048+6 090-3 042
25+3 048+6 332-3 284
Total+76 200+87 995+-11 795
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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