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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Martin-Vésubie (06)
Surface74m²
Coût Total169 520€
Loyer Annuel14 513€
Rentabilité8.56%
Cashflow/mois+188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 689,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cuisine ouverte, 2 chambres, Balcon, calme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Laetitia Carton vous propose: Charmante maison de village à Saint-Martin-Vésubie - Idéal investissement 2 appartements indépendants , Studio et 3 Pièces

Nichée dans le pittoresque village de Saint-Martin-Vésubie, cette maison de caractère de 70m² sur 4 niveaux saura charmer les amateurs d'authenticité et de tranquillité. Elle offre un fort potentiel pour en faire un cocon de vie chaleureux et personnalisé.

Au premier niveau, vous trouverez un studio indépendant, avec salle d'eau et toilettes, idéal pour adolescent , ou location saisonnière.

Au premier étage, un appartement 3 pièces comprenant séjour avec cuisine US, a l'étage: une chambre une salle d'eau, toilettes Au dernier étage : un beau salon avec balcon ou une grande chambre

Le balcon exposé à l'ouest vous permettra de profiter de moments de détente en plein air tout en admirant la vue sur les environs. De belles possibilités s'offrent à vous pour sublimer cet espace extérieur et en faire un véritable coin de paradis.

Située dans un environnement calme et préservé, cette maison offre un cadre de vie paisible à ses occupants. Le village de Saint-Martin-Vésubie propose un cadre de vie authentique, avec ses commerces de proximité, ses sentiers de randonnée et ses paysages préservés.

Cette maison de village représente une opportunité unique pour un premier achat en principal, ou pour les investisseurs, pour de la location saisonniere. N'hésitez pas à visiter et à laisser libre cours à votre imagination pour créer un lieu de vie qui vous ressemble.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 301 et classe CLIMAT C indice 11. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laetitia Carton mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Marseille sous le numéro 792619157, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Martin-Vésubie
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 44.068556, 7.255748
Total : 169 520€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 34 520€
Valeur du bien : 159 520€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1209€/mois
Loyer annuel estimé : 14513€/an
Fourchette totale : 725€ - 2019€/mois
Fourchette annuelle : 8694€ - 24225€/an
Rentabilité brute :8.56%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 14.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 916,67 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 834 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-16 834€ (-11.9%)
Marge achat-revente :-27 686€ (-19.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 900,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 896,10€
Coût de l'assurance :14 833,00€
Taxe foncière : 1 451,28€/an
Soit par mois : 120,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 209,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 021,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :187,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 74 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 18 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 520 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 700€
    Isolation combles: 74 m² × 50€/m² = 3700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Revêtement sol chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant pose)
  • Peinture chambres:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:720€
    Peinture murs et plafonds salon: 18 m² × 40€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-Vésubie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 513 €/an
Calcul : 1 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 909 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 474 €
Revenus locatifs : +14 513 €
Charges déductibles : -42 474 €
Résultat foncier Année 1 : -27 961 €(Déficit de 27 961 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 561 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 954 €/an
Revenus locatifs : +14 513 €
Charges déductibles : -7 954 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 559 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6561.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 513 €42 479 €5 915 €-27 967 €21 400 €6 567 €6 567 €
214 803 €7 805 €5 761 €6 998 €---
315 099 €7 645 €5 601 €7 454 €---
415 401 €7 480 €5 435 €7 921 €---
515 709 €7 308 €5 264 €8 401 €---
616 023 €7 130 €5 086 €8 893 €---
716 344 €6 946 €4 902 €9 397 €---
816 671 €6 756 €4 711 €9 915 €---
917 004 €6 558 €4 514 €10 446 €---
1017 344 €6 354 €4 309 €10 991 €---
1117 691 €6 142 €4 097 €11 549 €---
1218 045 €5 922 €3 877 €12 123 €---
1318 406 €5 695 €3 650 €12 711 €---
1418 774 €5 459 €3 414 €13 315 €---
1519 149 €5 215 €3 170 €13 934 €---
1619 532 €4 962 €2 918 €14 570 €---
1719 923 €4 700 €2 656 €15 223 €---
1820 321 €4 429 €2 384 €15 892 €---
1920 728 €4 148 €2 103 €16 580 €---
2021 142 €3 857 €1 812 €17 285 €---
2121 565 €3 555 €1 511 €18 010 €---
2221 997 €3 243 €1 199 €18 753 €---
2322 436 €2 920 €875 €19 517 €---
2422 885 €2 584 €540 €20 301 €---
2523 343 €2 237 €193 €21 106 €---
TOTAL464 849 €171 531 €85 896 €293 318 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 318 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 513 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 048 €-6 420 €+9 468 €
2+3 048 €+129 €+2 919 €
3+3 048 €+2 236 €+812 €
4+3 048 €+2 376 €+672 €
5+3 048 €+2 520 €+528 €
6+3 048 €+2 668 €+380 €
7+3 048 €+2 819 €+229 €
8+3 048 €+2 974 €+74 €
9+3 048 €+3 134 €-86 €
10+3 048 €+3 297 €-249 €
11+3 048 €+3 465 €-417 €
12+3 048 €+3 637 €-589 €
13+3 048 €+3 813 €-765 €
14+3 048 €+3 994 €-946 €
15+3 048 €+4 180 €-1 132 €
16+3 048 €+4 371 €-1 323 €
17+3 048 €+4 567 €-1 519 €
18+3 048 €+4 768 €-1 720 €
19+3 048 €+4 974 €-1 926 €
20+3 048 €+5 186 €-2 138 €
21+3 048 €+5 403 €-2 355 €
22+3 048 €+5 626 €-2 578 €
23+3 048 €+5 855 €-2 807 €
24+3 048 €+6 090 €-3 042 €
25+3 048 €+6 332 €-3 284 €
Total+76 200 €+87 995 €+-11 795 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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