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Maison haute ville Auch

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface240m²
Coût Total389 670€
Loyer Annuel28 994€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 289 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 1 204,17 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison haute ville Auch - maison de plain pied , charme , en pierres . 140 m2 + 100 m2 habitables , exposition sud , ensoleillée , fraiche l ' été . parc arboré , piscinable dans quartier calme . grande pièce de vie , salon avec cheminée centrale et insert ouvert des 2 cotés . située à 5/10 minutes à pied de la mairie avec transports collectifs à 200 mètres . idéale pour famille avec ados et seniors ( plusieurs parties indépendantes )

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.640810, 0.574490
Total : 389 670€
Prix d'acquisition : 289 000€
Travaux : 77 550€
Valeur du bien : 366 550€
Frais de notaire : 23 120€
Coût estimé : 23 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2416€/mois
Loyer annuel estimé : 28994€/an
Fourchette totale : 1811€ - 3224€/mois
Fourchette annuelle : 21731€ - 38685€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :389 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 950,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :113,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 064,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :195 563,96€
Coût de l'assurance :34 096,12€
Taxe foncière : 2 899,45€/an
Soit par mois : 241,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 416,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 306,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (estimation 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bien entretenu, usure minime
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: 10 m² (6 m² salle à manger + 4 m² entrée)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 550 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 600€
    Isolation combles perdus: 240 m² × 40€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€/fenêtre = 18000€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (électroménager, plomberie et électricité inclus)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (plomberie et électricité inclus)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation 4 chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (peinture, électricité et menuiseries inclus)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 35€/m² = 875€, Main d'œuvre: 875€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:700€
    Peinture autres pièces: 10 m² × 35€/m² = 350€, Main d'œuvre: 350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 416 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 994 €/an
Calcul : 2 416 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 467 €/an
Base de calcul : Emprunt de 389 670 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 364 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 899 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 281 €
Revenus locatifs : +28 994 €
Charges déductibles : -95 281 €
Résultat foncier Année 1 : -66 286 €(Déficit de 66 286 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 886 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 731 €/an
Revenus locatifs : +28 994 €
Charges déductibles : -17 731 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 264 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44886.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 289 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 187 850 €(65% de 289 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 831 €/an
Calcul : 187 850 € × 3,636% = 6 831 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 994 €95 293 €13 480 €-66 299 €21 400 €44 899 €44 899 €
229 574 €17 390 €13 127 €12 184 €--32 715 €
330 166 €17 025 €12 761 €13 141 €--19 574 €
430 769 €16 646 €12 383 €14 123 €--5 450 €
531 385 €16 254 €11 990 €15 131 €---
632 012 €15 848 €11 584 €16 165 €---
732 652 €15 427 €11 164 €17 226 €---
833 306 €14 991 €10 728 €18 314 €---
933 972 €14 540 €10 277 €19 431 €---
1034 651 €14 073 €9 810 €20 578 €---
1135 344 €13 590 €9 326 €21 754 €---
1236 051 €13 089 €8 825 €22 962 €---
1336 772 €12 570 €8 307 €24 202 €---
1437 507 €12 033 €7 770 €25 475 €---
1538 258 €11 477 €7 213 €26 781 €---
1639 023 €10 901 €6 637 €28 122 €---
1739 803 €10 304 €6 041 €29 499 €---
1840 599 €9 686 €5 423 €30 913 €---
1941 411 €9 047 €4 783 €32 365 €---
2042 239 €8 384 €4 121 €33 855 €---
2143 084 €7 698 €3 435 €35 386 €---
2243 946 €6 988 €2 724 €36 958 €---
2344 825 €6 252 €1 989 €38 573 €---
2445 721 €5 490 €1 227 €40 231 €---
2546 636 €4 701 €438 €41 935 €---
TOTAL928 702 €379 696 €195 564 €549 006 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 549 006 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 994 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 089 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 089 €-6 420 €+12 509 €
2+6 089 €0 €+6 089 €
3+6 089 €0 €+6 089 €
4+6 089 €0 €+6 089 €
5+6 089 €+2 904 €+3 185 €
6+6 089 €+4 849 €+1 240 €
7+6 089 €+5 168 €+921 €
8+6 089 €+5 494 €+595 €
9+6 089 €+5 829 €+260 €
10+6 089 €+6 173 €-84 €
11+6 089 €+6 526 €-437 €
12+6 089 €+6 889 €-800 €
13+6 089 €+7 261 €-1 172 €
14+6 089 €+7 642 €-1 553 €
15+6 089 €+8 034 €-1 945 €
16+6 089 €+8 437 €-2 348 €
17+6 089 €+8 850 €-2 761 €
18+6 089 €+9 274 €-3 185 €
19+6 089 €+9 709 €-3 620 €
20+6 089 €+10 157 €-4 068 €
21+6 089 €+10 616 €-4 527 €
22+6 089 €+11 087 €-4 998 €
23+6 089 €+11 572 €-5 483 €
24+6 089 €+12 069 €-5 980 €
25+6 089 €+12 580 €-6 491 €
Total+152 225 €+164 702 €+-12 477 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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