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Appartement 2 pièces 38 m²

Bien expiré
VilleBagnols-sur-Cèze (30)
Surface38m²
Coût Total94 900€
Loyer Annuel5 846€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 578,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 38 m² - Appartement 2 pièces 38 m²

Ne manquez surtout pas l'occasion d'acquérir ce bel appartement de type 2 en copropriété dans un bâtiment situé en plein centre-ville ! Vous aurez les commerces de commodité au pied de l'immeuble !

Idéal pour un premier achat ou pour un investissement !

Ce charmant appartement est composé d'une entrée, d'une agréable pièce de vie salon/séjour/cuisine, d'une belle chambre, d'une salle d'eau et d'un W.C indépendant !

Charges de copro : 223,37 euros trimestrielles ( eau, ménage, électricité des communs ) Chauffage individuel électrique ! Fenêtres en PVC double vitrage !

Pour plus de renseignements n'hésitez pas à nous contacter. Annonce rédigée par Quentin Huguet Entrepreneur individuel Agent Commercial RSAC Avignon au numéro 908 277 809.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Quentin HUGUET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 908 277 809 - AVIGNON.

Surface : 38 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 10 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/12/2024

Consommation énergie primaire : 212 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 111 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 800 € et 1 090 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bagnols-sur-Cèze
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30200
Coordonnées : 44.163000, 4.619843
Total : 94 900€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 30 100€
Valeur du bien : 90 100€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 12.82€/m²/mois
Fourchette : 10.04€ - 16.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 487€/mois
Loyer annuel estimé : 5846€/an
Fourchette totale : 382€ - 622€/mois
Fourchette annuelle : 4579€ - 7464€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 482,05 €/m²
Basé sur :178 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 318 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :+3 682€ (+6.5%)
Marge achat-revente :-38 582€ (-68.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :463,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 490,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 139,90€
Coût de l'assurance :8 066,50€
Taxe foncière : 584,62€/an
Soit par mois : 48,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 74,46€/mois
Soit par an : 893,52€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 487,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de la cuisine, y compris la peinture et la vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture et revêtement
Peinture des murs et plafonds, et vérification des installations électriques dans les chambres.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture et vérification
Rafraîchissement de la peinture et vérification des installations électriques dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 100 €(792 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnols-sur-Cèze (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 846 €/an
Calcul : 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 585 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 894 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 964 €
Revenus locatifs : +5 846 €
Charges déductibles : -34 964 €
Résultat foncier Année 1 : -29 118 €(Déficit de 29 118 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 718 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 864 €/an
Revenus locatifs : +5 846 €
Charges déductibles : -4 864 €
Résultat foncier Années 2+ : 982 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7717.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 846 €34 967 €3 066 €-29 121 €21 400 €7 721 €7 721 €
25 963 €4 784 €2 983 €1 179 €--6 542 €
36 082 €4 698 €2 898 €1 384 €--5 158 €
46 204 €4 610 €2 809 €1 594 €--3 564 €
56 328 €4 519 €2 718 €1 809 €--1 754 €
66 455 €4 424 €2 623 €2 030 €---
76 584 €4 327 €2 526 €2 257 €---
86 715 €4 226 €2 425 €2 490 €---
96 850 €4 122 €2 321 €2 728 €---
106 987 €4 014 €2 213 €2 973 €---
117 126 €3 903 €2 102 €3 223 €---
127 269 €3 788 €1 987 €3 481 €---
137 414 €3 670 €1 869 €3 745 €---
147 563 €3 547 €1 746 €4 016 €---
157 714 €3 420 €1 620 €4 294 €---
167 868 €3 290 €1 489 €4 579 €---
178 026 €3 154 €1 354 €4 871 €---
188 186 €3 015 €1 214 €5 171 €---
198 350 €2 870 €1 070 €5 479 €---
208 517 €2 721 €920 €5 796 €---
218 687 €2 567 €766 €6 120 €---
228 861 €2 408 €607 €6 453 €---
239 038 €2 244 €443 €6 795 €---
249 219 €2 074 €273 €7 145 €---
259 403 €1 898 €97 €7 505 €---
TOTAL187 255 €119 260 €44 140 €67 996 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 996 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 846 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 228 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 228 €-6 420 €+7 648 €
2+1 228 €0 €+1 228 €
3+1 228 €0 €+1 228 €
4+1 228 €0 €+1 228 €
5+1 228 €0 €+1 228 €
6+1 228 €+83 €+1 145 €
7+1 228 €+677 €+551 €
8+1 228 €+747 €+481 €
9+1 228 €+818 €+410 €
10+1 228 €+892 €+336 €
11+1 228 €+967 €+261 €
12+1 228 €+1 044 €+184 €
13+1 228 €+1 123 €+105 €
14+1 228 €+1 205 €+23 €
15+1 228 €+1 288 €-60 €
16+1 228 €+1 374 €-146 €
17+1 228 €+1 461 €-233 €
18+1 228 €+1 551 €-323 €
19+1 228 €+1 644 €-416 €
20+1 228 €+1 739 €-511 €
21+1 228 €+1 836 €-608 €
22+1 228 €+1 936 €-708 €
23+1 228 €+2 038 €-810 €
24+1 228 €+2 144 €-916 €
25+1 228 €+2 252 €-1 024 €
Total+30 700 €+20 399 €+10 301 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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