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Appartement 5 pièces

VilleDrap (06)
Surface105m²
Coût Total276 600€
Loyer Annuel18 560€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 215 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 2 047,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces - T5 de 105m² environ au 3eme et dernier étage sans ascenseur. Il est composé d'un couloir avec placards désservant: 1 suite parentale 3 chambres 1 séjour ouvert sur une cuisine 1 salle de bains 1 WC indépendant

Exterieurs: 1 terrasse 1 balcon

1 Garage complète ce bien

Ville : Drap
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06340
Coordonnées : 43.769460, 7.330890
Total : 276 600€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 44 400€
Valeur du bien : 259 400€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 14.73€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 18.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1547€/mois
Loyer annuel estimé : 18560€/an
Fourchette totale : 1231€ - 1943€/mois
Fourchette annuelle : 14775€ - 23315€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 859,38 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 235 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :+19 765€ (+10.1%)
Marge achat-revente :-81 365€ (-41.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 350,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :80,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 431,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 652,24€
Coût de l'assurance :24 202,50€
Taxe foncière : 1 856,03€/an
Soit par mois : 154,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 546,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 586,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4.5/5 visible - entretien recommandé pour conserver l'état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 400 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture chambres: 3 chambres (environ 60 m²): 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Entretien parquet: 3 chambres (environ 30 m²): 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture salon: 1 salon (environ 30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Drap (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 560 €/an
Calcul : 1 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 968 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 152 €
Revenus locatifs : +18 560 €
Charges déductibles : -56 152 €
Résultat foncier Année 1 : -37 592 €(Déficit de 37 592 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 26 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 752 €/an
Revenus locatifs : +18 560 €
Charges déductibles : -11 752 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 26891.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 560 €56 161 €8 936 €-37 600 €10 700 €26 900 €26 900 €
218 931 €11 519 €8 695 €7 412 €--19 488 €
319 310 €11 270 €8 446 €8 040 €--11 448 €
419 696 €11 012 €8 188 €8 684 €--2 763 €
520 090 €10 746 €7 922 €9 345 €---
620 492 €10 470 €7 646 €10 022 €---
720 902 €10 186 €7 362 €10 716 €---
821 320 €9 893 €7 068 €11 427 €---
921 746 €9 589 €6 765 €12 157 €---
1022 181 €9 276 €6 451 €12 906 €---
1122 625 €8 952 €6 127 €13 673 €---
1223 077 €8 617 €5 793 €14 460 €---
1323 539 €8 271 €5 447 €15 268 €---
1424 010 €7 914 €5 090 €16 096 €---
1524 490 €7 545 €4 721 €16 945 €---
1624 980 €7 163 €4 339 €17 816 €---
1725 479 €6 769 €3 945 €18 710 €---
1825 989 €6 362 €3 538 €19 627 €---
1926 509 €5 941 €3 117 €20 567 €---
2027 039 €5 507 €2 683 €21 532 €---
2127 580 €5 058 €2 234 €22 522 €---
2228 131 €4 594 €1 770 €23 537 €---
2328 694 €4 115 €1 290 €24 579 €---
2429 268 €3 619 €795 €25 648 €---
2529 853 €3 108 €284 €26 745 €---
TOTAL594 490 €243 655 €128 652 €350 835 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 350 835 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 560 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 898 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 898 €-3 210 €+7 108 €
2+3 898 €0 €+3 898 €
3+3 898 €0 €+3 898 €
4+3 898 €0 €+3 898 €
5+3 898 €+1 974 €+1 924 €
6+3 898 €+3 006 €+892 €
7+3 898 €+3 215 €+683 €
8+3 898 €+3 428 €+470 €
9+3 898 €+3 647 €+251 €
10+3 898 €+3 872 €+26 €
11+3 898 €+4 102 €-204 €
12+3 898 €+4 338 €-440 €
13+3 898 €+4 580 €-682 €
14+3 898 €+4 829 €-931 €
15+3 898 €+5 084 €-1 186 €
16+3 898 €+5 345 €-1 447 €
17+3 898 €+5 613 €-1 715 €
18+3 898 €+5 888 €-1 990 €
19+3 898 €+6 170 €-2 272 €
20+3 898 €+6 460 €-2 562 €
21+3 898 €+6 757 €-2 859 €
22+3 898 €+7 061 €-3 163 €
23+3 898 €+7 374 €-3 476 €
24+3 898 €+7 694 €-3 796 €
25+3 898 €+8 024 €-4 126 €
Total+97 450 €+105 251 €+-7 801 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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