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Maison à vendre

VilleUssel (19)
Surface132m²
Coût Total155 340€
Loyer Annuel12 208€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 583,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, 3 chambres, Jardin, Pas de balcon

/ À deux pas du centre-ville d'Ussel, cette maison des années 30 est composée en rez-de-chaussée d'une salle à manger, un salon, une cuisine, une chambre et une salle de bain. L'étage dispose d'un grand hall, de deux chambres, une salle d'eau, un wc et une cuisine. Cette maison offre la possibilité d'être utilisée en habitation principale ou divisée en deux logements indépendants, grâce à ses deux entrées distinctes et à sa configuration. Le tout sur un terrain d'environ 400m2.

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.555557, 2.302856
Total : 155 340€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 72 180€
Valeur du bien : 149 180€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1017€/mois
Loyer annuel estimé : 12208€/an
Fourchette totale : 802€ - 1291€/mois
Fourchette annuelle : 9619€ - 15494€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 217,95 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 769 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-83 769€ (-52.1%)
Marge achat-revente :5 429€ (3.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :45,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 806,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 991,89€
Coût de l'assurance :13 592,25€
Taxe foncière : 1 220,82€/an
Soit par mois : 101,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 017,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 469 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 180 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 800€
    Isolation combles: 132 m² × 150€/m² = 19800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€/fenêtre = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 017 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 208 €/an
Calcul : 1 017 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 340 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 221 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 005 €
Revenus locatifs : +12 208 €
Charges déductibles : -79 005 €
Résultat foncier Année 1 : -66 796 €(Déficit de 66 796 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 396 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 825 €/an
Revenus locatifs : +12 208 €
Charges déductibles : -6 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 384 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45396.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 208 €79 010 €5 065 €-66 801 €21 400 €45 401 €45 401 €
212 452 €6 693 €4 929 €5 759 €--39 642 €
312 701 €6 552 €4 788 €6 149 €--33 493 €
412 955 €6 407 €4 642 €6 549 €--26 945 €
513 215 €6 256 €4 492 €6 958 €--19 986 €
613 479 €6 101 €4 336 €7 378 €--12 608 €
713 748 €5 940 €4 176 €7 808 €--4 800 €
814 023 €5 774 €4 010 €8 249 €---
914 304 €5 602 €3 838 €8 701 €---
1014 590 €5 425 €3 660 €9 165 €---
1114 882 €5 242 €3 477 €9 640 €---
1215 179 €5 052 €3 288 €10 127 €---
1315 483 €4 856 €3 092 €10 627 €---
1415 793 €4 654 €2 889 €11 139 €---
1516 108 €4 445 €2 680 €11 664 €---
1616 431 €4 228 €2 464 €12 202 €---
1716 759 €4 005 €2 240 €12 754 €---
1817 094 €3 774 €2 010 €13 320 €---
1917 436 €3 535 €1 771 €13 901 €---
2017 785 €3 289 €1 524 €14 496 €---
2118 141 €3 034 €1 269 €15 107 €---
2218 504 €2 770 €1 006 €15 733 €---
2318 874 €2 498 €733 €16 376 €---
2419 251 €2 217 €452 €17 035 €---
2519 636 €1 926 €161 €17 710 €---
TOTAL391 032 €189 285 €72 992 €201 748 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 748 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 564 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 564 €-6 420 €+8 984 €
2+2 564 €0 €+2 564 €
3+2 564 €0 €+2 564 €
4+2 564 €0 €+2 564 €
5+2 564 €0 €+2 564 €
6+2 564 €0 €+2 564 €
7+2 564 €0 €+2 564 €
8+2 564 €+1 035 €+1 529 €
9+2 564 €+2 610 €-46 €
10+2 564 €+2 749 €-185 €
11+2 564 €+2 892 €-328 €
12+2 564 €+3 038 €-474 €
13+2 564 €+3 188 €-624 €
14+2 564 €+3 342 €-778 €
15+2 564 €+3 499 €-935 €
16+2 564 €+3 661 €-1 097 €
17+2 564 €+3 826 €-1 262 €
18+2 564 €+3 996 €-1 432 €
19+2 564 €+4 170 €-1 606 €
20+2 564 €+4 349 €-1 785 €
21+2 564 €+4 532 €-1 968 €
22+2 564 €+4 720 €-2 156 €
23+2 564 €+4 913 €-2 349 €
24+2 564 €+5 110 €-2 546 €
25+2 564 €+5 313 €-2 749 €
Total+64 100 €+60 524 €+3 576 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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