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Achat : Appartement Fontoy (57650)

VilleFontoy (57)
Surface67
Coût Total108 180
Loyer Annuel8 583
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+67
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 462,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

Appartement 2 chambre(s) à vendre

Appartement 67 m² + balcon – 2 chambres – FONTOY

Julien SERRIERE, agent immobilier RE/MAX , vous propose en exclusivité cet appartement au 1er étage avec balcon de 67 m² , idéalement situé dans une résidence calme de 6 lots, à proximité immédiate des commerces, des transports et des écoles.

Il comprend une entrée, un salon, une cuisine équipée avec accès balcon, deux chambres, et une salle de bain avec baignoire et wc.

( Aucun mur porteur et plafond en dalle béton : profitez d'une liberté totale pour repenser l'agencement de l'appartement et créer un intérieur moderne, fonctionnel et entièrement adapté à vos envies.)

Chauffage gaz et fenêtres double vitrage.

  • Taxe foncière : 558 €/an
  • Charges de copropriétés : 45€/mois
  • DPE C
  • Gestion de la copropriété assurée par un syndic bénévol

Pour plus de renseignements : [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées]

(La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent commercial Julien Serriere (SIRET : 899 956 262 00013))   Honoraires à la charge du vendeur. Bien en copropriété : 6 lots. Montant moyen annuel de la quote-part de charges courantes : -- €. Nombre de procédure en cours: 0. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . Référence annonce : 749241110-56 Date de réalisation du diagnostic : 09/01/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 000 € et 1 200 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Fontoy
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57650
Coordonnées : 49.359180, 5.994870
Total : 108 180
Prix d'acquisition : 98 000
Travaux : 2 340
Valeur du bien : 100 340
Frais de notaire : 7 840
Coût estimé : 7 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 10.68€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 13.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8583€/an
Fourchette totale : 573€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 6874€ - 10716€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 515,15 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :101 515
Prix d'achat :98 000
Décote à l'achat :-3 515 (-3.5%)
Marge achat-revente :-6 665€ (-6.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :530,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,05€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 557,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 832,13
Coût de l'assurance :8 113,50
Taxe foncière : 558,00€/an
Soit par mois : 46,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 45,00€/mois
Soit par an : 540,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 715,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 648,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en peinture abîmée nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - défauts visibles sur les murs nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures un peu datées nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 340(35 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture Chambres:960
    Peinture murs 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Peinture Salon:600
    Peinture murs 15 m²: 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 150€
  • Peinture Cuisine:420
    Peinture murs 10 m²: 30€/m² × 10 = 300€, Main d'œuvre: 120€
  • Peinture Salle de bain:360
    Peinture murs 6 m²: 30€/m² × 6 = 180€, Main d'œuvre: 180€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Fontoy. Les prix incluent la main d'œuvre. Les tarifs de peinture sont estimés à 30€/m² pour la fourniture et la pose.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 583 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 524 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 180 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 558 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 286
Revenus locatifs : +8 583
Charges déductibles : -7 286
Résultat foncier Année 1 : 1 297

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 946 €/an
Revenus locatifs : +8 583
Charges déductibles : -4 946
Résultat foncier Années 2+ : 3 637 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 5837 2903 5271 293---
28 7554 8553 4323 900---
38 9304 7573 3344 173---
49 1084 6553 2334 453---
59 2904 5513 1284 740---
69 4764 4423 0205 034---
79 6664 3302 9085 335---
89 8594 2152 7925 644---
910 0564 0952 6735 961---
1010 2573 9722 5496 286---
1110 4633 8442 4216 619---
1210 6723 7122 2896 960---
1310 8853 5762 1537 310---
1411 1033 4352 0127 668---
1511 3253 2891 8668 036---
1611 5523 1381 7168 413---
1711 7832 9831 5608 800---
1812 0182 8221 3999 196---
1912 2592 6561 2339 603---
2012 5042 4841 06110 020---
2112 7542 30688410 447---
2213 0092 12370010 886---
2313 2691 93351111 336---
2413 5341 73731511 797---
2513 8051 53511212 270---
TOTAL274 91488 73650 832186 1790Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 179
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 583 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 802+388+1 414
2+1 802+1 170+632
3+1 802+1 252+550
4+1 802+1 336+466
5+1 802+1 422+380
6+1 802+1 510+292
7+1 802+1 601+201
8+1 802+1 693+109
9+1 802+1 788+14
10+1 802+1 886-84
11+1 802+1 986-184
12+1 802+2 088-286
13+1 802+2 193-391
14+1 802+2 300-498
15+1 802+2 411-609
16+1 802+2 524-722
17+1 802+2 640-838
18+1 802+2 759-957
19+1 802+2 881-1 079
20+1 802+3 006-1 204
21+1 802+3 134-1 332
22+1 802+3 266-1 464
23+1 802+3 401-1 599
24+1 802+3 539-1 737
25+1 802+3 681-1 879
Total+45 050+55 854+-10 804
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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